Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей в приватизированной квартире общей совместной собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
- Квартира может принадлежать совладельцам как совместная или долевая собственность.
- Доли в недвижимости необходимо распределить, если имущество супругов делится при разводе, жильё унаследовали несколько человек, купили с использованием маткапитала или один из совладельцев хочет распорядиться своей долей.
- Если жильё купили или приватизировали без выделения долей, переоформлять его в долевую собственность не обязательно.
- Соглашение об определении долей можно составить самостоятельно и подписать или обратиться к нотариусу. Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если соглашение выделяет доли супругов.
- Подписанное соглашение регистрируется в Росреестре.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Сама процедура состоит из двух основных этапов:
- Определение долей. Если собственники смогли сделать это добровольно, они подписывают соглашение. В противном случае придется обращаться в суд. Соглашение подписывают все участники договора. В дальнейшем он может быть изменен при общем согласии. Документ можно заверить у нотариуса, но делать это необязательно.
- Государственная регистрация прав собственности в Росреестре.
Для государственной регистрации потребуются такие документы:
- Паспорта всех собственников. Для несовершеннолетнего ребенка – свидетельство о рождении. Для всех детей нужно сделать отдельные копии свидетельств о рождении.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Добровольное соглашение. По одному экземпляру для каждого из участников сделки, один дополнительный экземпляр для хранения в Росреестре.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.
Режим совместной долевой собственности предполагает, что доли всех собственников квартиры или дома выделены, но необязательно равны: у одного может оказаться 2/3, у другого 1/3; или у кого-то 70/98, а ещё у пятерых остальное; или те же 70/98 на всех или на каждого, а прочее у другого владельца.
Для управления квартирой в общей долевой собственности владельцы могут заключить соглашение, в котором прописывают порядок управления недвижимостью. Обычно оно определяет, кто и какую часть собственности может использовать и в каком режиме. Но если договориться об управлении не удастся, то спор может разрешить только суд.
О выделении доли в коммунальной квартире
Юридического определения коммунальной квартиры нет. Считается, что коммунальная квартира — это такая квартира, где:
- живёт несколько семей или несколько человек, которые не принадлежат к одной семье;
- каждая семья владеет своей комнатой в квартире.
Получается, что собственность у каждой семьи — долевая, потому что совместная собственность есть у одной семьи, а тут семьи-то разные.
Долевая собственность и выделение доли в квартире — это разные вещи. При долевой собственности собственность остаётся общей. Но когда из общей собственности выделяется доля (происходит выдел доли), то эта выделенная доля уже становится не в общей собственности. Эта доля — самостоятельная собственность, она вне общей.
Владелец комнаты в коммунальной квартире может выделить из неё долю (часть 2 статьи 252 ГК РФ). Как и в случае с одной семьёй, это можно сделать:
- с помощью соглашения с другими собственниками о выделении доли в квартире;
- или через суд.
Наследование доли в приватизированной квартире
Еще один интересный вопрос в данном ключе: кто наследует долю в приватизированной квартире? Ведь долю в недвижимости, как любое имущество, находящееся в собственности, можно передать или получить по наследству.
Но если умирает один из участников общей собственности приватизированной квартиры, процедура несколько усложняется. Хотя и остается упрощенной по закону, даже если при жизни собственник не озаботился разделом общего недвижимого имущества и выделением своей доли, а далее завещанием.
Если претендентов по закону на наследование доли в недвижимости несколько, эта доля будет разделена между ними в равных долях. Если только кто-то не откажется от своей части в пользу другого/других наследников. А о том, как отказаться от доли в приватизированной квартире, полученной по наследству, лучше проконсультироваться со специалистами агентства Доли.ру.
Выдел части из совместной собственности
Если размеры долей граждан, участвующих в общей собственности, не определены, выдел из такого имущества происходит после расчета размеров частей всех участников. По общему правилу, в квартире, находящейся в совместной собственности, доли между владельцами разделены поровну, если не достигнуты иные договоренности.
Порядок выдела доли в совместной собственности таков, как и в отношении квартиры, находящейся в долевом владении. Осуществляется операция на основании соглашения или судебного решения. Понятно, что второй вариант более затратный по деньгам и времени.
Даже если заинтересованное лицо обратится к юристу с вопросом, как выделить долю в квартире из совместной собственности супругов, он перечислит только три варианта действий:
- брачный договор;
- соглашение;
- суд.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Общая долевая собственность супругов
В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.
При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.
Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.
Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.
Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.
Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.
Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.
Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.
Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.
В практике часто используется следующий образец раздела долей:
| № п/п | Наименование | Должен |
|---|---|---|
| 1. | Поделить квартиру на выделенные части, соответствующие доле каждого собственника. | Суд/соглашение |
| 2. | Передать каждой стороне выделенную часть квартиры. | Обязанность каждого собственника |
| 3. | Оформить соглашение о распределении обязанностей и прав собственников по использованию общих помещений. | Суд/соглашение |
Если возникают трудности с выделением доли или оформлением судебного решения или соглашения, рекомендуется обратиться в суд для получения необходимых консультаций и помощи в процедуре раздела долей в приватизированной квартире.
