Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп имущества в период аренды — как быть с НДС неотделимых улучшений?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса, все улучшения арендованного имущества, которые могут быть от него отделимы, являются собственностью арендатора. А вот если произведенные улучшения не могут быть отделены без ущерба для имущества, например, ремонт помещения, то в случае прекращения договора аренды арендатор имеет право получить возмещение их стоимости. Оба этих положения действуют в том случае, если в договоре аренды не предусмотрено иное. Из сказанного можно сделать вывод, что неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Выкуп муниципального имущества. В поисках НДС
В ноябре 2010 г. я приобрел нежилое здание (Дом быта) у Комитета по управлению имуществом. Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта цена здания составила 500 000 руб. с учетом НДС 76 271 руб. 19 коп. Договор купли-продажи здания был составлен неверно, согласно ему цена здания составила 500 000 руб. без указания НДС. Сумму 500 000 руб. я уплатил полностью в КУМИ. Теперь налоговые органы требуют уплаты НДС. Поскольку я не сталкивался с подобной ситуацией, не знал, что НДС надо было выделить и уплатить отдельно, могу ли я потребовать от КУМИ изменить договор купли-продажи здания и потребовать от них возврата суммы НДС, ведь в оценочном отчете НДС выделен?
В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ
налоговыми агентами
по НДС
признаются покупатели
(получатели)
государственного имущества, не закрепленного
за государственными предприятиями и учреждениями,
составляющего государственную казну
Российской Федерации, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа,
а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну
соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.
При реализации
(передаче) на территории РФ вышеуказанного имущества
налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога
.
Покупатели
—
налоговые агенты
обязаны
исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов
и уплатить в бюджет
соответствующую сумму НДС
.
Следовательно, при покупке помещения, составляющего муниципальную собственность, Вы признаетесь налоговым агентом по НДС
.
Вы не указали в вопросе, каким образом было выкуплено здание.
Ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
установлено, что
под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается
возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Условия реализации права на выкуп имущества, находящегося в аренде
Данное право возникает у предпринимателей при одновременном соблюдении некоторых условий:
- Арендатор должен быть субъектом малого и среднего предпринимательства.
- Субъект МСП должен быть арендатором или пользователем имущества в течение 2 лет по договору аренды по состоянию на дату заключения договора, причем данное пользование должно быть непрерывным. Вплоть до 2021 года данное условие ограничивалось датой вступления закона в силу, то есть арендуемое имущество должно было быть в непрерывном пользовании у арендатора в течение 3 лет до 05.08.2008 г., что искусственно ограничивало преимущественное право предпринимателей на выкуп.
- Предприниматель не должен иметь каких-либо задолженностей, штрафов, пеней или неустоек по оплате аренды на дату заключения договора о купле-продаже недвижимого имущества.
- Имущество, предполагаемое для продажи бизнесмену, не должно быть предназначено для передачи в пользование или владение субъектам МСП, кроме случаев, предусмотренных в ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона.
Как уже было отмечено выше, стоимость выкупаемого имущества определяется по его рыночной цене со стороны независимого оценщика, при этом бизнесмен имеет право выбрать способ оплаты – единовременным платежом или в рассрочку. Если он выбирает способ оплаты в рассрочку, то срок определяется соответствующими законами Российской Федерации.
Физические лица получают уведомления ФНС, в которых указываются сумма и реквизиты для оплаты.
Приложение к уведомлению подписывается получателем в качестве подтверждения правильности данных. После этого физическое лицо переводит на счет нужную сумму.
Юридическое лица рассчитывают сумму самостоятельно и переводят ее на счет ФНС по итогам отчетного периода, который составляет, по российскому законодательству, один год.
Как видите, в земельном законодательстве РФ есть множество нюансов. Земельный налог выплачивает владелец земли, а арендатор договаривается о временном использовании участка на условиях аренды. НДС начисляется только в том случае, если земля, по которой заключена договоренность, является частной, а не государственной собственностью.
Арендодатель госимущества: возможны варианты
Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.
На практике существуют разные способы предоставления в аренду государственного (муниципального) имущества и, соответственно, варианты оформления необходимого договора.
Прежде всего в роли арендодателя может выступать непосредственно орган власти и управления (самоуправления). Речь идет о передаче арендатору из первых рук так называемого публичного имущества, составляющего государственную казну.
