Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в доме под реновацию подводные камни». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Дорожают быстрее рынка
Стоимость квартир в домах под снос тоже формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, средняя цена квадрата в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем в домах со сносом во вторую волну, и на 14% дороже, чем недвижимость третьей волны расселения или после 2029 года.
Квартиры в домах под снос дорожают быстрее рынка, поскольку это возможность через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, сейчас составляет 239,8 тыс. руб., год назад «квадрат» в них стоил 200,7 тыс. руб., два года назад — 181,3 тыс. руб. «Рост за год составил 19%, в то время как в целом по вторичному рынку — 15%. За два года 32% и 23% соответственно», — привел данные Алексей Попов.
По оценкам аналитиков Est-a-Tet, рост цен на квартиры в домах реновации за год (июль 2021 года к июлю 2020 года) составил 20–30%, что практически сопоставимо с рынком вторичного жилья. «При этом первая очередь реновации по некоторым лотам завышена. Но здесь также зависит от того, есть ли уже уведомление о переселении или нет», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
В то же время есть категория продавцов, которые выставляют свои квартиры на продажу в пятиэтажках «по неадекватно завышенным ценам», добавила Елена Макеева из «Инком-Недвижимости». Однако такие варианты не востребованы у покупателей. Если же квартира экспонируется по адекватной цене, то она довольно быстро уйдет из продажи.
Каким был наш старый дом
Пятиэтажка свекрови, которую по программе реновации хотели сносить, была в хорошем состоянии. По документам дом 1961 года постройки не считался аварийным, никаких глобальных проблем здесь не было: ни протекающих инженерных систем, ни промерзаний, ни дырявой крыши. Наверное, фасаду не косметический ремонт, но на этом все.
Двор утопал в зелени. С обеих сторон было много высоких деревьев — целый лес. С одной стороны не было машин, только деревья и тропинки без асфальта. А с другой, со стороны подъезда, — парковочные места и неплохая детская площадка. Инфраструктура вокруг хорошая: продуктовые магазины, аптеки, магазины зоо- и хозтоваров, парикмахерская, маникюрный салон, в соседних дворах — детские площадки и хоккейная коробка.
Наверное, этот дом уже не подходил под современные требования к жилью: лифта нет, квартиры маленькие. Так, мы жили в двушке-распашонке площадью всего 42,5 м². Но нас это жилье вполне устраивало, ведь качество жизни зависит не только от площади квартиры.
Свекровь купила эту квартиру в 2009 году. Она сделала хороший ремонт: поставила новые окна, застеклила балкон, в ванной уложила плитку и установила чугунную итальянскую ванну. На кухне поставила гарнитур, сделанный под заказ.
Решение о реновации свекровь восприняла болезненно: одно дело — получить жилье от государства 50 лет назад, а другое — купить не так давно за свои деньги то, что хотелось, вложить еще, приспособить все под себя, а потом узнать, что дом пойдет под снос.
Квартира в доме под реновацию: покупать или нет?
Один из способов вложения средств с «прицелом на будущее» – приобретение недвижимости в домах, которые вошли в столичную программу реновации.
Сценарий такой инвестиции предполагает, что человек покупает небольшую недорогую квартиру в старой «хрушевке» в хорошем районе, а со временем взамен получает комфортную квартиру в новом доме в той же престижной локации.
Эксперты Метриум рассказали, насколько выгодны подобные вложения на практике, а также о том сколько вообще продается таких квартир, и какие риски возможны при подобных сделках.
Программу реновации в Москве запустили в 2017 году. Напомним, в ее рамках в столице должны снести свыше 5 тыс. жилых домов, преимущественно пятиэтажных «хрущевок», обветшавших московских «брежневок» и других «морально и физически» устаревших зданий.
Общая площадь МКД, попавших под снос, оценивается примерно в 16 млн кв. м. Программа весьма масштабная и будет реализовываться в несколько этапов. Первый из них стартовал в 2020 году и завершится в 2024. Второй пройдет с 2025 по 2028 годы, а третий – с 2029 до 2032 года.
В общей сложности расселить планируется около 880 тысяч человек.
Собственники недвижимости в сносимых домах взамен должны получать равноценные квартиры в новостройках в том же районе, где находился и старый дом. При этом, новое жилье, как правило, более современное и комфортное.
Часто новые квартиры больше по площади, удобнее по планировке, что отражается на стоимости недвижимости.
С учетом этих фактов на рынке недвижимости Москвы появилась своеобразная схема инвестиций: купить подешевле строе жилье в доме под снос, пока не снесли сдавать квартиру в аренду, а затем получить новую квартиру в свежепостроенном доме. Разберемся в особенностях таких инвестиций.
Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию
Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:
- проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
- удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
- убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
- проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.
После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:
- Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
- Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
- Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
- Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
- После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.
