Приватизация комнаты в коммунальной квартире: от а до я

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация комнаты в коммунальной квартире: от а до я». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Особенности приватизации в коммунальных квартирах

2. Если нет согласия соседей?

3. Пошаговая инструкция, как оформить

4. Приватизация комнаты в коммунальной квартире: с чего начать, необходимые документы

5. С несовершеннолетним ребенком

6. Возможна ли приватизация комнаты

7. Как распространяется право собственности на места общего пользования?

8. Сроки осуществления приватизации

9. Что такое «Неприватизированная квартира»?

10. Особенности и важные моменты

11. Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире

Как действовать, если ваши соседи против того, что ваша комната станет вашей собственностью? В результате внесённых с 1998 года в закон изменений вы имеете право осуществить приватизацию и без согласия соседей. При их активном сопротивлении вы можете подать в суд. При этом будет реальный шанс выиграть процесс.

Особенности приватизации в коммунальных квартирах

Законодательство не дает точного определения «коммунальной квартиры». Коммуналкой называют помещение, в котором проживают несколько человек, не связанных родственными отношениями.

Отличие коммунального жилья от обычной квартиры заключается в наличии нескольких изолированных комнат и мест общего пользования.

Наниматель каждого помещения должен обладать ордером или соглашением о социальном найме.

Выделяют следующие особенности приватизации коммуналок:

Факт выделения жилплощади подтвержден техпаспортом (выдается в БТИ).
Договор социального найма определяет комнату, как помещение с отдельным входом.
Места общего пользования передаются всем жильцам в долевую собственность.
Размер доли в общей собственности определяется площадью помещения.

Порядок пользования кухней, ванной, туалетом не изменяется. Жилищный кодекс РФ (статья 42) запрещает владельцам выделять и отчуждать свою часть мест общего пользования.

Если нет согласия соседей?

Коммунальная квартира является помещением с обособленными комнатами. Каждый из нанимателей получает право на проживание там, после заключения договора социального найма с местной администрацией. Как правило, число правоустанавливающих документов соответствует количеству комнат. Если жильцы одной из комнат решили переоформить свои квадратные метры, согласие соседей по коммуналке не требуется. Но так было не всегда.

С момента принятия закона «О приватизации» вплоть до 1998 года, муниципалитет обязательно учитывал мнение всех жильцов квартиры и, если, кто-либо был против, в приватизации отказывали. Вот уже почти 20 лет назад комната в коммуналке была приравнена к отдельной квартире, а значит только наниматель и члены его семьи вправе принимать решение о дальнейшей судьбе жилплощади.

Из-за сложной финансовой ситуации многие наниматели не успевают своевременно оплачивать квитанции за ЖКУ, в результате время переоформления жилья сталкиваются с рядом проблем. Сотрудники БТИ и управляющих компаний неохотно выдают справки должникам и чаще всего требуют сначала погасить имеющуюся задолженность.

По закону такие действия сотрудников государственных организаций не правомерны. Нигде не указано, что приватизация с долгами за ЖКУ невозможна и в судебном порядке вы можете отстоять свою правоту. Прежде чем затевать тяжбу подумайте, есть ли в этом смысл?

Во-первых, разбирательство займет как минимум два месяца, во-вторых если долг по квартплате накопился за полгода и более, собственник жилья, то есть местная администрация, имеет право подать встречный иск – на ваше выселение из-за несоблюдения условий договора социального найма.

Пошаговая инструкция, как оформить

Оформление соглашения приватизации комнаты ведется по общепринятому регламенту. Алгоритм действий следующий:

Установление статуса комнаты для выяснения возможности приватизации.
Прийти к общему соглашению со всеми прописанными в комнате людьми, или получить от них официальную бумагу от отказе в приватизации. Стоит понимать, что каждый гражданин должен индивидуально оформить данный документ. В случае несовершеннолетних, от имени детей до 14 лет действуют родители или опекуны, а от 14 до 18 лет, они пишут заявление самостоятельно, но под контролем законных представителей.
Отказы или согласие должны войти в полный пакет документации, который готовят для подачи заявления в соответствующий орган.
Рассмотрение прошения будет длиться 2 месяца, после этого администрация вынесет решение, о приватизации комнаты в коммунальной квартире, оно может быть как положительным, так и отрицательным.
При положительном исходе дела каждый человек участвующий в приватизации получит свой экземпляр договора, с которым следует пойти в Росреестр и зарегистрировать свои права собственника.

