Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по наследству: что важно знать продавцу и покупателю?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Советы и лайфхаки риэлтора, как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры
Как оградить себя от проблем при покупке наследованной квартиры? Просто найдите менее проблемное жилье. Однако, если условия просто великолепны и идеальны для вашей семьи, то, помимо тщательного изучения документов, наследников, стоит учесть несколько важных факторов.
- Риэлторы и юристы советуют прописывать полную стоимость квартиры в договоре. Никаких сокрытий от налогов, махинаций с занижением не нужно придумывать. Наследованная квартира — это тот еще кот в мешке, с которым любое разбирательство обязательно закончится судом. А суд, в свою очередь, постановит выплатить именно ту сумму, которая была указана в договоре, поэтому, в случае с изъятием квартиры, покупатель хотя бы вернет всю сумму обратно.
- Сделка должна проводиться через нотариуса. Это гарантия того, что документы и их подлинность будет проверена досконально. Нотариус не может и не должен искать и проверять наличие всех наследников усопшего, но предоставленные свидетельства, выписки и договоры он заверит. Тем самым возьмет на себя полную ответственность за свою работу. В суде это достаточно надежная защита.
- Не лишним будет оформить титульное страхование. Да, это недешево, но покупатель будет защищен законом. Основная задача данной процедуры — это страхование финансовых рисков, в котором страхуется не объект недвижимости, а право собственности на него. Ecли пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe кoмпeнcaцию oт cтpaxoвoй кoмпaнии. Страховые компании досконально изучают документы и могут отказать в страховании, если их риски высоки. В обратном случае, быстрое оформление страхового полиса скажет о том, что объект недвижимости документально и всесторонне надежен, а сделка будет прозрачна и юридически чиста.
- Если сделка состоится, то в договоре купли-продажи желательно разместить пункт, в котором продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников. И, в случае появления последних, он обязуется взять все риски и ответственность на себя. Сюда же можно включить существенные штрафные санкции за ложность таких заверений. От появления неучтенных родственников это все же не спасет, но в суде будет проще доказать то, что продавец ввел вас в заблуждение при продаже недвижимости. Этот, пункт, кстати, уже на стадии оформления может выявить недобросовестного продавца — кто же по собственному желанию будет брать ответственность за заведомое вранье?
О сроках вступления в наследство
Срок вступления в наследство (ст. 1154 ГК) – 6 месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания его судом умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца, то есть у нового наследника есть девять месяцев для оформления наследства.
Если шестимесячный срок пропущен наследником, то дело его не безнадежно, о чем говорится в ст. 1155: «Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».
Иными словами, если у человека была уважительная причина, например, он был болен, длительно отсутствовал по работе за границей и пр., то суд может восстановить его в правах на наследство.
Решить вопрос можно и без обращения в суд, «при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство».
Самое важное: срок давности по наследству не ограничен законодательством. Наследник должен обратиться в суд в течение трех лет с того момента, как он узнал о смерти наследодателя. Однако узнать об этом он мог спустя 5, 10 или 15 лет, если причина столь долгого неведения признана уважительной. Именно в этой временной неопределенности кроется главная опасность для покупателя наследственной квартиры: неучтенный наследник может объявиться в любой момент, даже спустя годы после смерти хозяина квартиры. Единственная надежда покупателя – решение суда в его пользу.
Наследство и нотариус
Изучая нюансы законотворчества или рассуждая о целесообразности покупки наследственной недвижимости, нельзя не обратиться к главному лицу, которое ведет наследственные дела – нотариусу. Кроме того, последние нововведения в нотариальном законодательстве обеспечили лучшую защиту добросовестному приобретателю и открытость информации. Разобраться в основных вопросах нам помог Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга.
— Какой нотариус может вести наследственное дело – только тот, за кем закреплен конкретный адрес или любой нотариус, которого выбрал завещатель?
— С 2012 года в СПб наследники для открытия наследственного дела после смерти наследодателя вправе обратиться к любому нотариусу. Наследникам важно не пропустить установленный законом срок на принятие наследства – 6 месяцев.
— Может ли сложиться ситуация, когда одно и то же наследство ведут разные нотариусы?
— Такое может произойти только в результате сбоя электронной системы, что практически невозможно. Даже если это произойдёт, нотариусы, ведущие наследственные дела, увидят в программе, что наследственное дело открыто некорректно, и вопрос будет решен. Интересы наследников, в любом случае, не пострадают.
— Если умер завещатель, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники должны обратиться сами?
