Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор купли продажи земельного участка с администрацией города». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:
- предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчетов;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- срок, который устанавливается для передачи участка;
- согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
- наличие или отсутствие обременений и ограничений;
- объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
- реквизиты и подписи обеих сторон.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Расторжение договора по соглашению сторон
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Если договор купли-продажи земельного участка был удостоверен нотариально, то и соглашение о его расторжении должно быть совершено в нотариальной форме. Если же договор был заключен в простой письменной форме, то обязательного нотариального удостоверения соглашения не требуется (пп. 2 п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).
В соглашении о расторжении договора следует указать сведения о договоре купли-продажи земельного участка (стороны договора, дата и место заключения), сведения о его расторжении, а также о возврате полученного по договору (при необходимости).
Если соглашением сторон о расторжении договора установлен возврат земельного участка продавцу и переход права собственности к покупателю был зарегистрирован, то сторонам сделки для регистрации обратного перехода права собственности на земельный участок следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Если же заявление на государственную регистрацию перехода права собственности было подано, но право еще не зарегистрировано, то стороны сделки могут представить в Росреестр заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (ч. 1, 2 ст. 31 Закона N 218-ФЗ).
Возможна ли отмена сделки купли-продажи недвижимости после регистрации
Если условия по ДКП уже были исполнены и сделка прошла регистрацию, отменить её будет сложно. Это можно сделать лишь в некоторых случаях.
- Переход права собственности ещё не состоялся. Речь идёт о ситуациях, когда стороны только подали документы на регистрацию в Росреестр. Чтобы смена собственника недвижимости не произошла, достаточно подать соответствующее заявление.
- Расчёта ещё не было, но регистрация уже произошла. В таком случае необходимо предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если вопросов не возникнет, право собственности на квартиру будет возвращено прежнему владельцу.
- Регистрация уже состоялась, и все условия договора были соблюдены. Вернуть квартиру можно только в том случае, если обе стороны пришли к обоюдному соглашению отменить сделку. Проще всего будет заключить новый ДКП, где прежний продавец выступит в роли покупателя. Опять же, если кто-либо из участников сделки не согласен с новыми условиями, придётся идти в суд.
Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.
Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.
В рассматриваемом деле истцом выступает прокурор Гурьевского городского округа Калининградской области. Судом установлено, что прокурор в интересах муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ» обратился с иском к администрации Гурьевского городского округа и гражданину К. для признания недействительным договора. Согласно документу, во владение К. был передан земельный участок. Соглашение датируется 29.10.2012 г., заключено между администрацией Гурьевского района и ответчиком К. Прокурор также требовал вернуть участок в государственную собственность, т.е. в распоряжение Гурьевского городска округа.
Свои требования истец обосновал следующими обстоятельствами. По мнению прокурора, был принят неправильный порядок предоставления рассматриваемого участка во владение ответчику К., во-вторых, рыночная стоимость была определена неверно Московской оценочной компанией, которая, как выяснилось, не вела никакой деятельности в Калининградской области.
Следовательно, по мнению прокурора, участок перешел ответчику К. без установления его рыночной стоимости. Из-за этого неопределенный круг лиц, население городского округа, лишилось права участвовать в торгах, и муниципалитет не получил положенный доход от реализации муниципального участка, который мог бы быть использован для нужд местного значения. Следовательно, договор между К. и администрацией является ничтожным. На основании этих доводов суд первой инстанции удовлетворил требования прокурора.
Ответчик К. в апелляционной жалобе указал на законность оценки стоимости участка, проведенной оценочной компанией, и на истечение срока давности для обращения прокурором в суд. По мнению ответчика, срок необходимо исчислять с 2012 г., когда в отношении оценочной компании было возбуждено уголовное дело, связанное с ее деятельностью.
Что касается указания на истечение срока давности рассмотрения дела, суд также верно определил дату, с которой исчисляется давность: с 03.03.2016 г., когда прокурору района прокуратурой области было поручено провести проверку. Мероприятие было инициировано после обращения руководства городского округа о вероятности нарушения норм законодательства. В обращении указывалось, что по спорному участку между К. и администрацией неправомерно заключен договор передачи земли.