Процессом приватизации может заниматься лицо, достигшее совершеннолетия.

При этом у него должна быть прописка в этой комнате и договор с муниципалитетом, который подтверждает, что данное лицо осуществляет социальный поднаем этой жилой площади.

Если его нет, то в том же муниципалитете нужно его получить.

Если в комнате прописаны еще какие-либо жильцы, требуется получить их согласие, которое нужно оформить в письменном виде. Не путайте с жильцами в квартире, которые к приватизации вашей комнаты не имею никакого отношения.

В тех случаях, когда остальные жильцы в комнате отказываются от своих прав на долю в комнате в пользу одного человека, то такой отказ оформляется нотариально.

Далее, нужны технический план и паспорт приватизируемой комнаты, которые получаются в таком учреждении, как БТИ, а в Едином расчетно-информационном центре справку с данными о всех жильцах, проживающих в ней.

Как только все документы получены, обращайтесь в Департамент жилищной политики. На саму подачу заявления требуется привести всех тех, кто на законных основаниях проживает в комнате. В этом учреждении с вами составят договор о приватизации комнаты в коммунальной квартире.

После момента обращения в Департамент может пройти несколько недель. Как только договор получен, следует посетить Управление регистрационной службы. В этом учреждении вы получите документ, который будет удостоверять ваше право собственности.

Заканчивается приватизация тем, что уже собственное жилье ставиться на технический учет в БТИ, где оно будет зарегистрировано как частная собственность. Описанная процедура длиться от месяца и больше.

Но так гладко всегда получается только на бумаге. В реальной жизни вы можете услышать отказ в своем праве приватизировать комнату. Если так случилось, то независимо от причин отказа, потребуйте оформить его в письменной форме с указанием тех положений законодательства, которыми руководствуется чиновник.

Этот отказ можно потребовать, обратившись в учреждение с письменным заявлением, но как это правильно сделать, предмет другого обсуждения.

Как только вы получите письменный ответ на свое обращение, если чиновник руководствуется устаревшими нормами права, смело можете обжаловать его решение либо в вышестоящей организации, либо через суд.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире: с чего начать, необходимые документы

Последние изменения: Январь 2020

Каждый гражданин, зарегистрированный в муниципальном жилье, раз в жизни вправе претендовать на бесплатную приватизацию объекта в частную собственность.

Если в отношении квартир проблем с переоформлением не возникало, то приватизация комнаты в коммунальной квартире прошла через стадию споров и разъяснений, в силу особенностей реализации имущественных прав и определения порядка пользования общим имуществом в квартире.

Чтобы процедура прошла гладко и без последствий, следует подробнее изучить нюансы процесса переоформления коммунальной квартиры. Закон допускает приватизацию всей коммуналки целиком и отдельных ее частей, однако следует учитывать ряд условий, которые делают возможным переоформление муниципальной собственности.

С недавнего времени приватизация стала бессрочной, поэтому прежде чем начать ее осуществление необходимо изучить все ее преимущества и недостатки. В некоторых случаях проживание в муниципальном жилье может оказаться даже выгоднее. Для наглядности основные положительные и отрицательные последствия мы собрали в таблицу.

Минусы	Плюсы
появляются расходы на капитальный ремонт дома	появляется статус собственника жилья
при расселении, собственникам не предлагается альтернативное жилье, единственное на что они могут рассчитывать от государства – денежная компенсация (в большинстве случаев этой суммы не хватает на новое жилье)	процедура переоформления осуществляется бесплатно
ежегодно необходимо платить имущественный налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости жилья	недвижимость можно продать, сдать в аренду, заложить в банке, обменять на другую, подарить, завещать
за задолженность по ЖКУ собственников не выселяют
при сносе будет выплачена компенсация
при осуществлении перепланировки не требуется получение разрешения в местной администрации

С несовершеннолетним ребенком

Если в комнате проживают несовершеннолетние дети их согласие не требуется. По закону им автоматически положена обязательная доля, если хотя бы один из родителей является участником приватизации.