— Приобретение в результате принятия наследства имущественных прав и обязанностей наследодателя – это право наследников и, по общему правилу, никаких обязанностей для потенциальных наследников не создает.
— Какова стоимость услуг нотариуса, который ведет наследственное дело и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?
— Задача нотариуса – обеспечить законный переход имущества или/и имущественных прав и обязанностей наследодателя, основываясь на его воле, выраженной в завещании или при его отсутствии – в соответствии с законом. Контроль за законным переходом права очень важен с точки зрения гражданского оборота, поскольку гарантирует новому собственнику, приобретшему имущество у наследника, устойчивый титул владельца. Стоимость за оформление наследства складывается из многих факторов и зависит от состава имущества, количества наследников и льгот, которыми они обладают, и т.д. В среднем оформление наследства обходится наследнику от 7 000 до 10 000 рублей.
— Создана ли единая база удостоверенных завещаний в Москве, которую планировали сделать в 2014 году? Если да, то как она будет работать и кто сможет ею воспользоваться?
— Сама база – как форма – существует, по поводу ее заполняемости нужно уточнять у ФНП, но я думаю, что в СПб все нотариусы свои завещания туда уже внесли.
Примечание: Напомним, что 1 июля 2014 года начал работать всероссийский реестр наследственных дел, куда вносится в том числе вся информация о завещаниях и их отмене. Это позволит собрать всю информацию на едином портале и избежать повторного открытия дел, дублирования и мошенничества с поддельными завещаниями, что гораздо лучше защитит права наследников. В Москве работала похожая программа – «Наследство без границ», в которой было зарегистрировано 710 тысяч наследственных дел, затем эти данные были перенесены в новый российский реестр.
— Что бы вы могли посоветовать покупателю квартиры, которая перешла к продавцу по наследству? Есть ли, на ваш взгляд, риски и как их можно минимизировать?
— Проблема в том, что сегодня в России любое основание права собственности продавца может быть оспорено. Вне зависимости от того, какая сделка находится в основании титула. Сам наследодатель мог приобретать наследуемое имущество по сделке в простой письменной форме и его право, зарегистрированное в ЕГРП, может быть оспоримо или ничтожно.
— Что бы вы могли посоветовать покупателям?
— 1. Приобретать наследованное имущество, хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке.
2. Указывать в сделке по приобретению только реальную цену. Это важно в случае расторжения договора или признания его недействительным и для любой формы сделки (ППФ или нотариальной), а также в связи с тем, что с 1.01.2015 года нотариальный документ имеет особую доказательственную силу в суде, направленную на защиту добросовестного приобретателя. Поэтому будет странно, если покупатель начнет трактовать цену, указанную в сделке и являющуюся ее существенным условием, иначе, чем указано в тексте договора.
3. Выбирайте нотариальную форму сделки – так как, по судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ. Кроме того, тарифы на услуги нотариуса с 1 января 2015 года уменьшены в три раза и средняя стоимость сделки составит 10 000 -12 000 рублей.
Как продать унаследованную квартиру?
Процедура возмездного отчуждения наследственного имущества ничем не отличается от процедуры отчуждения только что купленного жилья в новостройке или подаренной любимой тещей — все происходит через заключение договора купли-продажи.
Проблема может возникнуть, если вы не единственный собственник и кроме вас квартира принадлежит еще нескольким людям.
В таком случае недвижимость находится в общей долевой собственности, и желающему продать свою долю придется сначала соблюсти некоторые формальности:
- Определить круг лиц, которые имеют право собственности.
Ситуации бывают разные — все хозяева могут жить под одной крышей, а могут и нет. Если случилось так, что объект в Екатеринбурге, а все остальные собственники раскиданы по стране и вам не знакомы, их имена можно узнать из выписки из ЕГРН.
- Подготовить и направить извещения о намерении продать долю в праве собственности или вручить лично под подпись.
В одном из судов РФ было рассмотрено два иска. Один об аннулировании сделок, истребовании имущества из чужого владения и признания права собственности на жилье в порядке наследования. Второй – о восстановлении срока принятия имущества, включении квартиры в указанный объем и праве собственности на долю.