Иных доказательств того, что прокурор узнал гораздо раньше о неправомерном заключении договора о передаче во владение ответчику К. участка и нарушении интересов муниципалитета, на рассмотрение в суд сторонами не представлено.
Доводы заявителя о том, что прокурор знал об уголовном деле в отношении искомой оценочной компании, возбужденном в 2012 г. в связи с деятельностью этой организации, не являются достаточными для отмены решения.
Доводы ответчика К. о том, что рыночная стоимость участка была установлена на основании правильной оценки, судом изучены и по ним сделан вывод, что они не являются основанием для отмены решения. Итак, решение суда первой инстанции областным судом оставлено без изменений.
Таким образом, исходя из рассмотренного дела, сделаны следующие выводы:
- Продажа муниципального участка без организации аукциона является нарушением интересов других лиц, имеющих право на участие в таких торгах;
- Оформление в собственность и регистрация права собственности не являются препятствием для признания сделки недействительной;
- Для определения рыночной стоимости государственной недвижимости, необходима независимая оценка.
Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка
Правила расторжения договора купли-продажи земельного участка соотносятся с положениями о расторжении договора купли-продажи в целом и договора купли-продажи недвижимости, в частности.
Договор продажи земельного участка, может быть, расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2009. №1. С.66.
В этом случае для расторжения договора купли-продажи земельного участка недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).
Решение суда о расторжении договора продажи земельного участка не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании – договоре продажи земельного участка, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи земельного участка и его возврате продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.
Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон договора, в том числе в связи с неоплатой или не полной оплатой покупателем земельного участка.
В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем условий конкурса взыскивается неустойка в размере, равном цене земельного участка, а также убытки в части, не покрытой неустойкой.
В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора.
Относительно недействительности договора купли-продажи земельного участка отметим, что помимо общих оснований недействительности сделок, предусмотренных ГК РФ, земельное законодательство определяет и некоторые особенные основания применительно к указанному договору.
Так, в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п. 2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.
Так, расторжение договора — это прекращение его действия, а так же прекращение отношений между сторонами такого договора. Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2010. С.44..
При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие.
В равной степени это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.
В случае, если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации органом по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировавшим расторгаемый договор. Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.
В случае, если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.
Основополагающие правила по расторжению договора и последствиях такого расторжения, предусмотрены в гражданском кодексе.
Например, статья 450 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения договора:
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?
В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п.
2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны.
Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка
Как расторгнуть сделку на разных этапах Рассмотрим разные варианты — если стороны согласны на расторжение, не согласны, сделки зарегистрирована, не зарегистрирована и т.п. 1. Если обе стороны согласны на расторжение.
- Договор подписан, но в Росреестр документы на регистрацию ещё не отдавались: нужно просто написать новый договор, в котором признать договор купли продажи земли недействующим.
- Договор подписан, подан на регистрацию в Росреестр, но регистрация права собственности ещё не произошла: подать в Росреестр совместное (именно совместное, это очень важно) заявление о прекращении регистрации.
- Договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре: нужно заново продать и купить друг у друга участок. Нынешний собственник продаёт участок бывшему собственнику и всё возвращается на свои места.
2.
Последствия расторжения
Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.
По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.
Как вернуть автомобиль в салон?
Возможность вернуть автомобиль в салон после его приобретения регулируется законодательством. Добровольное расторжение договора купли-продажи автомобиля возможно в определенных случаях и на основании определенных оснований. Если после покупки автомобиля вы обнаружили какие-либо претензии или сложности, о которых не было предупреждено продавцом, вы имеете право составить претензию и требовать расторжения договора.
Основания для расторжения договора купли-продажи автомобиля могут быть различными. Например, это могут быть скрытые дефекты, которые не были заявлены при покупке автомобиля, или недостатки, наличие которых противоречит условиям договора. Вы также можете требовать расторжения договора, если салон не предоставил вам полную информацию о состоянии и истории автомобиля.