Кроме того, муниципальное (государственное) имущество нередко бывает передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления балансодержателю. Наиболее часто в данном качестве выступают различные государственные предприятия и учреждения. Они также вправе сдавать в аренду (разумеется, с согласия собственника) подведомственное имущество. Передавать активы уполномоченный властями хозяин может и от собственного имени, и в качестве третьей стороны арендного договора.
Ответственность налогового агента
В заключение хотелось бы напомнить, что легкомысленное отношение к агентским обязанностям законодательно наказуемо (п. 5 ст. 24 НК РФ). Так, если налоговый агент по своей вине не перечислит (недоперечислит) налог, подлежащий удержанию, ему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы, которую недополучил бюджет (ст. 123 НК РФ).
Кроме того, при несвоевременном перечислении в бюджет НДС, удержанного из арендной платы, нужно будет заплатить еще и пени (ст. 75 НК РФ).
Наконец, к арендатору госимущества могут быть применены санкции за создание препятствий для осуществления налогового контроля (ст. 126 НК РФ). Причем такие помехи могут выражаться как в том, что агент своевременно не представит в налоговый орган декларацию, так и в том, что он не сообщит в налоговую инспекцию сведения о невозможности удержать налог. Штраф по таким основаниям составляет 50 рублей за каждый непредставленный документ. Если же нарушитель откажется представить имеющиеся документы или представит их с заведомо недостоверными сведениями, то сумма штрафа возрастет до 5000 рублей.
Бухгалтерский и налоговый учет выкупа арендованного имущества
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
- По соглашению сторон.
- В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
- Истек срок аренды.
- Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.
Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.
Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:
- Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
- Установлен точный размер арендной платы.
- Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.
В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:
- ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
- ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
- ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
- ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
- ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.
Особенности применения НДС при выкупе муниципального имущества
Действующим налоговым законодательством предусмотрено, что уплата НДС по операциям, которые признаются объектом налогообложения, производится по итогам каждого налогового периода. Напомним, что с 1 января 2008 года налоговым периодом для всех предприятий вне зависимости от величины выручки является квартал.
Особых сроков уплаты НДС для арендаторов муниципального имущества не установлено. Поэтому перечислять налог в бюджет они должны не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, как и основная масса плательщиков. В те же сроки необходимо представлять в инспекцию и налоговую декларацию.
НДС, уплаченный в бюджет за арендодателя, арендатор-агент вправе предъявить к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. Так, госимущество должно быть использовано в облагаемой НДС деятельности (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ), арендный платеж отнесен на себестоимость (п. 1 ст. 172 НК РФ), а налог удержан из доходов арендодателя и уплачен в бюджет (п. 3 ст. 171 НК РФ). Кроме того, агент должен располагать счетом-фактурой (п. 1 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Таким образом, принять к вычету агентский НДС могут только арендаторы, которые являются плательщиками этого налога. Освобождение от такой обязанности, как и применение спецрежимов, лишает права на вычет.
Что касается счета-фактуры, то органы государственной власти и местного самоуправления, в отличие от других арендодателей, этого документа не выписывают. Между тем отсутствие счета-фактуры может привести не только к потере права на вычет НДС, но и к нарушению арендатором налогового законодательства. Ведь, согласно пункту 16 Правил ведения книг покупок и книг продаж (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914), в книге продаж необходимо регистрировать выписанные счета-фактуры во всех случаях, когда возникает обязанность по исчислению НДС, в том числе при исполнении обязанностей налогового агента.
Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны инспекторов, арендатор может выписать счет-фактуру самостоятельно. Тем более что именно такие рекомендации ранее давали и сами контролеры. Документ нужно составить в одном
экземпляре с пометкой «Аренда государственного или муниципального имущества» и зарегистрировать его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС (письмо МНС России от 14 апреля 2003 г. № 03-1-08/1139/26-Н309). В книге покупок счет-фактуру регистрируют в части арендной платы, принимаемой к налоговому учету в текущем периоде, с отражением НДС в соответствующей доле, возмещаемой из бюджета.
