Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с прописанным человеком: особенности, документы и рекомендации». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
Выписка из домовой книги
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?
Никаких ограничений на покупку недвижимости с зарегистрированными в ней лицами не существует. Юридически такие сделки возможны, однако они должны быть совершены по всем нормам Гражданского права.
Составляя договор купли-продажи квартиры, продавец должен сообщить о наличии обременений в виде прописанных жильцов (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Если факты скрываются покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть уплаченные ранее деньги.
Почему люди прибегают к покупке квартир, даже если в них прописаны бывшие жильцы? Во многом это объясняется низкой стоимостью такой недвижимости.
Жилье с обременением гораздо дешевле, нежели квартиры с уже выписанными жильцами и без долгов. Экономия может составлять до 30%, что в наше время очень выгодно на рынке недвижимости.
Вот только выписка зарегистрированных в купленной квартире ляжет на плечи нового собственника, а не продавца.
Закон на защите собственника
Так называемая прописка в России была отменена 1 октября 1993 года, когда вступил в силу Закон «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ». Советскую прописку, призванную закрепить людей по месту жительства, заменила регистрация.
Хотя российские законы ориентированы прежде всего на защиту прав собственника и добросовестного приобретателя, возможны сюрпризы. Прописка, а правильнее – регистрация по месту пребывания, может испортить планы гражданина, честно расплатившегося с продавцом и по всем правилам зарегистрировавшего право собственности на квартиру.
Дело в том, что существуют категории жильцов из разряда недееспособных или социально незащищенных, которых собственник даже через суд вряд ли сумеет выселить.
Судье в таких тяжбах приходится принимать непростое решение: сохранить зарегистрированному право проживания в квартире или лишить такового.
Как рассказал БН президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, когда грамотному риэлтору приходится проводить сделку с «посторонним», то первое его действие – предложить клиенту отказаться от сделки. «Если же покупатель настаивает на покупке именно этой квартиры, то обязательно заручаемся его письменным заявлением, что он предупрежден о риске», – отметил Дмитрий Щегельский.
Закон не запрещает продажу и покупку квартиры, если в ней есть прописанные люди, даже когда речь идет о несовершеннолетнем (о купле-продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком рассказано тут). В данном случае все условия сделки отдаются на откуп продавцу и покупателю.
Не снятые с регистрации люди считаются обременением для покупателя – желательно до момента подписания договора купли-продажи убедиться, что речь идет не о гражданах, представляющих категорию людей с пожизненным правом пользования жильем. Предоставлять дополнительные документы в Росреестре в момент регистрации сделки не требуется.
Как реализовать жилье, если в нем значится ребенок?
С 2018 года в России упразднили норму, требующую брать разрешение у органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с зарегистрированным в ней несовершеннолетним. Для совершения сделки потребуется стандартный пакет документов для купли-продажи.
Однако немногие покупатели готовы приобретать жилье с обременением в виде прописки несовершеннолетнего. Поэтому продавцу стоит заранее позаботиться о смене места регистрации. После выписки ребенка, его законные представители, родители или опекуны, имеют в своем распоряжении всего семь рабочих дней для постановки на учет по новому месту проживания.
Кроме того, действует правило, согласно которому новые условия проживания ребенка не должны быть хуже предыдущих, иначе органы опеки и попечительства могут заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и даже аннулировать сделку продажи.
✅ Как проверить квартиру перед покупкой?
Полную информацию о прописанных в квартире (доме) лицах можно найти в поквартирной (домовой) карточке учёта. Утвержденная выписка находится на сохранении в паспортном столе при жилищном управлении. Взять ее может только собственник жилого помещения. Покупателю в выдаче выписки из книги скорее всего откажут. Кроме того, в ряде случаев выписку можно заказать в МФЦ “Мои документы”.
