Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все нюансы процедуры перевода земель из ЛПХ в ИЖС». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.
В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.
Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства
Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:
Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.
К преимуществам таких земельных участков относятся:
- возможность застройки при определенных условиях;
- меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
- простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
- не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
- многочисленные льготы;
- отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.
Среди недостатков данного варианта:
- ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
- оформлением документации занимается правообладатель;
- решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
- отсутствует государственная поддержка;
- запрещены определенные виды деятельности.
Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?
Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.
Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:
- Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
- Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
- Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
- Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.
Каким требованиям должен соответствовать земельный участок?
Для перевода в ИЖС земля ЛПХ должна отвечать следующим требованиям:
- Находиться в черте населённого пункта.
- Относиться к землям сельскохозяйственного назначения.
- На участке не должно быть каких бы то ни было построек, высота которых превышает 3 этажа.
- Отсутствие на участке каких бы то ни было производственных помещений (при наличии таковых, перед началом процесса перевода они должны быть снесены).
Под категорический запрет перевода в ИЖС подпадают такие типы земель:
- земли, используемые под посев зерновых культур;
- луга;
- пастбища;
- стратегически важные участки земли, испытательные полигоны и т. д.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Как изменить целевое назначение
Решив, что перевод участка из ЛПХ в участок ИЖС или наоборот действительно необходим, владельцу следует обратиться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок с заявлением. Пишется оно в произвольной форме, но в нем обязательно указывается следующая информация:
- данные владельца;
- кадастровый номер;
- имеющаяся категория и целевое назначение;
- желаемое разрешенное использование;
- причина перевода;
- обоснование права на объект.
Причина, изложенная в заявлении должна быть достаточно уважительной и логичной. Земля — ценный ресурс, количество которого по объективным причинам ограничено. Поэтому к ее охране и контролю за использованием государство подходит достаточно жестко.
На рассмотрение вопроса о том, можно ли перевести землю из одной категории в другую и принятие решения у местных властей есть два месяца. На практике практически всегда приходится ждать именно максимальный срок.
Мнение эксперта
Федоров Сергей Константинович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализируется в области уголовного права. Опыт более 3 лет в составлении договоров.
После внесения решения, в течение двух недель о нем уведомляется владелец. Если вопрос решен положительно, в течение двух ближайших месяцев в ГКН будут внесены соответствующие изменения.
Отказать в приеме заявления в администрации могут только по двум основаниям:
- заявление подписано лицом, которое не является собственником участка или не имеет на него иных прав;
- поданы документы, не соответствующий требованиям закона «О переводе земель».
А вот причин для отказа в переводе из категории в категорию может быть и больше.
Отказ в переводе земли из ЛПХ в ИЖС
Существует несколько причин, в соответствии с которыми после отправки ходатайства вы получите на него письменный отказ.
К основным причинам относятся:
- Несоответствие черте города. Для перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС они должны быть включены в границы того или иного населенного пункта. Однако если градостроительный план не предполагает такого расширения, перевод не состоится;
- Неудовлетворительное заключение экологической экспертизы. В данном случае отказ связан с тем, что строение на стадии возведения или эксплуатации может принести вред окружающей среде;
- Принадлежность участка к землям, имеющим особое назначение. Если ваш участок является плодородным и ценным (например, заливные луга), то вы получите отказ в переводе его из категории сельскохозяйственных земель;
- Наличие несоответствия ваших документов и законодательства РФ. В случае отсутствия верного оформления или подлинности документов, вы получите отказ в данном переводе. Помните, что предоставление поддельных документов влечет как уголовную, так и административную ответственность согласно законам РФ;
- Если ходатайство было подано лицом, у которого не было соответствующего право на это.
Несмотря на причины отказа у вас остается шанс продолжить добиваться своей цели. Вы имеете право опротестовать решение в суде или же можете просто устранить возникшие недочеты.
Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС
Любое лицо, владеющее участком, относящимся к сельскохозяйственным землям, имеет право перевести участок в иную категорию. Перевод производится в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод будет состоять из следующих действий.
Соберите все необходимые документы
Чтобы перевести участок из одной категории в другую, он должен находиться на кадастровом учете. В случае отсутствия кадастрового номера и точного определения границ, необходимо проведение межевания.
Данный процесс займет достаточное количество времени, обязанность по возмещению всех расходов будет лежать на заявителе. Чтобы провести межевание, обратитесь в компанию, специализирующуюся на геодезии, Росреестр или же Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
В чем разница между ЛПХ и ИЖС?