По первому иску было установлено, что покойный собственник владел жильем, которое было его единственным, и никаких сделок при жизни с ним не совершал. После его смерти первоочередное право перешло к истцу. Другой претендент являлся наследником второй очереди. Однако в передаче квартиры было отказано, поскольку жилье было продано другому лицу. При этом договор купли-продажи покойный собственник не подписывал. Впоследствии квартира была продана третьему лицу. В связи с этим истец обратился в правоохранительные структуры. Однако новые собственники вышли с ним на связь и обещали вернуть жилье. Они пояснили, что осуществляли уход за покойным и после его смерти оформили квартиру как приобретенную, поскольку не знали о других претендентах. Такая сделка не могла быть признана законной, поскольку осуществлялась с нарушением требований действующих норм.
В ходе изучения второго иска было установлено, что инициатор является наследником второй очереди и претендует на долю в квартире. О смерти собственника он узнал, только спустя некоторое время, когда сделки купли-продажи были уже оформлены. По этой причине нотариус отказал в выдаче свидетельства. Срок пропущен из-за того, что истец не знал о смерти своего родственника.
В процессе изучения представленных материалов судом установлено, что потенциальные получатели знали о том, что уход за собственником осуществляют ответчики. Однако о смерти владельца квартиры им известно не было. Судом установлено, что порядок вступления в наследство в силу закона был нарушен, поскольку покойный завещания не оставил. При этом уважительности причин пропуска срока вторым истцом выявлено не было.
На основании изложенного требования первого инициатора удовлетворены в полном объеме, второму было отказано.
Как купить квартиру, полученную в наследство и не потерять недвижимость
Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.
Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.
В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.
Основные положительные моменты:
- жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
- объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
- новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.
Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.
Виды судебных процедур по отмене покупки
Есть несколько способов изменить условия порядка распределения прав собственника:
- Мировое соглашение. Истцы, получившие наследство по закону, договариваются по-хорошему разрешить ситуацию с нынешними владельцами на определенных условиях, устраивающих все стороны.
- Изъятие. Квартира выводится из состава собственности и передается действующему владельцу на основании решения суда РФ и исполнительного делопроизводства. При этом продавец обязан вернуть деньги.
- Выплата. Законному наследнику выплачивается денежный эквивалент причитающейся доли в квартире. А тот, кто предложил такую покупку, погашает понесенные расходы. Действия производятся на основании судебного постановления.
Все зависит от ситуации, выбранной стратегии, юридической подкованности и готовности сторон договариваться.
Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?
При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:
Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки. Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками. Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10, 5 лет после смерти предыдущего владельца.
🗣 Кроме того, так как ст.
☑ Если супруг, права которого нарушены заключением брака, предъявляет требования о взыскании алиментов, возмещении материального и или морального ущерба, то на нем лежит обязанность доказать прежде всего, что он является добросовестным супругом, а уже затем наличие оснований заявленных сопутствующих требований.
Нужно ли ждать 3 года, чтобы не платить налог за продажу квартиры, полученной по наследству В Налоговом кодексе четко разграничена покупка и продажа объектов недвижимости: это два абсолютно разных процесса.
- Квартира вам перешла в наследство от дяди с тетей. Если сначала по одному завещанию вы стали собственником части квартиры, а потом по завещанию от второго собственника получили оставшуюся часть, то срок владения при приращении долей отсчитывается с момента первой доли, т. е. с момента смерти первого наследодателя. В этом случае срок 3 года может быть уже истек и налог не платите
- Если минимальный срок владения 3 года не прошел, то налоги рассчитываются по схеме:
Когда квартира может стать проблемой
Для того чтобы избежать неприятных «сюрпризов», связанных с признанием договора купли-продажи недействительным по различным причинам, о которых покупатель не знал, ему следует тщательно изучить историю квартиры: узнать информацию о прежних собственниках, запросить все необходимые документы. Кроме того, необходимо выяснить, на законных ли основаниях перешло право собственности на квартиру от предыдущего владельца к продавцу, а также что отсутствуют притязания на нее со стороны третьих лиц, в частности несовершеннолетних детей. Если же продавец получил квартиру по наследству, то риски покупателя значительно возрастают, поскольку другие наследники, неизвестные покупателю до совершения сделки, вскоре могут предъявить свои законные права на наследство.
В связи с неурегулированностью механизма выявления и проверки потенциальных наследников, суды часто сталкиваются с исками об оспаривании договоров купли-продажи наследственных квартир. В большинстве случаев суды встают на сторону обманутых наследников и признают договоры купли-продажи квартиры, полученной продавцом в порядке наследования, недействительными по причине нарушения прав других наследников. Рассмотрим на конкретных примерах случаи, наиболее часто встречающиеся на практике.