Проверка юридической чистоты – это изучение обременений на квартиру (дом) по сведениям из домовой книги. Текущий владелец квартиры должен, но не обязан, предоставить обычную или расширенную (архивную) выписку по требованию покупателя. Последний должен убедиться, кто проживает в квартире и какими правами на жилье они обладают? Скажем, лица, имеющие право на пожизненное проживание, сохранят за собой право прописки даже при временном ее аннулировании.
Правовой статус прописанных лиц
Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.
Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям. Подразумевается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.
В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:
- временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
- постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.
Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Выписать их не всегда можно даже через суд.
Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в документах. К таким случаям относят:
- пребывание в местах лишения свободы;
- отсутствие при прохождении военной службы;
- стационарное лечение в больнице или санатории;
- пребывание в психиатрической больнице.
Купля-продажа квартиры с прописанными лицами
Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:
- Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
- Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
- Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
- Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
- Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
- Расчет и подписание акта приема-передачи.
Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
Рецепт для покупателя
Приобретение жилья с обременением на вторичном рынке всегда рискованно. Однако если принято решение об именно такой покупке, то имеет смысл максимально застраховаться. В данном случае – получить с продавца (собственника) и всех зарегистрированных в квартире граждан нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета. В этих документах должна быть четко обозначена дата, до которой проживающие в квартире обязуются сняться с регистрации и освободить жилье. Если они этого не сделают, у вас на руках будут их письменные обязательства. Значит, решение суда будет в вашу пользу.
Иногда собственнику некуда выписаться и ему требуется время. Тогда в договоре купли-продажи предусматривается срок снятия с регистрационного учета
Некоторые специалисты также рекомендуют помимо письменных нотариальных заверений о сроке снятия с учета заинтересовать продавца материально. Делается это следующим образом. В выбранном вами и продавцом расчетном центре (или банке, путем создания аккредитива) замораживается определенная сумма. Разморозить и забрать деньги продавец сможет только после того, как квартира будет полностью освобождена. Практика показывает: чем выше сумма в банковской ячейке, тем быстрее решаются проблемы с выпиской.
Квартиры с обременением (с жильцами, которых очень сложно или даже невозможно выписать и выселить без их согласия) – довольно редкий товар на рынке. Но когда в листингах появляется такое предложение, у продавца или его представителя (риэлтора) телефон перегревается от звонков. Это и понятно: квартира с обременением стоит, как правило, на 10-20% ниже среднерыночной цены.
При стоимости квартиры, к примеру, в 4-5 млн руб. дисконт составляет от 400 тыс. руб. и выше. Казалось бы, это и есть цена риска, но покупатели зачастую не задумываются о том, что после оформления договора купли-продажи им придется за собственный счет решать проблему с зарегистрированными гражданами. И успех не всегда гарантирован. Например, среди «посторонних» могут оказаться и те, кому право проживания будет сохранено по решению суда. В итоге ваша новая квартира автоматически превратится в коммуналку.
Надо заметить, что некоторые покупатели сознательно идут на такой риск, лишь бы купить жилье дешево. А затем создают проживающему «веселую жизнь», добиваясь того, чтобы он сам захотел освободить квартиру.
При принятии решения о приобретении квартиры с «посторонним» необходимо учитывать то, что некоторые категории зарегистрированных «особо опасны» для нового собственника.
Прежде всего к ним относятся жильцы, когда-то отказавшиеся от права приватизации жилья. Дело в том, что за ними по закону сохраняется право проживания. Не исключено, что однажды в дверь вашей новоприобретенной квартиры позвонит совершенно незнакомый человек и скажет: «Я здесь живу, потому что прописан». И покажет соответствующую отметку в паспорте.
Точно так же с чемоданами на вашем пороге может оказаться «безвестно отсутствующий». Ведь он не только не участвовал в приватизации, но может заявить о том, что не знал о ней. Найдет ли он доводы, достаточные для того, чтобы суд признал за ним право проживания, другой вопрос. Но риск существует.
