Как продать квартиру купленную на материнский капитал без выделения долей детям

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру купленную на материнский капитал без выделения долей детям». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.

Как продать квартиру в собственности

Квартиру можно продать, если:

• вы переоформили квартиру, принадлежащую одному из родителей, в общую собственность по долям;
• получили одобрение органов опеки на сделку с имущественными долями детей;
• не ухудшили условия жизни детей после продажи, а доли в новом жилье оказались не меньше, чем в старом.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Как же продать такую квартиру?

Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.

При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.

«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Как получить разрешение от органов опеки

Порядок получения разрешения органов опеки следующий:

1) связаться с ООиП по месту нахождения отчуждаемого объекта и уточнить полный перечень требуемых документов;

2) собрать все бумаги в соответствии с требованиями;

3) подать их на рассмотрение;

4) получить ответ.

Обычно для одобрения продажи требуются такие документы, как:

● заявление о выдаче разрешения продать жилье;

● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;

● свидетельство о его рождении;

● бумаги на квартиру (например, свидетельство о собственности, если оно имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);

● бумаги, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не окажется на улице.

Это примерный перечень документов, которые необходимы. Требования конкретного органа, в котором запрашивается одобрение, необходимо уточнять отдельно.

Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ обязывает орган опеки и попечительства ответить заявителю в течение 15 дней с момента подачи заявления. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, при этом отказ должен быть обоснованным. Если заявители с приведенными аргументами не согласятся, они вправе оспорить отказ в суде.

При формировании решения по заявлению ООиП оценивает прежде всего, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не будут ли эти интересы ущемлены. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.

Понятие «объект с мат капиталом»

Стоит подробнее остановиться на определении подобной площади. Она считается приобретенной с государственной помощью, если в сделке присутствовали финансы, перечисленные на основании специального сертификата. Последний выдается в Пенсионном фонде РФ после представления утвержденного перечня документов. Покупка может быть совершена как обладателем свидетельства, так и его официальным супругом (супругой). При наличии нотариальной доверенности полномочия разрешается передать третьему лицу.

Доступны следующие варианты:

1. с участием собственных накоплений;
2. на основании ипотечного кредитования.

Вне зависимости от того, был ли уплачен остаток стоимости из собственного бюджета родителей или взять в долг у банка, сумма сертификата перечисляется продавцу только в безналичной форме на специально открытый счет. Кроме того, допускается только покупка всей жилплощади разово, частичное приобретение в рамках программы запрещено.

Последовательность действий

Процесс сбыта имущества, полученного с участием денежных средств государства, считается сложным и многоэтапным. Его можно представить в форме алгоритма. Как продать жилье, купленное на материнский капитал:

1. Поиск потенциального покупателя. Ускорить процесс позволяет размещение в различных информационных источниках (на сайтах, телевидении, радио и пр.) или обращение к профессиональному агенту.
2. Выбор места для переезда. Помимо указанных способов, существует вариант присмотреться к первичному рынку – подобрать недвижимость у надежного застройщика.
3. Согласовать процедуру в инстанции, отстаивающей права ребенка. Бумага оформляется на основе заявления документов по перечню.
4. Визит в банк. Если владение приобреталось под ипотечный займ, то перед тем, как продать квартиру, купленную на мат капитал, придется заручиться одобрением кредитной организации.
5. Оформить договоры. Во избежание любых мошеннических действий со стороны покупателя, рекомендуется производить процедуру только у нотариуса.
6. Регистрация. Для этого следует обратиться в Росреестр.

Риски для покупателей жилья

Зачастую люди, планирующие приобретение объекта для проживания, софинансированного государством, переживают, что сделку признают незаконной. Боясь подобного исхода, многие отказываются от очевидно выгодных вариантов. Однако, если процедура проведена правильно, получены все согласования от органов опеки и кредитной организации, то волноваться не о чем.

Отчуждение имущества, частично приобретенного благодаря программе поддержки семей, несколько сложнее привычной сделки купли-продажи. Здесь имеются некоторые нюансы и подводные камни, требующие пристального внимания. Так как для того, чтобы продать квартиру с мат капиталом, нужно строго следовать букве закона, вам придется придерживаться осознанного и четкого подхода.

Как продать долю ребенка

После того, как на несовершеннолетнего оформлена доля в общем имуществе, продать квартиру без разрешения органов опеки и попечительства невозможно (3).

Чтобы опека выдала разрешение, можно использовать несколько вариантов обеспечения детей жильем:

• Гарантировать приобретение нового жилого объекта с выделением доли несовершеннолетнему. При этом жилищные условия не должны ухудшиться, а размер доли не может быть уменьшен.
• Оценить продаваемую долю в рублях и положить средства на счет ребенка в банке. Право распоряжения средствами со счета должно быть только у ребенка по достижении совершеннолетия. При этом ребенок должен быть обеспечен жильем с регистрацией по месту жительства.
• Выделить равнозначную долю в другой недвижимости, которая принадлежит родителям на праве собственности.

К заявлению с указанием причин продажи недвижимости и варианта гарантии прав несовершеннолетнего при проведении сделки необходимо приложить:

• свидетельство о рождении, если ребенку нет 14 лет или паспорт, если ребенок старше;
• паспорта родителей или документы, удостоверяющие причину отсутствия одного из них в случае развода, лишения родительских прав, смерти;
• документы о праве собственности на продаваемую недвижимость и правоустанавливающие документы на новое жилье, если вы покупаете квартиру взамен существующей;
• технические документы на квартиру, поэтажные планы и экспликацию, кадастровый план;
• отчет об оценке недвижимости на каждый объект, который рассматривается в заявлении;
• справка о составе семьи, включающая сведения о количестве прописанных — можно получить в МФЦ;
• сведения о банковском счете, если вы выбрали перечисление денег на счет вместо выделения долей.