Оспаривание завещания
В одном из дел Московским городским судом было установлено следующее. Некая страдающая психическим заболеванием женщина перед смертью завещала квартиру ухаживающему за ней соседу. После её смерти сосед принял наследство и зарегистрировал право собственности на квартиру как наследник по завещанию. Сразу после оформления прав на жилое помещение сосед продал его покупателю. Однако спустя месяц появился родной сын наследодателя и, узнав о смерти матери и продаже квартиры, предъявил иск в суд с требованием о признании завещания и договора купли-продажи квартиры недействительными, включении квартиры в наследственную массу и признании его права собственности на наследственное имущество как наследника по закону. В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза, которая подтвердила, что на момент составления завещания женщина не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. В результате чего, с учетом заключения эксперта и иных представленных в материалы дела доказательств, суд удовлетворил исковые требования сына наследодателя, лишив покупателя права собственности на спорное имущество.
Инструкция по покупке недвижимости, полученной по наследству
Изучив правоустанавливающие документы и особенности вступления в наследство продавцом, можно переходить к покупке квартиры. Поможет не ошибиться приведенный алгоритм действий:
- Обсудить с продавцом дату, время и место осуществления сделки.
- Определиться со способом оплаты и сообщить хозяину квартиры. Затем вложить деньги в банковскую ячейку либо найти свидетелей, которые смогут подтвердить передачу личную передачу денег.
- Явиться в нотариальную контору для составления и заверки договора.
- Внести средства в счет госпошлины. Согласно нормам Налогового кодекса, придется уплатить ½ процента от цены имущества. Сумма не должна быть меньше 300 руб. и больше 20 тыс. руб.
- Оплатить прочие услуги (консультацию, составление текста документа) специалиста.
- Поставить подпись в договоре.
- Направиться в Росреестр вместе с документами на жилье с целью регистрации имущественных прав. Если нет возможности стоять в очередях, то можно обратиться в многофункциональный центр.
Трёхлетний срок ещё не истек: угрозы для покупателя жилплощади
Риски покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, наиболее высоки на протяжении трехлетнего периода, отсчитываемого от момента открытия соответствующего наследства (дня ухода наследодателя из жизни). Возможные угрозы могут быть обусловлены следующими обстоятельствами:
- наличие завещательного отказа, правом на который можно воспользоваться на протяжении 3 лет с момента открытия наследства (пункт 4 статьи 1137 ГК);
- общеобязательный шестимесячный срок для вступления в наследство, а также возможность его восстановления в случае пропуска (при наличии у правопреемника уважительных причин);
- трехлетний стандартный срок давности для подачи заинтересованными лицами исков, оспаривающих результаты наследования.
Очевидно, что первые 12 месяцев, отсчитываемые с момента вступления продавца в наследство, являются для покупателя унаследованной квартиры наиболее опасными. Оформление соответствующих прав, регистрация собственности и другие сопутствующие процедуры в совокупности могут затянуться на год. Затягивание времени может быть вызвано возобновлением сроков вступления в наследство, восстановлением утраченных бумаг, судебными спорами о разделе активов.
Когда лучше покупать полученную по наследству квартиру
Мы видим, что риски при покупке наследованной квартиры намного выше в 3 первых года после открытия наследственных прав. Но максимальным будет риск, если приобретается недвижимость на первом году после ухода из жизни наследодателя. В это время другие наследники могут восстанавливать пропавшие документы, вести судебные разбирательства, возвращаться из дальних командировок, оправляться после тяжелых болезней. И может оказаться, что полученная одним из наследников и уже проданная им недвижимость на самом деле принадлежит ему только частично или продавец вообще не имел права на эту собственность.
Если с момента вступления наследника в права на квартиру прошло уже больше 3 лет, это не дает гарантированную защиту от сюрпризов. Ведь срок исковой давности отсчитывается от момента, когда оспаривающий наследство претендент узнал о своих правах или когда отпали препятствия, мешающие ему вступить в наследство. А это может случиться и через много лет после продажи квартиры. В делах по наследству предельным сроком давности для подачи иска считается 10 лет.
Чтобы не стать жертвой мошеннической схемы, полученное по наследству жилье лучше всего покупать при как можно большем сроке с момента вступления наследника в права. Лучше всего, когда это не меньше 10 лет. Но если вам очень хочется купить именно конкретную жилплощадь, не так давно доставшуюся продавцу по наследству, обратитесь к опытному юристу по недвижимости. Тщательная проверка документов и правовой анализ ситуации значительно уменьшат риски.