На проживание в купленной квартире может претендовать человек-«невидимка»
Еще труднее с так называемыми невидимками – гражданами, о которых вы не найдете информации в форме 9, потому что на момент приобретения квартиры они не числятся среди зарегистрированных. Например, это может быть человек, когда-то выписанный в места лишения свободы или в психиатрическую больницу. Осужденный может отсидеть свой срок, а больной излечиться, после чего его право на проживание в этой квартире может быть восстановлено по суду.
Для того чтобы не получить сюрприз в виде претендующего на проживание в вашей квартире гражданина, вернувшегося из мест не столь отдаленных или психиатрической клиники, следует внимательно изучить историю квартиры.
Для этого нужна архивная справка о регистрации. Однако потенциальному покупателю таковую не получить. Ее необходимо попросить у продавца (собственника). Если он заинтересован в сделке и ему нечего от вас скрывать, продавец сходит в жилконтору и получит этот документ.
При обнаружении в архивной справке «невидимок» нужно десять раз подумать, прежде чем платить за недвижимость, как бы ни велико было желание приобрести именно этот объект.
Вот что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в 2023 году:
- Процедура составления договора купли-продажи квартиры в 2023 году законом не регламентирована, но есть несколько обязательных требований, которые нужно учитывать всем.
- В большинстве случаев хватит простой письменной формы. Если продавец несовершеннолетний, недееспособный или если продается доля в праве на квартиру – придется обратиться к нотариусу.
- Шаблон договора можно скачать бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
- Заполнять шаблон договора нужно в полном соответствии с официальными документами на квартиру, чтобы не было ошибки.
- К договору рекомендуется составить передаточный акт, чтобы зафиксировать факт передачи квартиры и ключей покупателю. Это не обязательно, если в договоре есть пункт о том, что договор сам имеет силу акта приема-передачи.
Стоимость квартир с обременением на 20-30% ниже. Однако все вопросы, касающиеся выписки жильцов, ложатся на плечи покупателя недвижимости. И так, чем же вы всё-таки рискуете?
- Проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. Наличие прописанных людей усложняет процессы продажи, раздела и обмена собственности.
- Наличие жильцов в нагрузку. Не всех людей можно выписать из квартиры после её приобретения. Подробнее поговорим об этом ниже.
- Бесконечные обещания выписаться. Зачастую при продаже квартиры в ней прописаны члены семьи собственника. Он сетует на то, что прописать их до покупки нового жилья некуда и просит подождать. Идут дни, недели, месяцы, но никто не торопится выписываться. В этом случае остаётся только идти в суд, что потребует дополнительных финансовых затрат.
- «Захватчики». Ситуация редкая, но встречается. Продают квартиры с «захватчиками» по более низкой стоимости как раз из-за нежелания с ними сражаться. По факту в квартире живут люди, не желающие выписываться добровольно. Естественно, можно пойти в суд, который удовлетворит требование собственника. Однако такое дело может затянуться на несколько лет. «Захватчики» будут оспаривать решение суда, потом избегать судебных приставов и всячески затягивать процесс выселения.
Но на этом проблемы могут не закончиться. Каждая отдельная ситуация требует детального рассмотрения. Поэтому не советую заключать подобные сделки без участия профессионального риэлтора или агентства недвижимости.
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название того регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми
Причины, побуждающие продавца продавать квартиру с прописанными в ней лицами, могут отличаться. Следует отметить несколько оснований для совершения подобных действий:
Первый случай — самый распространенный на рынке недвижимости. Обычно продавец жилья приобретает взамен другую квартиру, так называемый встречный вариант. До момента продажи своей недвижимости он не имеет возможности сняться с регистрационного учета по причинам отсутствия другой собственности. Как только обе сделки произойдут, продавец прописывается по новому адресу, что автоматически отменяет регистрацию по старому.
Во втором случае новый собственник может выписать зарегистрированное лицо принудительно — через орган, ответственный за прописку, или суд. В третьем случае новому собственнику придется смириться с тем, что регистрация жильца будет сохранена, а сам он сможет проживать в квартире даже после смены собственника помещения.