Причем доля положена несовершеннолетнему даже если он не прописан в переоформляемой квартире и не проживает в ней. Например, муж с женой развелись, и их шестилетняя дочь переехала с матерью на съемную квартиру, а отец после этого получил комнату в коммуналке. Спустя какое-то время мужчина решил приватизировать жилье. В заявлении на приватизацию он должен обязательно указать, что имеет несовершеннолетнюю дочь, которая впоследствии будет включена в договор о приватизации и получит в собственность половину комнаты.

Если же при оформлении, родитель умышленно или из-за своей юридической неграмотности не включил ребенка в приватизацию, сделка может быть в судебном порядке признана ничтожной и права ребенка на жилплощадь восстановлены. Инициатором судебной тяжбы может выступать второй родитель, опекун, ли сотрудник органов опеки и попечительства.

Возможна ли приватизация комнаты

Жильцы, проживающие в комнатах коммунальной квартиры, имеют закрепленное законом право на перевод своей комнаты как в единоличную собственность, так и в долевую. Ведь согласно Закону посвященному приватизации каждый житель нашего государства имеет на нее право.

Отличительной чертой перевода в частную собственность комнаты в коммунальной квартире является то, что вы получаете право на владение только своей жилой площади. Места общего пользования приватизируются на всех жильцов коммуналки в разных долях.

Чтобы понять насколько большая доля принадлежит лично вам, разделите площадь своей комнаты на общую площадь всех жилых помещений находящихся в коммунальном жилье. Поменять долю владения общими площадями можно с согласия всех населяющих коммуналку, предварительно потребуется составить соглашение в письменной форме. Но всегда следует помнить, что жильцы зарегистрированные в неприватизированных комнатах, тоже имеют право на свою часть хозяйственных площадей и помещений общего использования.

Кстати, до 1998 года, перевести в частное владение было возможно только всю коммуналку целиком. Это, зачастую, препятствовало многим людям, ведь всегда находились те, кто был не согласен отказаться от договора социального найма. Сейчас же спрашивать разрешения соседей не требуется.

В исключительных случаях, если соседи настаивают на непроведении вами приватизации, ведь часть от мест общего пользования все равно становится вашей, смело подавайте в суд. Любой суд окажется на вашей стороне, право каждого на приобретение недвижимости в собственность будет реализовано.

После процесса приватизации можно осуществлять со своей комнатой любые действия. К примеру ее можно продать, сдать в аренду, подарить, завещать и так далее. Но не нужно забывать, что передавая свои права на жилплощадь, вы отдаете и права на свою долю общественных помещений.

Разрешение других жильцов при сдаче в аренду своей комнаты собственнику не требуется. Но при ее продаже соседи имеют право стать первоочередными покупателями. В случае их отказа ваши квадратные метры могут быть проданы любому человеку, готовому их купить.

Как распространяется право собственности на места общего пользования?

Основной проблемой, которая возникает в процессе приватизации коммунального жилья, становится деление служебных помещений (кухни, ванной, чулана, балкона и т. п.), выступающих общим долевым владением всех ее жильцов. В этом случае необходимо учесть следующие положения:

Доля от общей собственности рассчитывается путем деления площади приватизированной комнаты на общую квадратуру жилья.
Размер доли, полученный расчетным путем, может быть изменен посредством заключения добровольного соглашения между всеми владельцами коммунальной квартиры.
При осуществлении операций по отчуждению права собственности третьим лицам (продажи, дарения и т. п.) параллельно передается и доля владений в помещениях общего пользования. Провести подобную процедуру только в отношении собственной части служебных комнат невозможно.

Приватизация имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Не нужно думать, что всем людям выгодно переоформить жилье в свою собственность. Некоторые, напротив, оставляют прежний статус комнаты, считая это наиболее приемлемым вариантом.

Недостатки

Преимущества

• Несение расходов за капитальный ремонт; • Расселение жильцов из приватизированной комнаты не предполагает альтернативного жилья от государства. Максимум, на что могут рассчитывать семьи – денежная компенсация. Минус в том, что ее часто не хватает на приобретение нового жилья. • Обязанность уплаты ежегодного налога на имущество физических лиц – 0,1% от кадастровой стоимости комнаты.

