Особенности покупки квартиры у юридического лица

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Как купить недвижимость у юридического лица

Порядок действий при покупке квартиры у компании будет следующим:

1. Получение разрешения на совершение крупной сделки. Требуется, когда в соответствии с учредительными документами сделка считается крупной. Покупатель должен понимать, что было проведено собрание собственников или акционеров, рассмотрена продажа конкретной квартиры, и принятое решение о ее продаже оформлено согласие. Соответственно, продавец должен организовать и провести такое собрание. Альтернативой такой работе может стать справка о некрупности сделки, то есть о том, что сумма сделки не превышает процента от уставного капитала, предусмотренного Уставом компании, и согласия акционеров, учредителей или участников для проведения не требуется.

2. Составление договора купли-продажи. Договор всегда составляется индивидуально, и в нем прописываются все важные моменты сделки — стороны, участвующие в сделке, характеристики квартиры, позволяющие ее идентифицировать, цена договора, условия проведения расчетов, сроки фактической передачи квартиры по акту.

3. Заключение сделки купли-продажи. Когда все документы подготовлены и проверены, договор составлен и согласован обеими сторонами, можно выходить на сделку.

4. Переход права собственности. Завершающий этап — регистрация перехода права собственности и регистрация права покупателя на купленную квартиру. Этим занимается Росреестр, куда необходимо подать следующие документы:

• Договор купли-продажи и приложения к договору, если они есть.

• Акт приема-передачи жилья, если в договоре нет указания, что это единственный документ, подтверждающий передачу квартиры, и вы подписали акт.

• Документы, подтверждающие право собственности продавца на проданное имущество.

• Справку о том, что сделка не относится к крупным или решение либо согласие на совершение крупной сделки.

• Квитанцию об уплате госпошлины — для физического лица это 2 000 рублей.

Делаем выводы

Покупка квартиры у юридического лица — ответственная сделка, требующая особого внимания и осторожности. Важно учитывать такие моменты, как проверка юридического лица и отсутствие предпосылок для признания компании банкротом, наличие всех необходимых для сделки документов и подтверждение того, что решение о продажи актива действительно принято собственниками или акционерами компании. На подготовку к сделке в случае покупки квартиру у юридического лица, скорее всего, понадобится больше времени.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,

• продажи недвижимости,

• аренды недвижимости по всей России.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?

Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.

Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.

Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.

Избегаем риски покупая недвижимость у юрлиц

Достаточно часто от имени юридического лица действует представитель. Тщательно просмотрите все пункты доверенности – возможно, что представитель имеет право совершать не все операции (например, право подписи, право на получение денег и т.п.) Бывает и так, что юридическое лицо продает квартиру, полученную по договору уступки прав. В этом случае стоит изучить и «первоначальный» договор, согласно которому квартира перешла к настоящему владельцу, существуют ли там нюансы и какие-либо обременения. Такой договор обязательно должен быть нотариально заверен.

Прежде чем подписать документы на покупку квартиры у юридического лица, проанализируйте всё еще раз. Нет ли моментов, которые вас настораживают? И если всё, по вашему мнению, в порядке, то можно подписывать договор и начинать процедуру регистрации права собственности на квартиру. Но даже в случае, если всё-таки с вами произошли неприятности, не паникуйте. Ваши права – под защитой закона. И даже если сделка будет признана судом недействительной, продавец будет обязан вернуть вам ваши деньги, хотя это затянется. В любом случае — лучше, когда вашу сделку будет сопровождать профессиональный юрист.

О каких собственниках идет речь?

Оговоримся сразу: мы не ведем речь о покупке квартиры у компании-застройщика. В этом случае действуют заранее оговоренные правила, особенно в том случае, если строительная компания является партнером финансового учреждения. Мы же говорим о компании или организации, которая в свое время купила квартиру (непрофильный актив – для многих видов деятельности), поставила ее себе на баланс и сейчас решила его реализовать.

Еще одна типичная ситуация: компания, оказывающая определенные услуги застройщику, получает в качестве вознаграждения за свою работу не деньги, а квадратные метры. Получается, конечно, бартер в чистом виде, однако на законных основаниях. Опять же, чтобы обратить оплату в реальные денежные средства необходимо этот объект реализовать.

