ПОРЯДОК ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПЕРЕУСТРОЙСТВА

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПОРЯДОК ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПЕРЕУСТРОЙСТВА». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.

Оформление проекта перепланировки

Получение технического заключения

Оформление технического плана после перепланировки

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020

Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.

Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.

Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.

(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.

Оформление перепланировки после ее проведения

Очень часто складывается следующая ситуация: владелец/арендатор помещения собирается произвести ремонтно-строительные работы, при этом совершенно не вникнув в технические вопросы. Следовательно, происходит перепланировка нежилых помещений. В результате таких изменений демонтируются и монтируются, перегородки, переносятся дверные проемы, а так же инженерные сети. Очень часто перекрываются доступы к точкам подключения и техническим щитам. В таком случае необходимо узаконить перепланировку нежилых помещений избегая все нарушения по части требований СНиП и ЖК РФ.

Прежде чем приступать к процедуре специалисты компании выполняют следующие условия:

1. Проводят полное обследование объекта выявляя состояние несущих и ограждающих конструкций и инженерных узлов, сетей
2. Изготавливают техническое заключение.
3. Разрабатывают проект перепланировки.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

• план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
• материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Получения разрешения на перепланирование в жилом доме

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах имеет особенности. В этом случае процесс согласования проекта перепланировки нежилого помещения (квартиры) предваряет подача в Роспотребнадзор пакета проектной документации. Регистрация последнего и положительные заключения — основание для передачи бумаг в жилищную инспекцию столицы. Эта государственная инстанция согласует разрешение на изменение планировки.

Базовый состав пакета бумаг, необходимых для преобразования нежилого помещения в жилом доме:

• Технический паспорт, изготовленный в БТИ, с поэтажным планом, справками Ф.1а и Ф.5, экспликация;
• Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право владения (собственности);
• Письменное позволение собственника;
• Техническое заключение компетентной инстанции о техническом состоянии несущих конструкций и возможности модификации планировки;
• Легитимный проект переустройства площадей;
• Одобрение Роспотребнадзора, СЭС, АПУ;
• Положительный вывод архитекторов здания;
• Договор на проведение надзора во время работ, заключенный с компанией, имеющей соответствующую лицензию.

На основании рассмотрения документов Московская жилищная инспекция разрешает либо обоснованно отказывает в выполнении работ.

Минимальная стоимость согласования и разрешения переустройства нижнего этажа жилых домов в Мосжилинспекции — от 70 тыс. рублей.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.

Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы.

Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:

• Подтверждения права владения.
• Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
• Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
• Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
• Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
• Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
• Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
• Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.

Узаконивание перепланировки помещения и чем грозит самовольная перепланировка

Самовольное переустройство нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.

Именно для этого проводится согласование проекта перепланировки, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.

В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что перепланировка помещения не отображена в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.

Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Мнение юриста. Степан Хантимиров, адвокатское бюро Asterisk:

— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).

Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.

Согласование это достаточно трудоемкий процесс. Чтобы достигнуть желаемого результата, необходимо соблюдать установленный порядок действий:

1. Получение документации в БТИ. Сюда входит поэтажный план здания, а так же план конкретного помещения. Данные документы вправе запросить любой собственник недвижимости.
2. Разработка и оформление проекта. Это один из самых сложных этапов, поэтому составлением проектов занимаются специализированные организации, имеющие лицензию на данный вид работ. Кроме того, потребуется техническое заключение о возможности данной перепланировки, которое выносится после обследования основных конструкций.
3. Направление документов в Мосжилинспекцию г.Москвы или в архитектурный отдел администрации города.
4. Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.
5. Проведение переустройства в соответствии с утвержденным проектом. Отступления от проектной документации, будут считаться незаконной перепланировкой, которая доставит массу юридических проблем.
6. Прием работ и подписание акта о завершении перепланировки.
7. Обращение в бюро технической инвентаризации с целью получения новых документов на объект.
8. Получение новой выписки ЕГРН с измененной перепланировкой.

Когда собственник или арендатор имеет дело с перепланировкой, то он, в первую очередь, заботится об изменении технических параметров в нежилом помещении. Помимо внешнего вида здесь речь идет еще и об изменении функционального предназначения недвижимости.

Перед тем как начать сам процесс перепланировки, необходимо удостовериться в выполнении определенных формально-юридических действий, а именно нужно получить разрешение от всех жильцов в доме, а также оформить разрешение у инспектора.

Есть обязательный этап, без которого не удастся начать задуманную перепланировку – составление плана-проекта на изменение конструкций и его согласование в БТИ. Составление плана обычно доверяют профессионалам из жилищной инспекции. Если собственник не хочет платить за новые проекты, то ему могут предложить использовать уже готовый макет, который является типовым для многих нежилых помещений.

В случае возникновения необходимости в перепланировке помещения, располагающегося на первом этаже здания, следует обеспечить к нему отдельный выход с улицы. Если это не многоквартирный дом, то достаточно будет разрешения от соседей и других жильцов.

Для того, чтобы перепланировка нежилого помещения прошла успешно, следует учесть определенные особенности.

Согласно действующему законодательству, в 2022 году изменение конструкций должно подчиняться следующим нормам:

• При продумывании плана для изменения помещения, необходимо учитывать место, где располагается данный объект. Важно отметить, что получение разрешения на перепланировку в многоквартирном доме – это более трудоемкий процесс. Намного легче его оформить в здании, в котором не проживают люди.
• Перед тем как начинать перепланировку, обязательно нужно проконсультироваться со специалистами из инспекции. По Жилищному кодексу, ответственные за это люди должны провести проверку помещения и установить, можно или нет организовывать перепланировку. Первым делом они проверяют исправность электрической сети, водоснабжения, исследуют пол на прочность, а также устанавливают несущие стены.
• Кроме того, при оформлении необходимых документов в инспекции рассматривается вопрос о времени постройки помещения. Обычно перепланировка в старых домах крайне затруднительна.
• Положительный ответ из инспекции приходит только в том случае, если перепланировка необходима исключительно для смены цели использования нежилого помещения. Если же собственник решает сметь сферу деятельности, то на это ему следует получить отдельное разрешение. Например, сделать из магазина офис просто так не получится.

