Покупка участка земли под ИЖС: что нужно знать чтобы все было по закону

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка участка земли под ИЖС: что нужно знать чтобы все было по закону». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.

Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:

• пacпopтa владельца земли и покупателя;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• акт приема-передачи участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:

• кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
• согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
• письменное согласие залогодержателя;
• кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
  

3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.

Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.

3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.

ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.

3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).

Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина?

Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.

Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:

• У собственника есть полный пакет документов;
• Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;
• Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);
• Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;
• Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.

Как получить выписку из ЕГРН?

Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.

Вариант 1: МФЦ

• Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.
• Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.
• В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.

Что советуют юристы при покупке, какие риски

В большинстве случаев земли, пригодные для ИЖС, продают на вторичном рынке, кроме случаев, когда ее выделяет государство или местная власть в рамках той или иной программы (для многодетных, военнослужащих, силовых ведомств, бюджетников).

Самостоятельно разобраться на рынке и купить земли под жилое строительство сложно. Лучше воспользоваться помощью риэлтора, который подскажет наиболее выгодные, удачные, перспективные места для покупки.

Опытные в земельном праве юристы советуют уделить особое внимание проверке перед покупкой земли:

• указанию в документах целевого предназначения «ИЖС»;
• грунта, рельефа, ландшафта и их соответствия под строительство жилья;
• инженерных коммуникаций – если их нет, собственнику земли придется их подключать самостоятельно, а это потребует дополнительных средств;
• наличие надежных подъездных путей – дороги должны быть доступны круглогодично, грунтовая дорога не самый хороший вариант;
• как поставлено коммунальное обслуживание – уборка территории, вывоз мусора, уборка снега и т.д.

Если даже у застройщика долгая история и большой опыт, необходимо внимательно изучить документы. Проверяйте не только свидетельство о собственности на участок, но и правоустанавливающие документы: договор или договоры, на основании которых продавец стал владельцем земли и впоследствии оформил ее на себя в собственность.

«В свидетельстве о государственной регистрации права обязательно обращайте внимание на строку «Существующие ограничения (обременения) права». Если там указаны какие-либо обременения (ипотека, аренда, сервитут), от покупки участка лучше отказаться», — отмечает Татьяна Калюжнова.

Попросите кадастровый паспорт – в нем прописаны его точные границы на основе межевания. В случае отсутствия межевания впоследствии могут возникнуть конфликты с собственниками соседних участков. Во всех названных документах указаны категория и вид разрешенного использования земель: например, земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство.

Важным вопросом является наличие коммуникаций. «Если они не подведены на момент покупки, продавец обязан предоставить технические условия на их подключение и договоры с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, обязательства застройщика по подведению коммуникаций к вашему участку должны быть прописаны в документах, которые вы подписываете с застройщиком в момент заключения сделки», — уточняет Татьяна Калюжнова.

Сергей Мазенков настоятельно рекомендует обратить внимание на окружение. На активно застраивающихся направлениях существует практика «веерной» застройки. «Допустим, вы купили участок на краю леса, а потом вас со всех сторон окружили новые садовые товарищества, участок потерял в цене», — предупреждает эксперт.

Чтобы минимизировать такой риск, нужно обратиться к Публичной кадастровой карте – это общедоступный ресурс в интернете, в котором можно посмотреть, что находится вокруг интересующего вас участка. «Если по границе проходит лесной фонд, можете быть спокойны, он не сможет быть переведен в категорию земель под дачное строительство, — говорит Сергей Мазенков. — А если вокруг мы видим поля, которые уже поделены и размежеваны на массу дачных участков, соответственно, вы понимаете, каковы ближайшие перспективы. Перспективы понятны и если неподалеку находятся земли промышленного назначения – покупать в этом месте не стоит».

Возможные проблемы и пути их решения

Если не учитывать мошеннические схемы, то к наиболее распространённым проблемам относятся ошибки и недочёты при составлении документов. Процедура оформления земельных участков несколько сложней, чем квартир. Существует множество нюансов, которые впоследствии могут доставить новому собственнику множество проблем. Основные из них:

1. Реальные параметры земли (площадь, описание, месторасположение и т.д.) не соответствуют данным, указанных в официальных документах. Расхождения могут возникнуть, как по вине продавца, так и по невнимательности регистрирующего органа.

