Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски ведения строительных работ без разрешения на строительство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Комментируемая ст. 9.5.1 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за выполнение работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства лицом, не являющимся членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования или строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, или с нарушением требований, установленных законодательством о градостроительной деятельности, к лицам, имеющим право на выполнение таких работ по соответствующему договору, заключенному с использованием конкурентных способов заключения договоров.
Комментарий к ст. 9.5 КоАП
Разрешение на строительство является обязательным элементом установленного от имени и по поручению государства порядка осуществления строительства, оно выдается на основании Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 18.12.2006) (Российская газета. 2004. 30 декабря).
Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Разрешение на строительство выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
Так, к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относятся:
— выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений;
— выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях;
— выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.
Непосредственно основы и порядок выдачи разрешений на строительство урегулированы статьей 51 ГрК РФ N 190-ФЗ.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
С 1 января 2010 года на основании ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ не будет допускаться выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты.
Для получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.
К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Относительно объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Не допускается требование иных документов для получения разрешения на строительство.
В течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводится проверка наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводится проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям и т.д.;
3) выдается разрешение на строительство или отказывается в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной тайне.
2. На основании статьи 52 ГрК РФ N 190-ФЗ застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:
1) копия разрешения на строительство;
2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции — в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;
5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
Комментарии к статье 9.5 КоАП РФ, судебная практика применения
В п.п. 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» содержатся следующие разъяснения:
Ответственность за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ могут нести застройщик, заказчик, подрядчик, субподрядчик
Субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, могут являться застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например, подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.
Ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ несет лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию данного объекта
Согласно части 5 статьи 9.5 КоАП РФ привлечению к административной ответственности подлежат лица, осуществляющие эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство.
При рассмотрении таких дел судам необходимо исходить из того, что субъектом данного административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства.
В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.
В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:
Передача в аренду объекта до ввода его в эксплуатацию не противоречит закону, однако ответственность за эксплуатацию такого объекта предусмотрена ч. 5 статьи 9.5 КоАП РФ
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.
Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.
Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.
Ответственность за строительство без уведомления
Любое незаконное строительство влечет за собой административную ответственность. По закону полагается штраф, размер которого зависит от юридического статуса нарушителя:
1.Штраф для физических лиц варьируется от 2000 до 5000 рублей.
2.Для должностных лиц штраф возрастает в 10 раз: 20000–50000 рублей.
3.В случае, если объект строился под коммерческие нужды, то мера наказания – либо штраф в размере 20000–50000 рублей, либо запрет на ведение предпринимательской деятельности на 90 дней.
4.Юридические лица будут вынуждены заплатить штраф в размере 100000–1000000 рублей, или же будет наложен административный запрет на ведение деятельности на 90 дней.
Если же вы просто нарушили сроки извещения уполномоченных органов о начале строительства, то штрафы будут не столь глобальными:
1.Физические лица заплатят от 500 до 1000 рублей.
2.Должностные лица – 10000–30000 рублей.
3.Лица, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без образования юрлица, – 10000–40000 рублей.
4.Юридические лица – 100000–300000 рублей.
В случае, если вы продолжили строительство до составления актов об устранении недостатков, то накладываются следующие штрафы:
1.На физических лиц – от 2000 до 5000 рублей.
2.На должностных – от 10000 до 30000 рублей.
3.На лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юрлица, – от 10000 до 40000 рублей или запрет на продолжение деятельности на 90 дней.
4.На юридических лиц – от 50000 до 100000 рублей или запрет на ведение деятельности на 90 дней.
Должностные лица, которые преждевременно выдали разрешение на ввод в эксплуатацию до получения заключений уполномоченных органов, заплатят в качестве штрафа 20000–50000 рублей.
Если же начать полноценно пользоваться построенным объектом до получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то грозят административные штрафы в размере:
1.2000–5000 рублей – для физлиц.
2.20000–50000 рублей – для должностных лиц.
3.500000–1000000 – для юрлиц.
Что считается незаконным строительством?
Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.
Признать постройку незаконной могут если есть хотя бы одно из нарушений:
- отсутствует разрешение на строительство;
- постройка не соответствует основному назначению земельного участка;
- при возведении сооружения были нарушены строительные нормы;
- строительство ведется на участке без предварительного получения права на владение им.
Если будет доказано, что возведенное здание или сооружение действительно является незаконной постройкой, то на него нельзя будет получить право собственности. Это означает, что якобы собственник этого сооружения, который потратил на него собственные средства, не сможет распоряжаться им в полной мере, а тем более – осуществлять с ним любые сделки (сдать в аренду, продать и т.д.).