«К процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно», – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, не должно быть скрытых жильцов, которые потом смогут претендовать на жилплощадь, незаконных перепланировок, обременений, иначе теряется весь смысл цепочки «купил старое ради получения нового». Риски многократно повышаются как раз в советских домах с богатой историей из-за частой смены владельцев и неправильно проведенной приватизации. Кроме того, купить квартиру под реновацию в ипотеку будет не просто. Банки неохотно выдают кредиты на объекты, обладающие высоким процессом износа. Также могут возникнуть проблемы с применением маткапитала: его нельзя использовать для приобретения недвижимости в ветхих и аварийных домах. Многие здания, попавшие под реновацию, имеют как раз такой статус.
Приобретение квартиры в доме под снос в Москве производится соответственно статьям 549–558 Гражданского кодекса. Перед совершением покупки познакомьтесь с тонкостями:
- выясните в градостроительном комитете, включён ли дом в программу реновации;
- нет ли соглашения продавца с администрацией о предоставлении жилого помещения взамен имеющегося, не была ли выплачена компенсация за квартиру;
- не наложено ли на жильё обременений судом или по ипотеке;
- продавец должен подтвердить право собственности Свидетельством или выпиской из ЕГРН.
После выяснения перечисленных факторов можно приступать к сделке.
- Составляется договор купли-продажи. Подробно описываются тонкости сделки. Указывается, что жильё относится к сносимому и расселяемому фонду.
- Оформляется передача денег составлением документов или по безналичному расчёту. Платёжные документы банка, подтверждающие перечисление, являются распиской. Покупатель и продавец ставят на поручении подписи.
- Подписывается передаточный акт квартиры и мебели, если это оговорено раньше. В него вносятся предметы, имеющиеся в квартире.
- Право собственности регистрируется в Росреестре. Вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Покупатель получает выписку о праве собственности, продавец – выписку о том, что с него это право снято, с указанием документа.
В чем риски покупки квартиры под реновацию?
Покупка недвижимости в старом жилом фонде с перспективой переселения в новую квартиру – хорошее решение для инвестора, желающего быстро приумножить капитал. Однако такая схема таит ряд рисков, которые нужно предварительно оценить:
- снос и расселение домов занимают много времени, покупка квартиры под реновацию – долгосрочное вложение;
- программу могут изменить или вовсе свернуть, если в стране разразится масштабный экономический кризис;
- новый дом может оказаться в не самом удачном месте, а инфраструктурные объекты будут только строиться;
- до расселения придется жить в старой квартире (при отсутствии другого помещения) – делать ремонт нецелесообразно.
Фактически участники реновации не могут самостоятельно найти локацию для переезда в новый дом: им предстоит выбрать квартиру из числа предложенных вариантов, что создаст дискомфорт при дальнейшем проживании.
Как купить квартиру под реновацию и не ошибиться?
Покупка квартиры в доме под реновацию – выгодное инвестиционное решение, хотя и сопряженное с дополнительными усилиями со стороны покупателя (ожидание, переезд, бюрократическая составляющая). Особое внимание нужно уделить выбору объекта и его проверке:
- убедитесь, что рассматриваемый дом включен в программу на ближайший цикл переселения;
- проверьте отсутствие незаконных перепланировок и обременений;
- если оформляете ипотеку, ищите лоты в домах, которые не признаны аварийными;
- отследите судьбу квартиры за последние годы – это защитит от возможного признания сделки недействительной и потери денег.
Программа реновация – это не только возможность для нуждающихся семей улучшить жилищные условия, но и интересная схема по приумножению накоплений для человека, инвестирующего в недвижимость. Однако покупка квартиры в доме под расселение требует особой внимательности (как и все сделки с жильем на вторичном рынке), поэтому важно привлечь к участию опытного риэлтора. Специалист подберет наиболее удачный лот с выгодной ценой, тщательно проверит юридическую сторону сделки и убедится в отсутствии подводных камней.
Какие квартиры дадут
По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.
Равнозначная квартира по программе реновации:
| количество комнат и жилая площадь не меньше тех, что были | Вместо трехкомнатной не дадут двухкомнатную той же площади |
|---|---|
| общая площадь больше | За дополнительную площадь платить не надо |
| улучшенная отделка | Точные нормы пока не прописаны, но уровень комфорта должен соответствовать принятым стандартам.Это хорошая возможность сэкономить. Обычно квартиры в новостройках продают с черновой отделках — в зависимости от качества ремонта, на ремонте новой квартиры можно будет сэкономить до миллиона рублей.
Если хотите, вы сможете сделать перепланировку квартиры |
| в том же районе или округе | Вам не придется дальше ездить на работу, а детям — ходить в новую школу
Жители Зеленоградского, Новомосковского и Троицкого округов могут получить квартиры в соседнем районе того же округа |
Негативные последствия приобретения жилья в доме под реновацию
Вопросы с ремонтом: Один из главных рисков при покупке квартиры в доме под реновацию — это задержка с ремонтом дома. Это может повлиять на график вашего переезда или на условия проживания. Кроме того, реконструкция может привести к производственности и шуму, и это может негативно сказаться на вас и на других жильцах.
