Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Договор аренды земли между физическими лицами: законодательные основы
Согласно арендному договору между физлицами, одно лицо (арендодатель) передает другому лицу (арендатору) на возмездной основе, за оговоренную плату земельный участок в пользование. Результаты эксплуатации земли (как правило, урожай) принадлежат арендатору на праве собственности (ст. 606 ГК РФ). При оформлении договора необходимо придерживаться общих правил из гл. 34 ГК РФ «Аренда». В ст. 607 ГК РФ указано на возможность передачи в пользование земельных участков.
Договор на срок более года обязательно оформляют письменно (ст. 609 ГК РФ). Земля относится к недвижимому имуществу и такое соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Четкая идентификация земельного участка, как предмета договора – обязательное его условие. Описание объекта аренды в этом случае включает:
- Площадь и адрес;
- Указание границ;
- Кадастровый номер;
- Разрешенные виды использования участка.
Когда договор может быть расторгнут
Формат соглашения может не предусматривать варианты прекращения договорных обязательств. Но его можно расторгнуть, в случае:
- Окончания срока действия договорных правоотношений;
- Сообщив о своем намерении за три месяца до желаемой даты.
Прекратить правоотношения можно в следующих ситуациях:
- Нарушены правила пользования участком. Если период действия договора составляет более пяти лет, то аннулирование возможно только в судебном порядке;
- Наймодателем затягивается процедура передачи территории в собственность арендатора;
- Выявлены недостатки участка, о которых не было сказано ранее;
- На землю претендуют третьи лица, не принимающие участие в подписании соглашения;
- Нарушается график освоения площади;
- Нанимателю не переданы документы, необходимые для пользования участком;
- Нарушаются сроки внесения арендной платы;
- Действия нового владельца ухудшает качества земельного ресурса.
Перед заключением соглашения необходимо знать следующие моменты:
- Объектом арендных правоотношений выступает земельная площадь, имеющая индивидуальные характеристики, по которым она может быть идентифицирована. В их качестве выступают сведения о площади, месте расположения, номеру и другое;
- В договоре устанавливается способ использования участка и менять его уже нельзя. Например, нельзя использовать землю, выделенную для строительства личного дома, в коммерческих целях;
- В документе должен быть определен механизм внесения взносов и их величина;
- В обязанности временного пользователя входит сохранение объекта в надлежащем виде.
Возможны два вида оформления соглашения о временном владении земельным участком:
- Обычная письменная форма – в бумажном виде с подписями сторон. Подобный вид оформления возможен, только если обязательства сторон длятся менее одного года (краткосрочный контракт). Как правило, для удобства стороны указывают, что их взаимные права и обязанности зафиксированы на 11 месяцев.
- Государственная регистрация – необходима в случаях, когда длительность контракта равна одному году или превышает его (долгосрочный договор). Принятые обязательства вступают в силу с момента внесения сведений в специальный реестр.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?
Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.
Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.
Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.
При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.
Что важно учитывать при заполнении
Сторонами договора аренды выступают – владелец жилого дома (арендодатель) и наниматель (арендатор). При этом сделка может заключаться как между физлицами, так между физическим и юридическим лицом. Обязательным условием выступает наличие на соглашении подписей обеих сторон. Нотариально заверять такой документ не требуется.
Договор с периодом действия более 1 года заключается только в письменной форме. Такое соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если одной из сторон сделки выступает организация (юридическое лицо), то документ составляется в письменном виде вне зависимости от срока аренды.
Бланк договора о передаче дома во временное использование не имеет строгого стандарта. Составляется документ в свободной форме. Однако в текст обязательно вносится ряд сведений, отражающих суть сделки.
Договор аренды жилого дома между физическими лицами
Соглашение между физлицами можно написать от руки либо использовать печатный вариант В документе следует обозначить не только базовые сведения, но и любые дополнительные условия.
Наниматель имеет право прекратить аренду в любое время. Арендодатель такой возможностью не обладает. При необходимости ему придется обращаться в суд. Исключение – отражение в соглашении конкретных обстоятельств, при которых аренда может быть окончена досрочно (задержка оплаты, ненадлежащее отношение к имуществу).
В документе можно указать критерии обоюдного согласия сторон на завершение арендных отношений. Например, допустимо отразить, что владелец дома может инициировать расторжение договора, если предупредит нанимателя о необходимости освобождения жилплощади минимум за 30-60 дней (возможен другой срок).
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Госрегистрация договора аренды земли
Договор аренды земли может быть заключен в простой письменной форме, его нотариальное заверение не является обязательным, однако возможно по желанию сторон.
Обязательной для такого вида договоров является государственная регистрация права аренды (субаренды) вне зависимости от того, заверяется ли договор нотариально.
Для государственной регистрации необходимо обратиться к государственному регистратору (находятся в центрах предоставления административных услуг, также государственными регистраторами являются нотариусы) в пределах области или г. Киева по месту нахождения участка.
Нотариальное удостоверение договора удобно тем, что при его осуществлении право аренды сразу же регистрируется нотариусом, к которому вы обратились, поэтому дополнительно куда-либо ходить не нужно. Однако стоимость такого оформления договора естественно увеличиться на стоимость нотариальных услуг (конкретные расценки стоит узнавать у нотариусов).
Бессрочная аренда земли: что это такое
Как уже говорилось выше, договор аренды земли должен обязательно содержать такое условие, как срок аренды, длительность которого не может превышать 50 лет. То есть бессрочная аренда невозможна. Вместе с тем в земельном законодательстве Украины существует такое понятие, как постоянное право пользования, которое ошибочно иногда приравнивается к бессрочной аренде.
Согласно с Земельным Кодексом Украины право постоянного пользования земельным участком – это право пользования землей, которая пребывает в государственной или коммунальной собственности без установления срока.
Такое право предоставляется не всем, а определенному перечню лиц, к которым относятся:
- государственные и коммунальные предприятия;
- общественные организации инвалидов;
- религиозные организации;
- высшие учебные заведения;
- совладельцы ОСМД.
Таким образом, бессрочное право пользования землей для физических лиц законом не предусмотрено.
Заключение договора и его регистрация
Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности под ИЖС составляет арендодатель. Право временного пользования в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в том случае, если соглашение заключено сроком более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.
«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».
Потенциальный арендатор обязан подписать проект соглашения и отправить его обратно арендодателю в течение 30 дней после получения пакета.
Осуществлением регистрационных действий занимается арендатор, арендатор или обе стороны вместе. Причем, затраты на уплату госпошлины могут возлагаться на одну из сторон правоотношений или делится между ними. Все зависит от условий договора.
Размер пошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.
К заявлению о регистрации прилагают:
- идентификатор личности заявителя;
- оригинал арендного соглашения;
- кадастровый план;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об уплате пошлины.
Расторжение договора аренды
Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:
- если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
- имуществу нанесен вред;
- наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.
А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:
- непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
- обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
- имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.
К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.