Регистрация нового дома, построенного на месте старого
Довольно часто происходит так, что собственник демонтирует старый дом, а на его месте осуществляет строительство нового коттеджа. При это старый, уже фактически разрушенный дом продолжает находится на кадастровом учете, а вновь построенное здание остается незарегистрированным. Естественно, и разрешения на строительства в этом случае у владельца нет.
Как действовать в такой ситуации:
- Как и в первом случае, сначала нужно обратиться в администрацию и подать уведомление о начале строительства.
- После этого потребуется оформить акт обследования объекта и на его основании снять старое здание с кадастрового учета. Акт обследования оформляет кадастровый инженер, который вносит туда сведения о сносе дома ввиду его эксплуатационной непригодности. Данный документ вы можете заказать у специалистов «КБ-Недвижимость».
- Чтобы снять старый дом с кадастрового учета, следует подать заявление в Росреестр, приложив к нему акт обследования, созданный нашим кадастровым инженером. Только после этого в реестр недвижимости будет внесена соответствующая запись и ваш старый дом снимут с регистрации.
- После этого возвращаемся к первому пункту и смотрим, какой ответ на уведомление о строительстве дал муниципалитет. Если ответ администрации положительный, следует позаботиться о подготовке технического плана. Наш кадастровый инженер сможет помочь вам подготовить корректный техплан.
- После этого, некоторое время спустя следует подать в администрацию уведомление о завершении строительства и заранее подготовленный технический план.
- После проверки, если администрация не найдет нарушений, вам выдадут документ о соответствии, а дом поставят на кадастровый учет.
Штрафы за самовольное строительство в России
Строительство, которое кто-либо выполнил самовольно, – весьма широкое понятие. Ответственность за это зависит от серьёзности нарушения. Например, если «самоволка» противоречит градостроительному кодексу, то порядок наказания может быть:
- административным;
- имущественным;
- дисциплинарным;
- уголовным.
Во многих случаях нельзя начинать стройку без специального разрешения. Если имеет место возведение дома без проекта, и строительство всё-таки идёт, то виновник может получить штраф за самовольную постройку (самострой).
- Физлицо при этом выложит не менее двух и не более пяти тысяч рублей. ИП – в десятикратных пределах.
- Юрлица поплатятся в размере от полумиллиона до миллиона рублей.
Однократным штрафом можно и не отделаться. Если есть предписание о приостановлении строительства, а оно продолжается, штрафы последуют снова.
- Для физлиц сумма будет, как и в первом случае.
- Отдельных сотрудников организаций «накажут» в пределах от десяти до тридцати тысяч рублей.
- Для ИП верхняя планка подскочит до сорока.
- Юрлицам могут назначить от пятидесяти до ста тысяч рублей.
Всё это – КоАП РФ, статья 9.5.
Какие документы нужны для начала строительства
Понять людей, решивших расширить жилое пространство за счет пристройки или строительства времянки, можно, но даже факт приватизации земельного участка не дает право строиться незаконно. Чтобы не попасть в немилость государства и не потерять деньги, к тому же, перед началом любого строительства необходимо выполнить несколько несложных действий:
- оформить право собственности на участок (если вы этого не сделали ранее).
- создать проект будущего гаража или жилого флигеля и пройти согласование в соответствующих инстанциях.
- получить разрешающие документы, включая ордер на выполнение земельных работ и собственно разрешение на строительство.
Получив все необходимые документы, можно начинать строительство, при этом стоит помнить, что несоответствие проекту строительства также может быть расценено, как нарушение градостроительных норм. Следует также понимать, что на участке, предназначенном под ИЖС, нельзя строить многоквартирные дома, запрещено строиться на землях сельхозназначения, существуют и другие нарушения, о которых расскажут профессиональные юристы, получить консультацию которых крайне необходимо.
Так что же на самом деле представляет собой этот нашумевший закон?
Законопроект № 301924-7 о «Самострое» был подписан президентом 4 августа 2018 года. В него были внесены поправки, основной из которых, касалась понятия самостроя – «самовольная постройка», а именно это здание или строение, которое:
- возведено на земельном участке, не принадлежащему застройщику;
- построено на земле, не предусмотренной для строительства;
- построено с нарушением норм и/или без разрешений и согласований;
Если здание было построено на земельном участке, который не предназначен для строительства, но на это есть все необходимые разрешения и согласования, то эту постройку нельзя назвать самостроем, а так же сюда входит не знание собственника о таковых ограничениях на принадлежащий ему участок.
- В данном законе отмечено, что собственник земли имеет право строить на ней здания и постройки, а так же сносить их, но всею деятельность, связанную со строительством на участке, владелец совершает только в соответствии с гражданским законодательством РФ.
- В измененном законопроекте прописано, что владелец земельного участка с самовольной постройкой не имеет права распоряжаться данной постройкой (дарение, эксплуатация, продажа).
