Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О чем должны знать арендатор и собственник, когда заключают договор найма». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
жилого помещенияг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
1. Договор социального найма в ГК регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в разд. III ЖК и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК и ЖК указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.
2. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Нормативное регулирование рынка аренды жилья
К договорным отношениям по аренде жилья применяются нормы гл.35 ГК РФ.
В положениях ст. 671 ГК содержатся общие понятия договора найма жилья, определены его стороны и обязательные условия. В отдельных случаях могут применяться субсидиарно общие положения об аренде (ст.ст. 606-625).
Положения ст.ст. 609, 674 ГК РФ устанавливают требования обязательной письменной формы для этого вида договора. При заключении соглашения сроком на год и более, оно должно регистрироваться гос. реестре. При этом заключённым такой договор считается только с момента гос. регистрации.
Срок заключения договора прописывается непосредственно условиями соглашения. Отсутствие такого условия означает, что соглашение действует неопределённый срок и любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в любой момент времени, предупредив контрагента за 3 месяца. Согласно положению статьи 610 ГК РФ срок договора аренды жилья может быть неограничен.
Необходимо знать: если помещение передается для проживания гражданину, то заключается договор найма. Владелец в таком случае выступает как наймодатель, а гражданин как наниматель (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юр. лицо, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ законодательством может получить жилье для целевого использования, только по договору аренды.
Согласно положений ст. 606 ГК РФ. стороны соглашения будут именоваться арендодатель и арендатор. Юр. лицо (арендатор) может использовать жилплощадь только с целью проживания граждан, то есть только по целевому назначению.
Поскольку арендатор не может самостоятельно выступать наймодателем согласно положениям статьи (ст. 680, 685 ГК), он может предоставлять арендованное помещение гражданам только в безвозмездное пользование либо в поднаём (то есть субаренду), с согласия собственника жилья.
Такая правовая возможность для арендатора должна быть установлена условиями договора.
Важно! Положения статьи 675 ГК РФ содержат правило, которые позволяют обеспечить стабильность и правовую защиту нанимателя или арендатора. При смене правообладателя жилья, а и если оно из гос. или муниципальной собственности переходит в частную, договор жилья не может изменяться в одностороннем порядке. Происходит лишь смена стороны (нанимателя), само же соглашение продолжает действовать на прописанных в нём условиях.
Положения статьи 673 ГК России указывают на то, что объектом по договору могут быть как целый дом, квартира, так и какая-то часть.
Предоставляемое по договору аренды (найма) жилье должно соответствовать санитарным, противопожарным, а также техническим и градостроительным нормам, прописанным в законодательстве и конечно же быть пригодным для проживания в нём.
Наличие договора аренды жилья, наделяет пользователя правом кроме проживания на самой жилплощади пользоваться общими помещениями: коридорами, лестницами, в том числе любым электрическим, санитарно-техническим, механическим и другим оборудованием, которое обслуживает более одной квартиры, мусоропроводом, лифтами и т.д. (ст.290 ГК РФ).
Для чего подписывают договор?
Казалось бы, объяснять, зачем нужно заключать договор найма жилого помещения, в 2021-м году уже никому не нужно. Однако многие сдающие и снимающие квартиры россияне до сих пор не пользуются этим инструментом. Между тем, скрепленное подписями соглашение не только вводит взаимоотношения арендодателя и арендатора в правовое поле, но и дисциплинирует их.
Преимущество такого подхода перед устными договоренностями очевидно. Если в документе четко прописаны права и обязанности сторон, сроки найма, время оплаты проживания и коммунальных услуг, правила проведения срочного и косметического ремонта, то у обоих участников сделки не остается пространства для каких-либо нежелательных маневров — подписанное придется строго соблюдать.
Соглашения, заключенные на словах, такой неотвратимой убедительностью не обладают: сказанное со временем забывается или может быть неправильно истолковано, да и предусмотреть все нюансы в устном обсуждении гораздо сложнее. Но самое главное — слова не имеют юридической силы, тогда как на письменный договор найма жилого помещения право в России смотрит так же, как и на любую другую деловую бумагу.
