Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.
Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.
Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.
Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.
Какова выгода для обеих сторон?
Для застройщиков плюсы очевидны: трейд-ин помогает им привлечь и удержать клиентов, а также повысить лояльность бренда.
«Единственным минусом можно считать растянутые по времени сроки проведения сделки, то есть более «длинные деньги», чем при обычной. Если стандартная покупка – это 10-14 дней, то при схеме трейд-ин время варьируется от одного до трех месяцев, в зависимости от ликвидности жилья на вторичном рынке», – отметил начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.
Среди плюсов для клиентов можно выделить: фиксация цены на новую квартиру, экономия времени и нервов, нет необходимости в поиске покупателя и сбора документации, гарантия чистоты сделки с юридической стороны, а также отсутствие затрат.
Плюсы и минусы трейд-ин
Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.
Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.
Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.
К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.
Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.
Красивые и благоустроенные жилищные комплексы растут, как грибы после дождя, не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах. И многие россияне задумываются о том, как изменится их жизнь, если они переедут из старого фонда в более комфортные многоэтажки.
Причины для того, чтобы обменять вторичку на квартиру в новостройке, могут быть разные. У кого-то выросла семья, другого не устраивает отсутствие парковки или локация, третьему по статусу не подходит старый фонд, а четвертый хочет жить по соседству с друзьями…
Часто у потенциальных покупателей жилья в новостройках не накоплена сумма на первоначальный взнос по ипотеке. Они рассчитывают использовать в качестве взноса сумму от продажи своей старой квартиры. Но в этом случае возникает ряд сложностей: как быстро продать квартиру? Где жить, пока совершаются сделки купли-продажи?
В чем состоят основные преимущества трейд-ин сделок для клиента?
Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).
Еще одно преимущество такой схемы — это фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы.
Сделка с выкупом или без
Позаимствованная у автомобильного рынка схема трейд-ин видоизменилась в сфере недвижимости, приспосабливаясь к потребностям покупателей и продавцов жилья. По этой схеме застройщик или агентство недвижимости выкупает у клиента квартиру на собственные средства, при этом оценивая вторичное жилье на 10-30% дешевле его рыночной стоимости. После того как застройщик становится собственником квартиры, он самостоятельно ее реализует. Клиент же приобретает жилье в новостройке взамен проданному, иногда доплачивая необходимую сумму, так как вырученной с продажи старой квартиры может не хватить на покупку новой.
Однако подобная система невыгодна для застройщика, которому необходимо реализовывать свои проекты. Поэтому на рынке чаще всего пользуются системой взаимозачета или трейд-ин, когда клиент через одну компанию продает свое жилье на вторичном рынке по адекватной стоимости, а на полученные деньги покупает квартиру в новостройке. Зачастую, пока старая квартира продается, жилье в новостройке бронируется.
Такие схемы отличаются скоростью сделки. В первом случае обмен происходит в самые короткие сроки, во втором – придется подождать, пока найдется покупатель, зато вторичку можно продать по нормальной рыночной цене, без потери крупной суммы.
Возможные проблемы при обмене квартиры на другую
Какие существуют подводные камни при обмене квартир:
-
При обмене нужно согласие супругов, если квартира приобреталась в совместную собственность.
-
Сделку могут аннулировать, если при обмене нарушаются права детей-собственников.
-
Обмен невозможен при разных формах собственности. Например, одна квартира находится в частном владении, а у второй — муниципальная собственность.
-
При обмене желательно выписать всех зарегистрированных жителей, иначе в будущем новому собственнику придется выписывать их через суд.
-
Долгий подбор собственника на обмен. На рынке предложений по обмену не так много, поэтому потребуется длительное время для поиска подходящего варианта.
-
ФНС может доначислить налог, если обозначенный доход будет меньше кадастровой стоимости в 0,7 раз.
Таким образом, подводные камни при обмене квартир содержат в себе больше юридических рисков, чем финансовых.
Необходимый пакет документов для оформления сделки обмена
Оформление сделки напоминает обычный процесс купли-продажи недвижимости. Нужно собрать пакет документов и составить договор.
Какие документы нужны:
В пакете документов должны быть:
-
Паспорта собственников.
-
Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.
-
Нотариально удостоверенное согласие супруга, если происходит обмен совместной собственности.
-
Заявление на регистрацию сделки в Росреестре.
-
Квитанция об оплате госпошлины.
-
Договор с указанием величины доплаты или с указанием, что мена происходит без доплаты.
-
Отчет об оценке для определения стоимости квартиры, если стороны решили оценить объекты с помощью специалиста.