- Он обязан легализовать данный объект по всем требованиям или же снести его за счет собственных средств. Здесь же указанны сроки, в течение которых, владелец здания/сооружения обязан снести объект (зависит от сложности и объема постройки) — в среднем от трех до двенадцати месяцев.
- Реконструировать постройку по всем нормам можно сроком до трех лет, в зависимости от особенностей объекта.
Незаконная постройка на земельном участке
Четвёртого августа 2018 года был принят новый закон о самострое на собственном участке (федеральный закон) с внесением поправок в гражданский кодекс касательно самовольных построек.
Были введены изменения в определение самовольной постройки и в перечень условий для её сноса.
Это относится к тем гражданам, у которых была недвижимость на одном из бесхозных участков, либо она была возведена без разрешения на строительство.
Прежде подобные строения могли быть снесены, даже если они никому не мешали. Отныне права владельцев защищены лучше. Снос самовольного дома стал более сложной процедурой. Однако это не означает, что вы можете строиться на чужом участке, игнорировать нормы и строить здания, мешающие соседям.
Действия суда при разрешении вопроса о самовольной постройке
Пленум Верховного суда РФ разъясняет, что в случае невозможности предоставления физическим лицом разрешения на строительство, это не может стать основанием к отказу суда в праве на эту постройку.
В процессе рассмотрения иска суд выясняет, пытался ли застройщик предпринимать действия с целью признания строения законным. Для этого физическое лицо должно было обратиться с заявлением в уполномоченные на принятие такого решения государственные органы. Если такое обращение было предпринято, суд выясняет, какой был дан ответ и на какие нормы права сослался государственный орган. Если только отказ госоргана стал основанием к не регистрации строения, то суд удовлетворяет исковое заявление.
Чтобы избежать штрафных и иных санкций после строительства несогласованного объекта недвижимости, следует обратиться за консультацией к юристам сервиса ЮМФЦ, позвонив по телефону или задав вопрос при помощи размещённой на сайте электронной формы.
Что происходит, если строить без разрешения на строительство?
Суть дела: Компания-заказчик, которая до этого самостоятельно не занималась строительством и приобретала только готовые объекты, с уже оформленными земельными участками, захотела обзавестись спортивным комплексом. Поскольку собственники компании люди смелые и решительные, было дано указание нижестоящим сотрудникам приступить к постройке объекта — спортивного комплекса. Напомню, что это был их первый опыт строительства в роли Застройщика, в связи с чем сроки реализации проекта, в т.ч. начала работы комплекса и поставки необходимого оборудования/инвентаря был установлены весьма оптимистичные.
Для целей строительства был получен в аренду земельный участок. Однако недостаточная аналитическая работа на стадии формирования участка, привела к ряду проблем, связанных с границами участка, в результате чего договор аренды земельного участка не был оформлен еще спустя 6 месяцев, после предоставления земельного участка через Инвестиционный совет.
Между тем, планируемое строительство было необходимо начать как можно раньше, так как уже были заключены контракты на поставку оборудования из-за границы, которое требовало дополнительных вложений по хранению. Кроме того, был озвучен срок открытия, к которому исполнители очевидно не успевали.
Незаконное строительство по инициативе третьих лиц
Совершенно не важно, что представляет собой постройка: магазин посреди сквера или соседский гараж под окнами дома, если эта постройка каким-либо образом мешает процессу жизнедеятельности, угрожает безопасности и здоровью, нарушает каким-либо образом гражданские права, то можно смело требовать, через уполномоченные органы (муниципалитет, суд), чтобы это сооружение снесли.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
- Нужно ли ставить на учет садовый домик на трубчатых столбиках (сваях)?
- Правила и ограничения при использовании придомовой территории многоквартирного дома
- Коммунальная квартира: как организована жизнь в мини-государстве
- Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?
- Организация хостела в жилом доме: законодательство, рекомендации
- 5.7.5 Существенные условия договора управления многоквартирным домом
- Парковка во дворах жилых домов: правила и ограничения. Как заставить автомобилистов парковаться как люди, а не как попало
Для чего нужно разрешение на строительство и где его получить
Кроме того такую постройку нельзя оформить в собственность, а значит, нельзя будет ей распорядиться: продать, поменять, подарить. Однако 3-я часть указанной статьи всё же предусматривает возможность узаконить новострой через судебное решение, если совпадут сразу все условия:
Рекомендуем прочесть: Что Делать Если Электросчетчик Разломали И Украли
Одним из результатов работы городских дум и районных законодательных собраний является разработка и утверждение генплана территории. Это означает, что в таком документе, как «Генеральный план застройки» все территории поделены. В плане указано, где запланировано строительство жилых домов, какая этажность при этом допустима.