Ставку налога в счете-фактуре нужно указывать расчетную – 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Независимо от того, указан НДС в составе арендной платы или по условиям договора арендатор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог. При этом во втором случае арендатору сначала придется определить величину арендной платы с НДС, и лишь затем выписывать счет-фактуру. Выполнив все описанные требования законодательства и рекомендации инспекторов, арендатор госимущества без труда и негативных последствий сможет принять к вычету агентский НДС. В учете бухгалтер отразит эту операцию записью:
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС по арендной плате.
В заключение хотелось бы напомнить, что легкомысленное отношение к агентским обязанностям законодательно наказуемо (п. 5 ст. 24 НК РФ). Так, если налоговый агент по своей вине не перечислит (недоперечислит) налог, подлежащий удержанию, ему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы, которую недополучил бюджет (ст. 123 НК РФ).
Кроме того, при несвоевременном перечислении в бюджет НДС, удержанного из арендной платы, нужно будет заплатить еще и пени (ст. 75 НК РФ).
Наконец, к арендатору госимущества могут быть применены санкции за создание препятствий для осуществления налогового контроля (ст. 126 НК РФ). Причем такие помехи могут выражаться как в том, что агент своевременно не представит в налоговый орган декларацию, так и в том, что он не сообщит в налоговую инспекцию сведения о невозможности удержать налог. Штраф по таким основаниям составляет 50 рублей за каждый непредставленный документ. Если же нарушитель откажется представить имеющиеся документы или представит их с заведомо недостоверными сведениями, то сумма штрафа возрастет до 5000 рублей.
- аренда
- госимущество
,
- Налог на добавленную стоимость (НДС)
Вступая в отношения «арендодатель-арендатор» с органами власти или местного самоуправления, юридическое лицо или ИП становится налоговым агентом. В некоторых случаях на него возлагается обязанность по выплате налога на добавочную стоимость. Давайте разберёмся, кто и в каких случаях выплачивает налог на добавочную стоимость при аренде государственной собственности.
Покупатель государственного (муниципального) имущества – физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, налоговым агентом по НДС не является. Об этом прямо сказано в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ.
НДС в данном случае уплачивают органы, осуществляющие реализацию имущества (письма Минфина России от 08.11.2012 № 03‑07‑14/107, от 14.05.2012 № 03‑07‑11/142, ФНС России от 16.07.2014 № ГД-4-3/13823@, от 13.07.2009 № ШС-22-3/562@).
Обозначенную позицию поддерживают судьи. Конституционный Суд в Определении от 19.07.2016 № 1719‑О (приведено в п. 14 обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах КС РФ и ВС РФ, принятых во втором полугодии 2016 года по вопросам налогообложения, – см. Письмо ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@) подчеркнул, что правовой статус органов местного самоуправления позволяет признавать их плательщиками НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну городского, сельского поселения или другого муниципального образования. В связи с этим на указанных лиц (при реализации ими имущества физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями) возлагается обязанность по исчислению и уплате НДС.
Высказался по данному поводу и Президиум ВАС: из постановлений от 08.04.2014 № 17383/13 по делу № А12-23300/2012, от 17.04.2012 № 16055/11 по делу № А12-19210/2010 следует, что обязанность по перечислению суммы НДС в доход бюджета в случае, если покупателем имущества является «физик», возлагается на продавца – публично-правовое образование.
Непонятно: цена с налогом или без? Тогда считаем, что с налогом
Если из отчета оценщика и договора купли-продажи нельзя сделать вывод, с налогом или без него рассчитана рыночная стоимость недвижимости, то предполагается, что цена договора уже включает в себя сумму налога.
Дело в том, что в силу Закона об оценочной деятельностист. 12 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости недвижимости, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Поскольку рыночную стоимость оценщик определяет именно для совершения сделки по отчуждению имущества и такая операция облагается НДС, принимаем, что налог в этом случае «сидит» в цене, это просто не оговорено особо. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для целей совершения сделки определена без учета НДС, должно содержаться в отчете оценщика. К этому выводу пришли еще судьи ВАС, рассматривая хозяйственный спор между компанией и муниципалитетомПостановление Президиума ВАС от 18.09.2012 № 3139/12. До этого компания, перечислившая муниципалитету всю цену договора без удержания НДС, а потом «пострадавшая» от налоговой проверки, проиграла дело в трех инстанцияхПостановление ФАС ЗСО от 09.12.2011 № А27-2268/2011. Но Президиум ВАС решения нижестоящих судов не поддержал. И указал: не сказано в отчете оценщика, с налогом или без него определена рыночная стоимость недвижимости, значит, НДС нужно было рассчитать по ставке 18/118 исходя из цены сделки по покупке муниципального имущества. То есть принять, что эта цена включает НДС.