Особенности совместной собственности
- Совместная собственность может возникнуть в случае наследования квартиры несколькими наследниками или при добровольной передаче долей в собственность;
- Как правило, совместная собственность возникает без какого-либо определения долей, поэтому требуется их разделение;
- Разделение долей осуществляется путем выделения каждому собственнику его доли в квартире;
- Для определения доли каждого собственника могут прилагаться различные действия, необходимые для узаконивания этого вопроса;
- Особенностью совместной собственности является возможность пользоваться общим имуществом (жильем) вместе со всеми собственниками.
Когда раздел долей в приватизированной квартире невозможен
Раздел долей в приватизированной квартире совместной собственности не всегда может быть осуществлен в случае, если:
- Не определена сторона, кому будет принадлежать квартира после раздела. Для решения данного вопроса необходимо составить заявление и обратиться в суд, где будет принято решение о распределении долей.
- Отсутствуют необходимые документы. Для правового регулирования раздела долей в совместной квартире требуется наличие документов, подтверждающих право собственности. Если не все документы есть в наличии, раздел может быть затруднен или невозможен.
- Нет добровольного согласия всех участников на раздел долей. В случае, если одна из сторон не согласна на раздел долей, придется подать исковое заявление в суд для определения долей и раздела имущества.
- Имущество находится за пределами Российской Федерации. Раздел долей в приватизированной квартире совместной собственности может быть затруднен, если одна из сторон или имущество находятся за границей, и необходимо решать вопросы международного права.
- Необходимо распределить доли в детям. При наличии несовершеннолетних детей, раздел долей в приватизированной квартире может быть затруднен. Тут требуется особое внимание к правам и интересам несовершеннолетних, и суд может принять решение, не совпадающее с ожиданиями других участников.
- Отсутствуют средства для определения долей. В случае, если совместная квартира является единственным жильем, и участники не могут рассчитать доли без потери места проживания, раздел может быть отложен или невозможен.
Таким образом, раздел долей в приватизированной квартире может оказаться невозможным при наличии одной или нескольких вышеупомянутых преград. В каждом случае необходимо обращаться к правовой помощи и следовать пошаговой инструкции для определения целесообразности и возможности раздела долей.
Выделение доли супруга по требованию кредиторов
Согласно ст. 45 СК РФ по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на принадлежащее ему имущество. Однако если его окажется недостаточно, кредитор вправе в судебном порядке требовать выдела доли должника из совместно нажитой собственности для обращения на нее взыскания. Такой же подход применяется в случае банкротства гражданина (ст. 213.25 закона № 127-ФЗ; Пост. Пленума ВС РФ № 51 от 30.06.2011). При этом конкурсную массу включается часть средств от реализации общего супружеского имущества, соответствующая доле банкрота, остальная часть выплачивается второму супругу.
Реализация совместно нажитой собственности производится по общим правилам, однако супруг должника вправе принимать участие в решении связанных с этим вопросов. При наличии совместных долгов (обязательств) они сначала вычитаются из выручки, затем производится выделение супружеской доли банкрота, а то, что осталось, перечисляется его супругу.
К сожалению, действующее законодательство не дает возможности жене или мужу должника оспаривать правомерность требований кредиторов. Поэтому он не может защитить свои права в случае, когда супруг преднамеренно инициирует свое банкротство с помощью подконтрольных кредиторов и с целью вывода супружеской собственности.
Значительно чаще на практике встречается обратная ситуация: должник заранее готовится к процедуре банкротства, заключая брачный договор, переводит и регистрирует недвижимость, автомобили на родителей, детей и так далее. Фактически это массовая схема, однако, она не всегда помогает уберечь себя от претензий кредиторов.
Если вы все еще решили выделить свою долю в приватизированной квартире, то следующим шагом будет подача заявления в орган управления жильем. Заявление нужно заполнить и подписать. Также к заявлению необходимо приложить выписку из домовой книги, копию свидетельства о приватизации и паспорта всех собственников помещения.
Если вы решили вносить изменения в планировку квартиры, например, сделать перепланировку или объединить комнаты, то обязательно консультируйтесь с нотариусом и органом управления жильем, чтобы все изменения были законными. Также не забудьте оплатить государственную пошлину за внесение изменений.
После подачи заявления и всех необходимых документов, орган управления жильем рассмотрит вашу заявку. Если она будет одобрена, то вы получите свою долю в квартире отдельным входом и ключом. Также вы должны будете оплатить компенсацию за денежное возмещение остальным владельцам квартиры за пользование общей частью имущества.
В случае, если ваше заявление было отклонено, вы можете подать иск в суд на выделение вашей доли в натуре. Для этого вам нужно будет обратиться к юристу для подачи соответствующей жалобы.
- Не забывайте хранить все квитанции об оплате госпошлины и компенсации, а также документы, подтверждающие вашу долю в квартире.
- Если вы решите продать свою долю, то обязательно ознакомьтесь с порядком ее продажи и правами покупателя.
- Каждую сделку по выделению доли в приватизированном жилом помещении рекомендуется проходить через нотариуса, чтобы все было законно и правомерно.