• Приобретение статуса владельца комнаты; • Бесплатное оформление жилья в собственность; • Возможность заложить комнату в счет получения кредита; • Наследование, дарение, продажа, аренда, обмен приватизированного жилья; • Снижение рисков выселения из помещения за неуплату по ЖКУ; • Получение компенсации за снос комнаты; • Возможность сделать ремонт и легкую перепланировку.

Сроки осуществления приватизации

Согласно российским законам общий срок проверки документов на приватизацию уполномоченным органом установлен в два месяца. Практика показывает, что львиную долю времени занимает подготовка документов и сбор необходимых справок.

Так, оформление техпаспорта в БТИ с вызовом сотрудника для обследования помещения займет до одного месяца. Около двух недель потребуется для получения информации о людях, прописанных в приватизируемой комнате. Если будут затронуты интересы несовершеннолетних, понадобится разрешение от регионального органа опеки. Его оформление занимает 10 дней, но сама справка действительна в течение месяца, поэтому вполне вероятно, что потребуется еще одно обращение в эти органы.

И, наконец, составление договора о приватизации обычно требует срока в две недели. Добавьте сюда всякие непредвиденные задержки (отсутствие нужного сотрудника на рабочем месте, выходные и праздничные дни, изменение личных обстоятельств и т.д.) и посчитайте то время, которое потребуется для оформления права собственности.

Что такое «Неприватизированная квартира»?

Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.

По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.

ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:

Служебные квартиры
Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)

Приватизация комнат в коммунальных квартирах подчиняется общим правилам процедуры. Стать участником могут семьи, имеющие постоянную регистрацию в жилом помещении. Основанием считается заключенный договор соц найма или ордер на вселение в комнату (встречается реже).

Обычно комнату приватизируют семейная пара или пенсионеры. Важным нюансом является получение согласия всех жильцов комнаты. Если кто-то из них откажется от приватизации, ему нужно будет составить нотариальный отказ. Если при этом отказ не заверяется, власти откажут в приватизации комнаты.

Еще одна важная деталь – участником может стать лицо, которое участвует в приватизации первый раз в жизни. Исключение дается детям, если им не исполнилось 18 лет, и они проходят регистрацию вместе с родителями. Достигнув своего совершеннолетия, они смогут воспользоваться попыткой приватизации жилья повторно.

Особенности и важные моменты

Коммунальные квартиры отличаются от обычных. Если в отдельной квартире все комнаты принадлежат собственникам, то в коммуналке имеется разграничение: комнаты жильцов и места общего пользования (санузлы, кухни, коридоры, кладовки).

Именно поэтому нужно учитывать ряд особенностей:

Вместе с приватизацией комнаты жильцы получают долю в общем имуществе коммунальной квартиры. Пользование ванной, туалетом, кухней, кладовой останется неизменным. Никто не вправе ограничивать жильца в приготовлении пищи, водных процедурах и хранении вещей.
Доля от общей собственности рассчитывается по формуле: площадь приватизированного помещения / общий размер коммунальной квартиры.
Собственники комнат могут заключить добровольное соглашение. Таким образом, они установят свои пропорции в общей собственности.
Покупатель приватизированной комнаты в коммуналке получит не только помещение, но и долю в общем имуществе квартиры (санузлы, кухня, кладовые, коридор и т.п.).

Закон запрещает приватизировать помещения общего пользования. Например, часть кухни или площадь ванной комнаты. Указанное имущество принадлежит всем жильцам на праве долевого имущества.

Таким образом, приватизация позволяет стать владельцем комнаты, и вместе с тем получить долю в остальном имуществе коммунальной квартиры.