Для ФНС сделка по обмену выглядит как две сделки по купле-продаже. Нужно будет заплатить НДФЛ, если не пройден пятилетний порог владения. Порог может быть и 3 года, если жилье единственное, получено в наследство от близкого родственника или было подарено.
Для обеспечения юридической защиты при обмене нужно, чтобы интересы каждой стороны представлял юрист или риелтор.
Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!
Существует несколько вариантов обмена старой квартиры на новую:
Первый вариант: Trade in — один из удобных вариантов обмена, суть которого заключается в том, что одна недвижимость идет в зачет другой, как правило с доплатой. Однако при таком варианте есть ограничение на обмен земельных участков, загородных домов и дач. Стоить также учесть, что вам придется продать свою старую квартиру по заниженной цене — на
Второй вариант: строительная компания является продавцом квартиры в новостройке и сама же занимается продажей старой квартиры за цену, близкую к рыночной. Квартиру обычно оценивает представитель компании. При этом новая квартира бронируется на строк, необходимый для продажи старой. Здесь могут возникнуть некоторые сложности с регистрацией, если квартира находится на стадии строительства. Если квартира в новостройке полностью готова, то участник обмена может заселиться в нее сразу после ее приобретения.
Можно также попытаться взять кредит в банке под залог старой квартиры с целью покупки новой. Но при этом вы сможете получить кредит не более 80% от стоимости своей квартиры, к тому же банку нужно будет предоставить договор сделки и документ, подтверждающий целевое использование кредита. В этом случае выпиской из старого жилья и ее продажей можно будет заняться после приобретения новой квартиры. Расходы при таком варианте обмена складываются из стоимости услуг риэлтора и затрат на получение кредита в банке (как правило эта сумма составляет 2% от его размера).
Есть еще один способ обмена жилья, когда по кредиту предметом залога становится квартира в новостройке. В этом случае действуют правила ипотечного кредитования. Продажа старого жилья начинается после приобретения нового и регистрации в нем учаcтника обмена и членов его семьи.
И последний способ, когда обмен старой квартиры на новостройку осуществляют путем одновременной продажи и покупки недвижимости. Приобретаемая квартира обязательно должна быть с оформленным правом в собственности. Т.к. многие квартиры приобретаются в инвестиционных целях, то на рынке недвижимости достаточно много нового жилья, в которой еще никто не проживал.
Если вы хотите получить дополнительную информацию об условиях обмена квартир, свяжитесь с нашими специалистами по телефону
РК «Марис-Недвижимость» предлагает большой выбор квартир в новостройках города!
Что ждет trade-in в ближайшем будущем
Статистика показывает, что за 2019 год количество альтернативных сделок выросло на 20-25%, что позволяет спрогнозировать дальнейший рост этого типа купли-продажи жилья. Эксперты связывают такую тенденцию с уменьшением денежной массы на руках граждан в связи с кризисом, а в 2020 году ситуацию усугубила пандемия коронавируса и связанный с ней режим самоизоляции.
Вопреки всем сложностям, все большее число россиян стремится улучшить условия жизни и сменить хрущевку или «панельку» на современное удобное жилье. Потому вполне можно ожидать, что trade-in в ближайшие годы будет активно развиваться, появятся определенные стандарты, и нашим согражданам будет еще проще и удобнее переселяться в новостройки из старых тесных квартир.
Какие виды обмена квартир существуют?
Строго говоря, рассматривая обмен недвижимости, следует принимать во внимание не только квартиры, но и комнаты, и даже загородные дома. Сделки с участием неравнозначных объектов не редкость, хотя на них не приходится заметная доля в числе прочих. Так что начнем по порядку, с «классики жанра». Именно квартира – основной участник всех обменных операций, но какое здесь многообразие вариантов!
Одна на другую. Самый, казалось бы, распространенный случай, однако это не так. Вероятность того, что владелец понравившегося вам жилья захочет жить в вашей квартире, крайне небольшая. А если представить, что вместо одной квартиры вам нужны две, то миссия становится фактически невыполнимой.
А как же раньше осуществлялись прямые обмены, причем порой сложные и многоступенчатые? Не просто и не быстро: достижения заветной цели приходилось ждать годами. А если учесть, что вдобавок за это время причины, по которым затевался чистый обмен квартир, могли стать неактуальными либо усугубиться, то способ вряд ли можно признать результативным.
Чтобы не путаться в понятиях такой обмен риэлторы называют меной.
Но в наши дни квартирный вопрос, к счастью, можно решать гораздо более эффективно: одну продаем, другую покупаем. Именно эта операция называется обменом.