Если хозяину квартиры вдруг вздумается выселить съемщика, не дожидаясь окончания срока найма, последнему нечем будет доказать, что с ним поступили несправедливо, и, например, уплаченный залог ему могут не вернуть. Справедливо и обратное: если нерадивый жилец разнес квартиру в щепки и пропал, привлечь его к ответу у владельца, скорее всего, не получится — он не сможет подтвердить сам факт проживания вандала на этой территории.
Подписание договора найма позволяет избежать любых подобных перегибов, так как этот документ является для обеих сторон основанием обратиться за защитой своих интересов в суд. Помня об этом, люди обычно стараются вести себя корректно и ищут возможность уладить разногласия полюбовно.
Подписание договора найма жилья позволяет избежать большинства возможных проблем или конструктивно их решать. Но бывают ситуации, в которых этот документ может противоречить российским законам или как минимум частично утрачивать свою силу. Защититься от этого можно, лишь проявив бдительность при подготовке к сделке.
По словам Виктора Куракина, заключая договор о найме жилого помещения, нанимателю важно уточнить у владельца число собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для аренды, рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие отдельным приложением», — советует директор юридической компании «Аргумент».
Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Когда он не превышает 11 месяцев, согласие других собственников необязательно. Если же документ рассчитан на год и более — от всех владельцев нужно получить письменное разрешение. В противном случае любой из них может оспорить заключенный договор в суде.
К тому же самому итогу приведет и подписание соглашения с лицом, которое на самом деле не является владельцем недвижимости и, соответственно, не имеет на это права. Яркий тому пример — субаренда, когда некоторые предприимчивые наниматели передают снятое жилье другим лицам.
Ольга Павлинова советует обязательно попросить у арендодателя оригиналы паспорта и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. А в случаях, если сделка осуществляется по доверенности, лучше все равно переговорить с собственником, а себе оставить копию доверенности.
Если это покажется недостаточным, Валерий Асанов рекомендует самостоятельно запросить в Росреестре выписку на объект недвижимости. Ее, оплатив небольшую госпошлину, может получить любой гражданин. Для этого даже необязательно ходить в ведомство — заказать выписку можно и через интернет.
Бывают случаи, когда для расторжения договора аренды даже не нужно обращаться в суд. Статья 174.1 ГК РФ признает ничтожным любое соглашение, если при его подписании были нарушены запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью. Поэтому важно заранее убедиться, что квартира не находится в залоге и на нее не установлено обременений. О необходимости включения в документ соответствующего пункта мы упоминали выше. От расторжения неправомочного договора это не спасет, зато поможет призвать нерадивого арендодателя к ответу.
Нюансы составления договора найма
Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.
Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.
Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:
- отсутствие платежей более 6 месяцев;
- существенная порча имущества;
- конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
- использование жилья не для проживания.
Договор аренды жилого помещения
Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют много общего. Главным различием является то, что пользователем жилого помещения при заключении договора аренды является юридическое лицо. То есть, если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения. Если юридическое лицо, то это договор аренды жилого помещения. Но нужно смотреть и назначение договора — для проживания.
Поскольку жилье предназначено исключительно для проживания граждан, единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации.
Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре не указан, то он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.
Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. Если плата не указана, договор считается незаключенным.
Передача жилого помещения по договору арены осуществляется по акту приема-передачи.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть заложено условие, что арендатор обязан выполнить ремонт перед возвращением жилья.
Различия договора найма от аренды
Если рассмотреть понятие аренды, — это тот же найм помещения, жил площади. Оба договора регламентированы ГК РФ и звучат практически синонимично. Но они имеют существенную разницу, чтобы её увидеть необходимо ознакомиться с рядом следующих статей: 607, 610, 671, 673, 683 ГК РФ.