   В процессе покупки всю информацию об участке следует должным образом проверять.

2. Оформление сделки без согласия лиц, которые имеют на неё свои права. Это может быть один из супругов, несовершеннолетний ребёнок, лица, находящиеся в армии или в тюрьме, недееспособные граждане и т.д.

А если купить участок сразу с домом?

Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?

• часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
• если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
• помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
• проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.

Как купить долю земельного участка

Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?

Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.

Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1. Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2. Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3. Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Участок под стройку дома: аренда или собственность?

Казалось бы, что наличие свидетельства на право собственности должно гарантировать безопасность владельцу. Но абсолютной гарантии не бывает. Территорию могут изъять, если она нужна для реализации государственной программы – строительства трассы, линий электропровода. После приобретения на плечи владельца ложатся налоги – земельный и, с продажи имущества.

Если вы решили взять участок в аренду или купить его по переуступке прав, то придется нести затраты только на аренду. Однако, следует посчитать, сколько вы заплатите, если вы примете решение о выкупе. Многих арендаторов отпугивает тот факт, что перевести участок из аренды в собственность можно только в том случае, если на земле построен дом, баня или гараж.

Если вы подумываете о том, что рано или поздно хотите иметь в собственности свою землю под ИЖС, то лучше приобретать ее сразу.

Срок действия разрешения

По закону начало строительных работ должно начаться не позднее трёх лет после её приобретения. Согласно статье 284 Градостроительного Кодекса место для строительства должно использоваться только по своему целевому назначению.

Если за это время земля должным образом не используется, то есть строительство жилого здания не началось, есть риск его безвозмездного изъятия государством. Этот период не включает время его освоения, периоды, когда использование было невозможным по не зависящим от владельца причинам.

Обязательно уведомление владельца о ненадлежащем использовании и предоставление необходимого времени для исправления ситуации. Часто достаточно строительства фундамента или даже вагончика для инструментов, чтобы «застолбить» участок, объявив его осваиваемым.

Получив разрешение на строительство по индивидуальному архитектурному плану, или уведомив о его начале соответствующие ведомства, можно не беспокоиться десять лет, обычно предусмотренных на сооружение жилого дома по законодательству.

Чем хорош или плох такой участок?

Преимущества:

• удачное расположение – зачастую это район, имеющий развитую полноценную инфраструктуру (магазины, школы, поликлиники и прочие необходимые места);
• мало условий и правовых ограничений для осуществления строительства;
• целевое назначение допускает участие землевладельца в специальной госпрограмме, помогающей людям строиться;
• получить адрес и прописку несложно;
• разрешение использовать готовый дом как предмет имущественного залога в оформлении ипотеки.

Недостатки:

• размеры надела всегда ограничиваются государством;
• законодательный проект оговаривает срок, за который новый владелец обязан выполнить обустройство приобретенной территории (3 года);
• налог за ИЖС выше, хотя, когда строительные работы все будут завершены, гражданин вправе рассчитывать на вычет;
• жилищный кодекс налагает определенные требования на размер и расположение возводимого дома, если будут допущены какие-то нарушения, строение признают самовольным и вынудят либо исправить его, либо снести;
• максимальный срок, допускаемый законодательством для возведения полноценного дома – 10 лет, если гражданину в итоге не удастся использовать полученную территорию вовремя, налог автоматически удвоят.

Нельзя сказать, что приобретение земли даст человеку только права землевладельца. Нет, у него появится ряд конкретных обязательств. И отказ выполнить какое-нибудь из них повлечет различные неприятные последствия. Штрафы, увеличение налогов, изъятие собственности. Кадастровая палата осуществляет полноценный контроль за использованием всех наделов согласно инструкции. Особенно, если участок приобретен гражданином бесплатно.

Как оформить в аренду

Здесь заинтересованному человеку сначала нужно выиграть специальный конкурс, предложить администрации (владельцу территории) лучшую цену, дополнительно можно предоставить готовый проект будущего дома, если есть.

Предварительно администрация составляет подробное объявление и размещает его в местных СМИ (газете, радио), что осуществляется предоставление желающим в аренду таких-то участков. Заинтересованные лица начнут предлагать цену, победителем станет автор лучшей стоимости (наиболее привлекательной).