Итак, виды обмена.
Обмен равноценных квартир. В этом случае речь идет об операции, по условиям которой владелец объекта продает его за определенную сумму, которая тратится на покупку другого. Привлечения дополнительных средств не требуется, сделка проводится исключительно за счет вырученных от продажи денег. Равноценность, однако, не стоит понимать как одинаковость: например, относительно скромную по размерам жилплощадь, расположенную в престижной локации, можно обменять на гораздо более просторную в другом районе.
Обмен квартиры с доплатой. Задача усложняется: даже похожие по характеристикам объекты имеют индивидуальные особенности, так или иначе корректирующие их стоимость. На ее увеличение могут влиять, помимо района, в частности, категория дома, год его постройки, этаж, на котором расположена квартира, «лишняя» комната, увеличенный метраж кухни, выигрышная планировка. Есть еще десятки факторов и их сочетаний, способных изменить цену квадратного метра. А это означает, что участникам обмена следует понимать, что одному из них придется добавить к деньгам, вырученным за свою квартиру, определенную сумму, а другому, соответственно, ее получить. Главная трудность – согласовать всех участников сделки по срокам и условиям, ведь чем больше людей участвует, тем сложнее договориться.
Из одной – несколько. Такой сюжет обмена встречается часто, благо поводов для него немало. Как правило, они продиктованы семейными обстоятельствами, заставляющими зачастую связанных родственными отношениями людей задуматься о расселении. Вариант в любом случае нелегок в осуществлении, и уровень сложности возрастает с увеличением количества альтернативных площадей.
Обмен загородного дома на квартиру. Ну или наоборот, что бывает чаще. Весьма популярная в настоящее время тенденция. Причем есть желающие приобрести как домик в глуши, так и современное жилище в организованном коттеджном поселке. Очевидно, что варианты не одинаковы по комфортности проживания, так что и стоимость их будет разниться.
Обмен вторички на новостройку. Стоит упомянуть и такую разновидность обмена. Она возможна в разных форматах. Например, можно обратиться к застройщику для участия в своеобразном проекте, аналогичном автомобильному trade-in, однако в этом случае продавец сильно теряет в стоимости продаваемой квартиры, собственно, так же, как и в случае с автомобилем. Если же продавать квартиру на свободном рынке, не прибегая к услугам застройщика по зачету стоимости, то основной сложностью здесь является время – ведь выбранная квартира в новостройке может быть продана кому-то другому.
Обмен комнаты на квартиру. Технически эта операция мало отличима от аналогичной, проводимой с квартирами. К ней скорее применимы правила обмена с доплатой: ведь практически сто процентов вероятности, что для осуществления такого переезда потребуется доплата. И наоборот – в случае продажи квартиры и покупки комнаты – можно доплату получить. Основной сложностью этого вида обмена является правила продажи комнаты – ее продавец, прежде чем продать свою недвижимость покупателю «с улицы», должен предложить ее купить своим соседям.
В целом обмен недвижимости – бесконечная тема с вариациями. Перечисленные разновидности, а также ряд прочих, могут встречаться как в «чистом» виде, так и комбинироваться между собой. О любом случае с уверенностью можно сказать одно: простых обменов практически не бывает, а усложниться они могут по целому ряду причин. Взять хотя бы наличие обременений (в частности, если объект является предметом залога в банке), несовершеннолетних собственников, несогласованных перепланировок; а ведь это далеко не все!
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
| Обязательные документы при обмене. | Паспорт собственника / нанимателя.
Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами. |
| Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. | Ордер на квартиру / договор соцнайма.
Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением. |
| Дополнительные документы по частной собственности. | Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности. |
Для обмена квартиры потребуются такие же документы, как и для продажи:
- техпаспорт на квартиру, выписки из ЕГРН;
- документ, подтверждающий способ приобретения (договор купли-продажи, долевого строительства и т.д.);
- удостоверение личности каждой из сторон сделки;
- согласие супруга, если объект приобретён в браке;
- согласие органов опеки, если в квартире проживают дети;
- другие документы (сведения об отсутствии задолженности, сведения о зарегистрированных в квартире жильцах).
Особенности проведения сделки:
- Договор составляется в письменной форме в 3 экземплярах (по одной – сторонам, третья – в Росреестр);
- До подписания определяются порядок и условия доплаты;
- Сделка подлежит регистрации в Росреестре (удобнее всего – через МФЦ).
Внимание! Нотариальное заверение договора мены по общему правилу необязательно, однако лучше воспользоваться им.