Проанализировав информацию из Гражданского кодекса, можно выделить следующие отличия, которые представлены в таблице (верхние ячейки столбца: найм, нижние — аренда).
| Объект | Объектом может являться только жилое помещение или изолированная жил площадь, опять-таки пригодная к постоянному проживанию. Список того, что пригодно для проживания регламентирован ЖК РФ. |
| Объектами могут являться не только квартиры, дома, но и участки земли, объекты природы, транспорт. Практически всё имущество, которое характерно непотребляемому. Однако некоторые виды имущества, которые установлены ГК РФ не могут быть допущены к сдаче в аренду (либо ограничены). | |
| Участники | Наймодателем и нанимателем выступают только физические лица. |
| Участники договора могут быть юридическими лицами как с одной стороны, так и с обеих. | |
| Форма договора/соглашения и его гос. регистрация | Если договор найма заключается сроком менее 1 года, то обязательной государственной регистрации документ не подлежит. При краткосрочном съёме возможна устная договоренность, но, чтобы себя обезопасить лучше прибегнуть к письменной форме заключения. |
| Договор аренды заключается в письменной форме, если одна из сторон представлена юридическим лицом (не зависит от срока договора) или аренда имущества заключается в срок, который превышает 1 год | |
| Сроки заключения | Найм может быть заключен срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре не был указан срок, на который предоставляется право пользования жилым помещением, то планка устанавливается в 5 лет. |
| Если в договоре аренды не указан срок, то в соответствии с законом он считается неопределенным. При возникновении неопределённости каждый участник данных правоотношений имеет право отказаться от договора, но обязан предупредить/известить о своём же желании другого участника за 3 месяца. Стоит отметить, что срок аренды жил площади не ограничивается. | |
| Расторжение | Расторжения осуществляется только в судебном порядке. Договор может быть расторгнут нанимателем в любое время, для этого необходимо получить согласие сожителей (если таковые имеются) и известить об этом своего наймодателя за 3 месяца. Также договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя в следующих случаях:
|
| Может осуществлять без участия судебных инстанцией, посредством отправки арендодателем арендатору предупреждения в письменной форме о необходимости исполнения своих обязанностей, за неисполнением которых последует досрочное расторжение. |
Арендные отношения между физическими и юридическими лицами, их виды
Взаимосвязь с фирмой идентична стандартной, применяемой для ФЛ. Единственным исключением может быть наличие ответственного лица, обладающего правом подписи. Такая практика актуальная для крупных компаний. Например, заключая соглашение с ООО собственник сдаваемого помещения будет контактировать не с самим руководителем, а с его представителями.
Сотрудничество с такими юр. лицами выстраивается по одной из следующих схем:
- общение с менеджером и передача через него директору всех бумаг на согласование и подпись;
- ведение переговоров с уполномоченным лицом, которое правомочно принимать решение и ставить подпись.
Договор лучше заключить, но с учетом изложенного
Подведем итоги. По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору, может надолго поселиться в вашей квартире.
Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом.
- во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения – наймодателю.
- во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип “разрешено все, что не запрещено”. Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами.
Вы имеете право возложить на него обязанности, которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить “на словах”.
Право нанимателя на вселение других граждан
Помимо нанимателя, в договоре указывают других совершеннолетних граждан, которые постоянно живут с ним. Вселить в помещение таких людей можно и позже, но только с согласия наймодателя (См. ст. 679, ГК РФ).
Чтобы избежать недопонимания нанимателю желательно сразу перечислить в договоре найма всех членов семьи, а если квартиру снимают в складчину – компаньонов.
В последнем случае целесообразнее включить партнеров в текст как сонанимателей. По общему правилу перед наймодателем отвечает наниматель, за свои действия и за поведение совместно проживающих с ним людей.
Чтобы не остаться в одиночестве перед требованиями собственника квартиры согласуйте условие о солидарной ответственности сонанимателей (См. п. 4 ст. 677, ГК РФ).
Важно! За исполнение договора перед наймодателем отвечает наниматель.
Количество вселяемых людей ограничено нормой площади.
Она устанавливается в каждом муниципальном образовании самостоятельно. В Москве на одного человека отводится 18 кв. метров.
Норма защищает других жильцов от «резиновых» квартир. Ограничение не действует в отношении несовершеннолетних.
Вселить ребенка можно независимо от соблюдения нормы площади и согласия наймодателя.
Принимать гостей можно, но жить в квартире они могут не дольше шести месяцев.
О вселении сообщают наймодателю, который вправе запретить проживание, если нарушаются нормы допустимой площади.