Различия наглядно отразим в сравнительной таблице:
| Показатель | ЛПХ | ИЖС |
|---|---|---|
| Расположение | В границах населенного пункта (приусадебный участок), за его пределами (полевой участок) | Земли населенных пунктов |
| Цель использования | Производство с/х продукции, животноводство. Допустимо возведение некапитальных бытовых строений. Частный капитальный дом можно выстроить только на приусадебном наделе | Строительство частного домовладения и необходимых дополнительных построек |
| Коммуникации и инфраструктура | Не всегда организованы | Имеются |
| Необходимость получения разрешения на строительство | В рамках «дачной амнистии» можно зарегистрировать дом в упрощенном порядке | Местную администрацию необходимо уведомить о начале строительства и об окончании |
| Можно ли оформить постоянную регистрацию в доме? | Да | Да |
| Налог на землю | Устанавливается местными властями и не превышает 0,3% | Устанавливается местными властями и не превышает 1,5% |
| Кадастровая стоимость | Ниже, чем у ИЖС | Выше за счет наличия инфраструктуры и коммуникаций |
| Максимальная площадь надела | Устанавливается местными властями, чаще всего 0,5 га | Не превышает 0,3 га |
| Необходимость застраивать | Не устанавливается | Если в течение трех лет строительство дома не ведется, участок может быть изъят, как используемый не по назначению |
Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ
По определению в ЛПХ выдается земля сельскохозяйственного назначения. Однако, чтобы придать земле соответствующий статус нужно получить решение местного органа власти.
Гражданам и юридическим лицам в целях ведения сельскохозяйственной деятельности коммерческого типа могут быть выделены неограниченные земельные наделы соответствующей категории. Однако пределы ЛПХ, которые не являются коммерческой, ограничены.
Предельные значения участков нужно узнавать в местной администрации.
Обычно гражданам для ЛПХ не выдается более 1-2 гектаров земли. Но в некоторых случаях делаются исключения и могут быть выданы до 8 гектар.
Каждая местная администрация сама определяется эти размеры.
Для получения выделенного участка для ЛПХ достаточно подать в администрацию заявление и предоставить паспорт. После этого владельцы смогут рассчитывать на определенные льготы со стороны государства, в том числе и налоговые.
Кроме того, чтобы обычные граждане могли законно реализовать продукцию, произведенную у себя в хозяйстве, оформление ЛПХ является обязательным. При этом, реализация продукции ЛПХ налогом не облагается.
Таким образом, ЛПХ имеют преимущество перед другими сельхоз производителями. Так что таким преимуществом нужно воспользоваться.
Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС
Любое лицо, владеющее участком, относящимся к сельскохозяйственным землям, имеет право перевести участок в иную категорию. Перевод производится в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод будет состоять из следующих действий.
Соберите все необходимые документы
Чтобы перевести участок из одной категории в другую, он должен находиться на кадастровом учете. В случае отсутствия кадастрового номера и точного определения границ, необходимо проведение межевания.
Данный процесс займет достаточное количество времени, обязанность по возмещению всех расходов будет лежать на заявителе. Чтобы провести межевание, обратитесь в компанию, специализирующуюся на геодезии, Росреестр или же Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Подайте ходатайство
Чтобы подать ходатайство, обратитесь в МФЦ или же в отдел местной администрации, обладающий соответствующей компетенцией.
Закон не устанавливает особую форму для ходатайства, однако данный документ обязательно должен включать в себя сведения следующие:
- информацию о заявителе и собственнике;
- кадастровый номер надела;
- документ, подтверждающий наличие прав на участок;
- категорию и целевое назначение (ЛПХ), которые имеют место при составлении ходатайства;
- категорию земли и вид допустимого использования, которые вы желаете получить (ИЖС);
- основание для такого перевода (строительство жилого дома, в котором вы будете впоследствии жить).
Все земли должны использоваться в соответствии с их целевым назначением, государство контролирует процесс надлежащего использования земель. По этой причине основание для перевода должно быть обоснованным и веским.
Перевод земли из ЛПХ в ИЖС
Документы, обоснования и прочая информация, должны строго соответствовать местному генплану, правилам застройки и землепользования, а также зонирования территории. На момент отправки пакета бумаг, все согласования и экспертизы должны быть проведены. На этапе публичных слушаний (в случае не соответствия зонированию) важно предоставить достаточные основания для перевода. Варианты будущей эксплуатации земельного участка обязаны соответствовать правилам землепользования и прочим нормативным актам. Особую значимость имеет соблюдение санитарных норм.
Наша компания осуществляет перевод земли из ЛПХ в ИЖС, полностью беря на себя согласовательный этап, подготовку документов и регистрацию изменений в ЕГРН. В ходе работы мы соберем необходимый пакет документов, получим разрешения властей и государственных экспертов, а затем инициируем внесение изменений в реестр.
Подача заявления и необходимые документы
Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:
- Личные данные (копия паспорта).
- Правоустанавливающие документы на землю.