Недостатки

Преимущества

Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире

Первое, с чего начать процесс приватизации коммуналки – это сбор нужных бумаг:

Технический паспорт на комнату (обязательно выделение, если оно не произведено ранее). Его получают в БТИ.
Документы на всех жильцов квартиры, зарегистрированных на данной площади к моменту переоформления.
Документ, информирующий обо всех прописанных жильцах (берут в управляющей компании, домоуправлении, миграционной службе – место оформления зависит от каждого населенного пункта).
Письменные заявления от каждого прописанного жильца, намеренного участвовать в приватизации. Если кто-либо не хочет принимать комнату в качестве бесплатно приватизируемого объекта, оформляется нотариальный отказ. Заявления составляют и собственноручно подписывают все прописанные жильцы, кроме несовершеннолетних и недееспособных. В последнем случае нужно согласие органов опеки.
Документ, дающий право на использование муниципального жилья (ордер, договор с муниципалитетом). При отсутствии ордера запрашивают выписку из городского архива с данными из ордера.
Бумага, подтверждающая отсутствие задолженностей. Отказ в приватизации на основании наличия долгов не совсем законен, однако может усложнить процесс.
Каждый участник берет справку о том, что ранее право на бесплатную приватизацию не использовалось.
Когда обеспечить физическое присутствие на сделке кого-либо из жильцов невозможно, предоставляют нотариальную доверенность и паспорт доверенного лица.

Полученный подписанный экземпляр договора дает право на завершение приватизационных мероприятий – регистрацию новой собственности заявителя в Росреестре.

Основными документами для внесения изменений в реестр недвижимости служат: договор о приватизации и платежный документ об уплате пошлины. Остальной перечень является дополнительным и может быть истребован сотрудником регистрирующего органа в индивидуальном порядке.

В приватизации отказывают редко, только в тех случаях, когда выявлены несоответствия закону:

Представлены не все документы, либо в них содержатся ошибки.
Приватизируемое жилье не соответствует основным критериям жилого фонда, с отдельным входом и выделением доли из общей жилплощади с подтверждением техпаспортом.
Жилье не считается коммунальной квартирой. В таком случае, вначале приватизируют всю квартиру целиком с дальнейшим выделением долей.

Дабы оформить в собственность одну из комнат в квартире коммунального типа, доведется инициировать приватизацию.

Такая инициатива может исходить непосредственно от нанимателя либо же от любого иного члена семьи, имеющего регистрацию в указанной комнате.

Нет необходимости в получении согласия от каждого жильца помещения. Данное правило действовало до 1999-го года включительно.

После чего нужно определить возможность приватизации указанной комнаты.

При условии, если здание, в котором размещается коммунальная жилплощадь, целиком соответствует перечню, изложенному в нормативах статьи №2 Закона №154-1, это значит, что приватизация не может быть проведена.

От имени малолетних детей, возраст которых — до 14-ти лет, иск должны составить их родители. Если ребенку исполнилось 14, однако ему все еще нет 18-ти, иск составляет, подписывает самостоятельно ребенок, тогда как его родители дают на это согласие посредством проставления своих подписей.

По факту оформления заявления, нужно собрать все требуемые документы, передав их в жилищный департамент муниципального органа.

То имущество, которое оба супруга смогли нажить за годы брака, считается совместно нажитым. Данный факт закреплен положениями статьи №34 Семейного Кодекса РФ.

Комната в квартире коммунального типа, которая была приватизирована за годы брака, по закону должна быть разделена, зависимо от того, каким образом оформлялась собственность на такую жилплощадь.

В случае, если комната была приватизирована в паевую собственность, иначе говоря в одинаковых частях на каждого члена семьи (в т.ч. на супруга), это значит, что каждый член семьи имеет в своей собственности определенную долю.

По факту расторжения брака, каждый гражданин по прежнему владеет своей долей в такой комнате. Кроме того, оба супруга вправе на свой лад распоряжаться своими частями.

Уже из приведенных выше различий понятно, что приватизация имеет не только плюсы, но и минусы. Однако в деле приватизации главный вопрос не «хорошо это, или плохо», а «подходит ли это для меня».

Все зависит от конкретной жизненной ситуации каждого человека или каждой семьи. В некоторых ситуациях минусы несущественны в сравнении с преимуществами, которые несет приватизация. В других – напротив, могут иметь решающее значение и лишать приватизацию всякого практического смысла. Предлагаем рассмотреть преимущества и недостатки процедуры приватизации подробнее.

Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).

Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.

Помимо всего прочего, должны выполняться и условия сделки с точки зрения недвижимости. Приватизировать можно лишь ту комнату, которая:

Не относится к ветхому жилью.
Имеет отдельный вход.
Передана в пользование на основании договора социального найма.
Не выведена из оборота.