Нет смысла пытаться доказать в суде, что налоговики неправомерно доначислили вам НДС и пени, поскольку вы не удержали налог при перечислении денег продавцу. Даже если НДС в договоре купли-продажи не выделен из стоимости объекта недвижимости, это не освобождает вас от обязанностей налогового агентаПостановление ФАС ВВО от 09.07.2014 № А29-5651/2013.
Получается, что если цена объекта по договору составила 1 000 000 руб., эта сумма и будет налоговой базой для исчисления НДС. Тогда покупатель должен перечислить в бюджет НДС в размере 152 542 руб. (1 000 000 руб. x 18/118) и продавцу заплатить 847 458 руб. (1 000 000 руб. – 152 542 руб.). Если при перечислении денег продавцу вы по ошибке не удержали НДС, то это — сумма неосновательного обогащения. И при отказе вернуть эту сумму НДС добровольно можно взыскать ее с муниципальных властей через суд вместе с процентами за пользование чужими деньгамип. 1 ст. 395 ГК РФ.
***
Платить НДС нужно при покупке у государства только той недвижимости, которая составляет государственную или муниципальную казну, то есть не закреплена за государственными или муниципальными унитарными предприятиями. Это прямо следует из налогового законап. 3 ст. 161 НК РФ. Ведь унитарные предприятия самостоятельно уплачивают НДС наравне с коммерческими организациями. И если вы приобретаете, например, у ГУПа или МУПа нежилое здание, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения, то вам не нужно выполнять обязанности налогового агента по НДС независимо от того, отчитывается продавец по упрощенке или по ОСНО.
Существует несколько мнений по поводу того, облагается ли налоговыми сборами аренда земли. Чтобы понять суть и найти истину, необходимо внимательно подходить к вопросу.
Земли относятся к природным ресурсам страны и являются собственностью государства. Также некоторые части земель могут быть в аренде или находиться в собственности у частных лиц.
Подходя к вопросу о налогообложении, то необходимо учитывать главное – у кого конкретно осуществляется аренда. Если это государство (муниципалитет), то надбавочной стоимостью данный вид сделки не облагается. Присутствует только необходимость в уплате земельного налога и установленной арендной платы.
Если арендатор предполагает взять во временной пользование земли у частного лица (физическое или юридическое), то НДС будет присутствовать, как и дополнительные платы в виде земельного налога и стоимости аренды.
Основанием служит пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, в котором четко прописаны критерии земельных ресурсов и отсутствие уплаты НДС при сотрудничестве с государственными органами.
Несмотря на вполне понятную ситуацию, споры все-таки могут возникать. Это касается аренды и субаренды государственных земель. К примеру, человек арендует участок 5 га у муниципальных властей. В таком случае он освобождается от уплаты налога на надбавочную стоимость.
При этом он имеет право сдать часть участка в субаренду (2 га). Новый арендатор 2 га в таком случае обязан оплатить НДС, потому что он арендует землю у частного лица. Даже несмотря на то, что по факту участок находится в собственности государства. Это подтверждается письмом Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436.
Многие могут пользоваться таким моментом, что арендуя землю у муниципалитета, сдают ее в пользование за завышенную плату другим арендаторам. Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.
Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка без строения при аренде
С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды. Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов.
Участки под строительство дома должны быть оформлены по всем правилам.
Узнайте далее, как взять в аренду земельный участок сельхозназначения.
В договоре на выкуп госимущества безопаснее сразу выделить сумму НДС
Организация, которая выкупает у государства имущество, признается налоговым агентом по НДС в отношении этого имущества, если одновременно выполнены два условия (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):
- в качестве продавца выступает территориальное управление Росимущества;
- выкупаемое госимущество составляет казну Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования и не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо ГУПом или МУПом. Если у приобретаемого госимущества есть балансодержатель — ГУП, МУП или иное учреждение, то независимо от того, кто является его продавцом, у покупателя не возникает обязанностей налогового агента.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Ответственность налогового агента
В заключение хотелось бы напомнить, что легкомысленное отношение к агентским обязанностям законодательно наказуемо (п. 5 ст. 24 НК РФ). Так, если налоговый агент по своей вине не перечислит (недоперечислит) налог, подлежащий удержанию, ему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы, которую недополучил бюджет (ст. 123 НК РФ).