После чего администрация составит (сама или с посредником) договор аренды с выигравшим лицом. Новый землепользователь получит 2 отдельные папки с основными документами. Одну предоставит Росреестру (или МФЦ), чтобы зарегистрировать надел, вторую – архитектурному департаменту с БТИ, где получит соответствующее разрешение на будущее строительство.

Способы покупки земельного участка под строительство дома

Учтите, что земельный надел всегда кому-то принадлежит, значит, необходимо понимать, что приобрести его можно следующими способами:

• В случае, когда собственником территории является государство, муниципалитет или поселковая администрация, земельный надел придется покупать через формирование заявки на участки в аукционе с целью приобретения конкретного земельного участка. При этом необходимо соблюсти всю процедуру;
• В случае, когда владельцем земли является гражданин или организация, не являющаяся государственной структурой или представителем государственных органов, то необходимо составить договор купли-продажи.

Учтите, что выбирать земельный надел для ИЖС нужно, тщательно изучив все варианты, выбрав льготные участки земли, территории, которые имеют преимущественные отличия от аналогичных участков земельного массива. Важно заранее изучить особенности грунта, географического положения участка земли.

Как проверить юридическую чистоту земельного участка под ИЖС

Приобретая земельный надел, можно оказаться в ситуации, когда земля находится в залоге, арестована за долги прежнего владельца, обременена другими обязательствами. Чтобы избежать этого, соберите данные о владельцах земельного надела, посмотрите, как часто проводилась смена владельцев участка земли. Убедитесь, что правоустанавливающие документы на землю у собственника соответствуют законным требованиям.

Чтобы получить ответ на перечисленные выше вопросы, необходимо получить кадастровую выписку. В этом документе с первой страницы внесены данные в отношении участка земли, которые могут стать основными для отказа от сделки.

Например, если есть данные о том, что границы участка фактические не совпадают с границами участка по документам межевания, то это может стать поводом пересмотреть решение о приобретении такого участка.

В таких случаях рекомендовано выбрать участок для покупки с проведенными межевыми работами. Если потенциальный покупатель выбрал участок земли без межевания, но очень хочет его приобрести, то стоит внести сумму залога с условием, что за определенное время будет осуществлен процесс межевания.

Обратите внимание на следующие данные, которые присутствуют в кадастровом паспорте:

• Обременения по проведению газа;
• Расположение участка в природоохранных и водоохранных зонах;
• Сравните путем накладывания изображения формы участка со снимка на графические данные из выписки. Необходимо, чтобы совпадение было максимальное по форме границ.

Приобретая земельный надел у семейной пары, обязательно требуйте с продавца нотариально заверенную копию разрешения второго супруга на продажу земельного участка. Этот документ необходимо хранить всегда.

Поиск наиболее подходящего участка представляется достаточно сложной и кропотливой работой. Но найти — это еще полбеды. После выбора участка появляется вопрос: что же делать дальше?

Если на этапе подбора нужной земли покупатель в состоянии справиться сам, то вот в ходе оформления документов и сделки лучше привлекать профессиональных юристов, авторитетных риелторов в целях наиболее безопасного проведения покупки.

Перед подписью договора купли-продажи и прочей документации обязательно нужно изучить всю документы на земельный участок. К документам следует отнестись так же серьезно, как и к самой земельной собственности.

Ошибки при выборе отвертки

1. Выбора ширины паза. Если выбирается параметр наконечника отвертки меньше самого крепежа, то в таком случае будет происходить тяжелая прокрутка, в случае использование крестообразной, излом зубьев и паза крепежа.
2. Выбора толщины. Если толщина меньше размера крепежа, прокрутка будет не четкой, возможны дополнительные усилия при проворачивании. При большей величине, наконечник отвертки просто не войдет в паз.
3. Выбор материала рукоятки. Пластиковое покрытие при длительной работы, будет вызывать проскальзывание и натирание рук. Прорезиненная основа поможет эти дефекты устранить.
4. Выбор самого наконечника. Для надежного процесса работы, необходимо использовать только наконечник для конкретного крепежа. В противном случае, качество работ будет низкое и затратное.

Похожие записи:

• Закон о тишине Красноярского края: со скольки можно шуметь
• Жители Свердловской области получат новые детские пособия в 2023 году
• Где в России ввели запрет на продажу алкоголя до 8 января 2023 года