И в первом, и во втором случае разговор может идти как о квартирах, которые находятся в строящемся доме, так и о жилье в многоквартирном доме, уже введенном в эксплуатацию. Это накладывает определенный отпечаток на оформление документов: в первом случае передается (вернее, продается) право требования к застройщику по Договору долевого участия, во втором – заключается полноценный договор купли-продажи. Однако эта особенность не зависит от статуса продавца, а зависит от статуса объекта.

Общие риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

1. Недействительные документы. Недобросовестные предприниматели могут составить фиктивный протокол о продаже недвижимости, не известив совет директоров о сделке. После перехода права собственности остальные участники узнают о неправомерном отчуждении имущества и в судебном порядке добиваются признания сделки недействительной.
2. Заниженная или завышенная цена. С целью оптимизации налогообложения компании зачастую идут на хитрость: прописывают в договоре цену, которая существенно отличается от рыночной стоимости жилья. При указании большей стоимости представители компании утверждают, что фактически от покупателя понадобится лишь сумма, о которой стороны устно договорились и которая устроила и продавца, и покупателя. Однако в дальнейшем продавец начинает оспаривать регистрацию сделки по причине неполной выплаты сумму по договору. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица по заниженной цене сводятся к тому, что юрлицо выступает с заявлением об указании ошибочной цены в договоре.
3. Банкротство компании. Важно учитывать, что повлиять на последствия сделки может не только актуальное банкротство компании, но и подобная процедура в будущем, а именно в течение трех лет после купли-продажи. В этот временной промежуток кредиторы наделены законным правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.
4. Приобретение квартиры у фиктивной организации. Мошенники могут зарегистрировать юрлицо с одноименным названием, например, крупного застройщика, и попытаться продать недвижимость от его имени. При этом покупателей привлекает существенно сниженная цена, и они не придают должного значения правовой экспертизе документов и данных из государственных реестров.

Риски при покупке квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.

Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.

При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.

Читайте: квартира в ипотеку риски

Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?

Чтобы предотвратить описанную выше ситуацию, можно поступить следующим образом.

Во-первых, присутствовать на заседании общего собрания директоров, если такая возможность имеется. Если нет, то внимательно изучите процедуру принятия решений коллегиальным исполнительным органом: как должно оформляться согласие, каков кворум собрания и т.д.

Во-вторых, по возможности нужно показать весь пакет документов по сделке специалистам в области договорного права (или риэлтору).

В-третьих, еще на стадии переговоров проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на недвижимость: действительно ли она находится в собственности, а не в аренде.

Далее попросите выписку из ЕГРН (бывший ЕГРП) на предмет наличия на квартире ареста, залога и т. д. Если вы обнаруживаете, что квартира участвовала в судебном разбирательстве, вспомните Гражданский кодекс и обратите внимание на то, что срок исковой давности по спорам — 3 года, поэтому к покупке такой квартиры стоит отнестись внимательно.

Для успокоения запросите еще одну справку — выписку из домовой книги. По ней вы сможете увидеть, кто зарегистрирован в квартире. Если вам встречается упоминание о несовершеннолетнем ребенке, требуйте согласия органа опеки на совершение сделки.

✅ Сроки проведения сделки

При покупке квартиры от застройщика следует ознакомиться с графиком строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения отдельных этапов стройки, а также дата введения объекта в эксплуатацию. В отдельных регионах существуют организации, контролирующие выполнение инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, наблюдающая за выполнением предписаний закона о долевом строительстве. При нарушении сроков следует обратиться в соответствующую организацию за получением достоверной информации.

После выбора объекта сделка может быть оформлена в срок до 2 недель, однако если продавец подготовлен к сделке, у него имеется вся необходимая документация, можно оформить куплю-продажу за 7-10 дней. Именно столько времени потребуется на госрегистрацию права собственности в Росреестре.

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

• протокол собрания учредителей;
• письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме. Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости. Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Похожие записи:

• Правила и порядок возврата автозапчастей обратно в магазин
• Как вернуть деньги из ФСС: подробная инструкция и необходимые документы
• Субсидия на оплату ЖКХ для пенсионеров в Москве в 2024 году