Утверждение перепланировки квартиры через суд.

Безусловно в случае отказа в Москве Жилищной инспекции в согласовании перепланировки можно попытаться утвердить перепланировку в суде. Однако Мосжилинспекция выдает отказ не просто так, а ссылаясь на нарушение пункта той или иной нормы. Иными словами, делает это обосновано и оспаривать такое решение в суде практически бесперспективно.

По-другому дело обстоит в Московской области. Здесь в случае с выполненной перепланировкой, отмеченной на планах БТИ, в суд обращаются не из-за нарушения каких-либо норм, а потому что органами местного самоуправления для такой ситуации не утверждена сама процедура узаконивания перепланировки. Хотя, иногда, приходится оспаривать и необоснованные отказы органов местного самоуправления в узаконивании перепланировки. В любом случае, практика узаконивания перепланировки через суд в Московской области достаточно общепринята.

Для этого необходимо составить соответствующее исковое заявление и обязательно приложить к нему техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, выполненное организацией с допуском СРО. Пример такого заявления мы приводим ниже.

Способы узаконить перепланировку или реконструкцию

Существует также более обширное понятие, которое может включать в себя, в том числе, перепланировку и переустройство – реконструкция. Это более серьезные изменения и они могут касаться изменений фасада здания, этажности, возведения надстроек и затрагивают его несущие конструкции.
Перед началом работ по перепланировке и реконструкции необходимо обратиться к проектировщику для составления проекта.

Справка! Только специалист может оценить безопасность производимых работ, нагрузку на несущие конструкции, гарантию отсутствия негативных последствий и возможность согласовать конструктивные изменения помещения или здания.

Есть два способа узаконить такие изменения:

• через уполномоченный орган — если работы только планируются или произведены без предварительного разрешения (п. 1 ст. 26 ЖК РФ);
• в судебном порядке — если изменения произведены без разрешения и уполномоченный орган отказал их узаконить.

Что нельзя делать при изменении конфигурации помещений

В РФ на законодательном уровне запрещены любые действия, строительные работы по реконструкции и ремонт, последствия которых:

• Ухудшают общую несущую способность элементов зданий и конструкций;
• Угрожают жизни и здоровью обитателей многоквартирных домов;
• Ухудшают жилищные и санитарно-эпидемиологические условия проживания соседей, пр.

Интерпретируя перечисленное, нельзя:

• Демонтировать несущие стены;
• Выносить на балкон радиаторы;
• Оборудовать водяной пол с подогревом от центрального отопления;
• Объединять газифицированную кухню с жилыми комнатами;
• Устраивать «мокрые» зоны над жилыми помещениями;
• За счет квадратных жилых метров делать больше нежилые помещения, пр.

Перепланировка помещения. Согласование перепланировки помещения

После отмены в 2011 году Постановления Правительства Москвы № 621-ПП от 16.08.2005, которое регламентировало согласование перепланировки помещений нежилого фонда (к нежилому фонду относятся все здания, в которых нет ни одной квартиры), согласовать такую перепланировку стало значительно проще.

На данный момент согласование перепланировки нежилых помещений регламентируется Градостроительным кодексом РФ и Градостроительным кодексом Москвы.Но все-таки есть несколько «подводных камней» при согласовании перепланировки помещений нежилого фонда. Итак:

1. Прежде, чем затеять перепланировку помещений, необходимо убедиться, что все Ваши замыслы попадают именно под определение «перепланировка», а не являются реконструкцией. Определение реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Проще говоря, нельзя ничего надстраивать, пристраивать, перестраивать, устраивать антресольные этажи и т.д. А изменение площади помещения может произойти только за счет монтажа или демонтаж внутренних стен и перегородок. Только в этом случае это перепланировка.

Перечень работ, которые не попадают под определение реконструкции, дан в Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»

1. При перепланировке помещений нельзя нарушать прочностные характеристики здания, т.е. бездумно сносить или уменьшать несущие конструкции и т.д. Такую перепланировку согласовать невозможно, да это и просто опасно.
2. Если при ремонтно-строительных работах Вы затрагиваете фасад здания, необходимо согласовать реконструктивные работы по фасаду здания (не путать с реконструкцией). Данный вид работ согласовывает Москомархитектура. Для этого разрабатывается специальный проект.

Порядок согласование перепланировки помещений нежилого фонда:

1. Разработка Технического заключения по результатам обследования здания (помещения).
2. Разработка всех необходимых разделов проекта перепланировки.
3. При наличии реконструктивных работ по фасаду разработка специального проекта и согласование его в Москомархитектуре.

Всю проектную документацию, включая Техническое заключения и все разделы проекта, имеет право изготавливать только организация, имеющая допуски к данным видам работ.

1. Далее идут сами ремонтно-строительные работы (если они еще не проводились).
2. Заказ обследования техниками БТИ Вашего Объекта после произведенной перепланировки с выдачей Поэтажного плана и экспликации в, так называемых, «черных линиях».

На этом согласование перепланировки помещений нежилого фонда можно считать законченным.

Похожие записи:

• Налоги и взносы ИП на УСН 6% без работников в 2023 году: сколько нужно платить?
• Как обжаловать штраф ГИБДД с камеры
• Наследство внукам после смерти бабушки и деда