Кроме того, при несвоевременном перечислении в бюджет НДС, удержанного из арендной платы, нужно будет заплатить еще и пени (ст. 75 НК РФ).
Наконец, к арендатору госимущества могут быть применены санкции за создание препятствий для осуществления налогового контроля (ст. 126 НК РФ). Причем такие помехи могут выражаться как в том, что агент своевременно не представит в налоговый орган декларацию, так и в том, что он не сообщит в налоговую инспекцию сведения о невозможности удержать налог. Штраф по таким основаниям составляет 50 рублей за каждый непредставленный документ. Если же нарушитель откажется представить имеющиеся документы или представит их с заведомо недостоверными сведениями, то сумма штрафа возрастет до 5000 рублей.
Уплата НДС налоговым агентом при покупке и аренде государственного и муниципального имущества
Момент реализации имущества в данном случае будет определяться днем регистрации перехода права собственности на него (ст. 39 НК РФ). Таким образом, если в документе, подтверждающем передачу права собственности, указана дата после 1 апреля2011 г. , то покупатель в качестве налогового агента не уплачивает НДС, поскольку объекта налогообложения не возникает. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации прав (п. 3 ст.
131 ГК РФ). При этом не имеет значения, в какой период оплачивалась недвижимость. В указанных случаях приватизация имущества осуществляется на основании Федерального закона от 21. 12. 2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Напомним, что НДС не уплачивается при реализации государственного (муниципального) имущества, выкупаемого на основании Федерального закона от 22. 07. 2008 N 159-ФЗ (пп. 12 п. 2 ст.
146 НК РФ). А поскольку в данном случае применяются положения Закона N 178-ФЗ, налоговому агенту необходимо исчислить и уплатить в бюджет НДС. При этом налог определяется расчетным методом исходя из цены, указанной в договоре, без увеличения ее на сумму налога. — орган государственной власти и управления (или орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления.
Уплата НДС налоговым агентом при покупке и аренде государственного и муниципального имущества
Момент реализации имущества в данном случае будет определяться днем регистрации перехода права собственности на него (ст. 39 НК РФ). Таким образом, если в документе, подтверждающем передачу права собственности, указана дата после 1 апреля2011 г. , то покупатель в качестве налогового агента не уплачивает НДС, поскольку объекта налогообложения не возникает. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации прав (п. 3 ст.
131 ГК РФ). При этом не имеет значения, в какой период оплачивалась недвижимость. В указанных случаях приватизация имущества осуществляется на основании Федерального закона от 21. 12. 2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Напомним, что НДС не уплачивается при реализации государственного (муниципального) имущества, выкупаемого на основании Федерального закона от 22. 07. 2008 N 159-ФЗ (пп. 12 п. 2 ст.
146 НК РФ). А поскольку в данном случае применяются положения Закона N 178-ФЗ, налоговому агенту необходимо исчислить и уплатить в бюджет НДС. При этом налог определяется расчетным методом исходя из цены, указанной в договоре, без увеличения ее на сумму налога. — орган государственной власти и управления (или орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления.
Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Согласно ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия (запасы сырья, материалов, топлива и т.д.), передаются арендодателем арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме).
Гражданское законодательство предъявляет жесткие требования к форме договора аренды предприятия. Согласно ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса должен быть заключен только в письменной форме, причем строго в одном экземпляре, подписанном обеими сторонами. Этот договор подлежит в обязательном порядке государственной регистрации. Если данные условия не будут соблюдены, договор аренды предприятия как имущественного комплекса считается недействительным.
Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Эта норма установлена в соответствии со ст. 164 ГК РФ, предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Строгие требования, предъявляемые к форме договора аренды предприятия, связаны с особенностями арендуемого объекта: его сложностью, высокой стоимостью, а также с характером складывающихся между сторонами отношений.