Проблемы со статусом жилья: Если жилье находится в частной собственности, владелец может испытывать сложности с продажей недвижимости или получением права на новое жилье в рамках программы реновации. Это может привести к ущербу владельцу, который может потерять свою квартиру вместе с денежной компенсацией.
Снижение стоимости: Покупатели квартир в домах под реновацию могут столкнуться с проблемой снижения стоимости недвижимости. Это может быть обусловлено задержкой с ремонтом или изменением условий программы реновации. Это может повлиять на ваш доход и на вашу возможность провести переезд в новую квартиру.
Проблемы с документами: Данный вопрос крайне важен при покупке жилья. Покупатель должен проверить наличие всех необходимых документов, таких как паспорта дома, выписки из реестра и договор о продаже. Кроме того, необходимо убедиться, что жильцы имеют равнозначные права и зарегистрированы в соответствии с законом.
Отсутствие консультации специалистов: Для покупателя часто становится проблемой отсутствие правоведа, который поможет провести заключение договора и проверку всех документов. Также полезно обратиться к агентам по недвижимости и получить консультацию от специалистов о защите прав при покупке жилья в доме под реновацию.
Советы для покупателей квартир в домах, находящихся под реновацией
- Проверяйте правовую чистоту недвижимости: проверьте договор купли-продажи, выписки из паспорта и других документов на наличие прав на продажу и оформление прав собственности на жилые метры.
- Убедитесь в наличии права на компенсацию: если вы станете владельцем жилья в районе реновации, то вам может быть предоставлена компенсация за переселение. Проверьте, что у вас есть право на получение компенсации и какую форму компенсации вы можете получить.
- Изучайте программу реновации: понимание программы реновации поможет вам понять, какие изменения будут сделаны в округе, а также как это может повлиять на стоимость вашей квартиры в будущем.
- Выбирайте равнозначные варианты: если у вас есть возможность выбрать между квартирами с одинаковой площадью и ценой, выберите ту, которая находится в зоне переселения в последнюю очередь. Это поможет избежать лишних проблем и задержек в переезде.
- Обратитесь за юридической консультацией: правовед может помочь вам понять законы и права владельцев недвижимости в контексте реновации, а также ответить на вопросы, касающиеся продажи и покупки жилья в домах, подлежащих реновации.
- Уточните детали переезда: узнайте, сколько времени займет переезд в новую квартиру, какие услуги по перевозке имущества оказывает управляющая компания и какие правила для перевозки хрупких и крупногабаритных вещей.
- Проверьте состояние комнат и жилого помещения: оцените состояние квартиры и посмотрите, есть ли какие-то проблемы с услугами и техническим обслуживанием.
- Убедитесь в необходимости получения оригинала документов: при покупке квартиры, находящейся в зоне реновации, может потребоваться получение оригинала документов. Проверьте, нужны ли вам оригиналы или достаточно копий документов.
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
- Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.
Москвичи начали массово продавать квартиры в хрущёвках, идущих под снос
На портале ЦИАН (база объявлений по продаже недвижимости) с середины мая стали массово появляться объявления о продаже квартир в хрущёвках, которые попали в список для голосования «по включению в проект программы реновации», по которому планируется снос более 4 тыс. домов.
Так, ранее вице-мэр Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что Бескудниково станет одним из первых районов, где будет проводиться реновация.
С 15 мая в этом районе было выставлено на продажу 13 квартир в тех домах, которые предполагается снести (они попали в список на голосование). А объявлений, датированных более ранним числом, на портале не нашлось вовсе.
Цены выше рынка. Например, однушка продаётся за 4,6 млн рублей.
— Цены поднялись, сами понимаете, — объясняет риелтор, который продаёт данную квартиру. — Сейчас реновация, эти дома снесут по-любому, так что стали продавать дороже. Год назад такую квартиру выставляли за 3,8 млн.
Начальник отдела продаж Московского агентства недвижимости Ольга Саукитенс отметила, что средняя цена на однушку в хрущёвке в районе Бескудниково — это 4–4,2 млн рублей. Как ранее рассказывал Лайф, аналитики рынка недвижимости прогнозировали рост цен на квартиры в пятиэтажках до 25%.
Такая же ситуация и по другим районам (по домам, которые попали в список на голосование). Оказалось, что в районе Покровское-Стрешнево на продажу в мае были выставлены 24 такие квартиры, в районе Марфино — 28 квартир.
Авторы некоторых объявлений специально подчёркивают, что дома попали в список и будут снесены. То есть это подаётся как дополнительный плюс для клиентов.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.