Возьмите с собой оригиналы и копии всех документов — может потребоваться удостоверение их подлинности. Дети старше 14 лет должны присутствовать при подаче заявления — нужна их подпись.

На ответ у органов опеки есть 15 дней, решение предоставляется в письменном виде. Отказ можно обжаловать в суде, если есть основания. Если продажа квартиры с долями детей разрешена, можно переходить к заключению договора.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала

Намного проще оформить сделку, когда дети выросли и уже отпраздновали 18-летие, а кредит давно выплачен. Подпишут стандартный договор с 4-мя собственниками, которые лично поставят свои подписи в момент купли-продажи. Однако большинство обладателей маткапитала направляют средства госпомощи на покупку жилья, когда дети еще маленькие, а потом расширяются — приобретают квартиру большей площади и реализуют старую недвижимость.

Первое жилье многим нужно продать до того, как детям исполнится 18 лет. Вот здесь и начинаются проблемы, так как такую сделку разрешается оформлять только с согласия местного Органа опеки и попечительства (ООиП).

Чтобы сделка прошла успешно, к сбору документов необходимо подойти очень ответственно. Также рекомендуем соблюдать пошаговую инструкцию, содержащую порядок действий по продаже квартиры купленной на материнский капитал несколько лет назад.

Фирмы-мошенники с материнским капиталом

Ну, правда, не все. Сложился некий средний по стране тариф – из суммы материнского капитала более чем в триста шестьдесят тысяч мамочка получает на руки около 100тыс., конкретная сумма варьируется в зависимости от региона и удаленности от поселения от очагов цивилизации. Остальные деньги забирают благодетели. «Хочу продать материнский капитал» — часто пишут мамы, имеющие сертификат на материнский капитал.

Владельцев сертификатов, в их желании пощупать дензнаки, не останавливает ни колоссальный процент за посреднические услуги, ни то, что на руках у махинаторов остается львиная часть средств, на которые они имеют полное право. Наличные после купли-продажи материнского капитала в размере 30% от основной суммы – огромные деньги для большинства регионов. На жительницах отдаленных поселков и небольших городов всякого рода дельцы по обогащению на «детских» деньгах и делают основной капитал. Обналичивание материнского капитала с дальнейшим расчетом наличными средствами набирает обороты. Тем более, что фирмы гарантируют своим клиентам полный сервис – выезд в любой регион, никакой предварительной оплаты : все гонорары вычитаются из выданных наличными денег за сертификат. Продвинутый интернет сегодня предлагает множество самых различных мошеннических схем обналичивания материнского капитала, позволяющие владельцу сертификата «законным путем» получить средства материнского капитала деньгами. Часть из них уже взята на заметку правоохранительными органами, даже возбуждено несколько уголовных дел. Республиканской Прокуратуре Адыгеи удалось разоблачить одну из фирм по обналичиванию материнского капитала.

Горе-коммерсанты, пытаясь обмануть государство, выбрали чрезвычайно простой способ: владельцем сертификатов якобы получали в фирме заем на улучшение жилищных условий. Затем они подавали заявление на выплату в Пенсионный фонд и фиктивный кредитный договор. Документы благополучно проходили проверку и средства перечислялись на счета фирмы. Схема действовала без осечек — специалисты ПФ РФ ни разу не заподозрили обман. Следователи выясняют, умысел или простая халатность помогли облегчить государственную казну, по предварительной версии, на 6 млн.руб.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет. При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Вопрос:

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Чтобы продать квартиру в залоге, нужно получить разрешение банка. Для этого обращаются в кредитный отдел учреждения, разъясняют причины продажи, приводят весомые доводы.

Только после одобрения руководством организации можно составлять договор и идти к нотариусу. В противном случае банк обратится в суд, и сделку признают недействительной. Продавцу придётся возвращать деньги покупателю.

Существуют три схемы отчуждения ипотечной квартиры:

1. Взять предоплату, погасить оставшийся долг и реализовать помещение уже без обременения.
2. Продать объект вместе с ипотекой – банк сменит заёмщика на нового хозяина, который продолжит выполнять обязательство (переуступка долга).
3. Воспользоваться гарантией кредитора – он за вознаграждение будет контролировать сделку, а для передачи денег предоставит ячейку.

Обычно банки охотно идут на второй вариант схемы, ведь так они не теряют проценты, и имущество по-прежнему остаётся в залоге. Но без погашения ипотеки не получится выделить детям их доли, соответственно, ООиП не даст своего согласия на продажу. Поэтому остаются варианты со снятием обременения.

Некоторые кредиторы разрешают отчуждение, только если сами будут заниматься сделкой, чтобы получить дополнительную прибыль.

Выбирая тактику, следует действовать так, чтобы оставшихся денег хватило на новую квартиру или для перевода на счёт ребёнка. Нельзя вырученными средствами погасить ипотеку и забыть о данном обязательстве. Такие действия признают мошенничеством и заставят вернуть материнский капитал.

Условия продажи квартиры

Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.

Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:

• объект принадлежит всей семье;
• если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
• добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними — достаточно их воли;
• новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
• кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
• заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
• можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.

Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства — нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.

Похожие записи:

• Как сообщить о нарушении ПДД в ГИБДД?
• Майнинг на домашнем пк 2023 криптовалюты
• Уплата страховых взносов: что изменится с 2023 года?