Если возникли основания для расторжения договора, вам необходимо подать иск в судебном порядке. Вы должны предоставить все необходимые доказательства, подтверждающие наличие недостатков или нарушений условий договора, а также претензию на расторжение договора.
Прежде чем подать иск в суд, рекомендуется обратиться к юристу или специалисту в этой области для получения правовых консультаций. Юрист поможет вам правильно составить претензию и подготовить необходимые доказательства, чтобы защитить ваши интересы в суде.
Важно помнить, что расторжение договора купли-продажи автомобиля может иметь свои сложности и зависит от конкретных обстоятельств. Поэтому для получения точных ответов на ваши вопросы рекомендуется обратиться к юристу или специалисту в данной области.
Подготовка к расторжению договора
Прежде чем приступить к процедуре расторжения договора купли-продажи земли, необходимо подготовить все необходимые документы и ознакомиться с порядком действий, предусмотренных законодательством. В случае, если инициатива расторжения исходит от продавца, он должен подготовить заявление, которое в последствии будет предоставлено покупателю для подписания.
Вторая сторона, т.е. покупатель в свою очередь, должен рассмотреть данное заявление и принять решение о подписании или отказе от расторжения. В случае обоюдного отказа от расторжения договора, сделка остается в силе.
Если же покупатель желает расторгнуть договор купли-продажи земли по своей инициативе, то он должен подготовить заявление на расторжение договора и предоставить его продавцу. Обе стороны должны полностью соблюдать все обязательства, которые были заложены в договор купли-продажи земли до момента расторжения.
Причиной расторжения может быть как добровольный выбор сторон, так и имеющиеся нарушения в исполнении обязательств по договору купли-продажи земли. В случае возникновения спорных вопросов, необходимо обращаться к закону и соблюдать все требования, которые он устанавливает.
Документы, которые должны быть предоставлены при расторжении договора купли-продажи недвижимости:
- Расписка о получении оплаты за земельный участок
- Копия свидетельства о праве собственности на земельный участок
- Заявление на расторжение договора купли-продажи земли
- Обоснование причин расторжения договора, если таковые имеются
- Решение о расторжении договора купли-продажи земли
После сбора и подписания всех необходимых документов, их необходимо подать на регистрацию в орган регистрации прав. Если все документы предоставлены в полном объеме и соблюдена процедура расторжения договора купли-продажи земли в соответствии с законом, то вопрос расторжения будет решен в пользу истца.
В случае, если одна сторона отказывается от расторжения договора купли-продажи земли без достаточного основания, то вторая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи земли недействительным и вернуть уплаченные денежные средства. В этом случае, суд будет рассматривать дело по существу и вынесет решение на основании имеющихся данных.
Передача земельного участка продавцу
При расторжении договора купли-продажи земельного участка признанным недействительным по инициативе истца или по обоюдному согласию сторон, продавец должен вернуть покупателю деньги, которые были уплачены за приобретение земельного участка.
В случае искового противодействия продавца о возмещении убытков, покупатель имеет право на признание договора купли-продажи земельного участка недействительным по основаниям, предусмотренным законодательством.
Для расторжения данной сделки продавец должен представить покупателю заявление об отказе от сделки или о расторжении договора купли-продажи земельного участка на основании добровольного или искового решения суда.
По инициативе продавца процедура расторжения договора купли-продажи земельного участка может быть связана с дополнительными обязательствами, которые исполнены были в порядке, предусмотренном законом.
В случае нарушений продавцом обязательств по передаче права собственности на земельный участок, которая была приобретена покупателем в сделке купли-продажи недвижимости, покупатель имеет право на рассмотрение своих претензий о признании сделки недействительной или о расторжении договора на основании причин, предусмотренных законодательством. Документы на регистрацию такой сделки должны быть предоставлены покупателю в порядке, предусмотренном законом.
При расторжении договора купли-продажи земельного участка существует право продавца на претензии о возмещении убытков, а также на иски в суд о защите своих прав по данной сделке. Вторая сторона также имеет право на иски в суд о защите своих прав по данной сделке.
После подписания переуступочного договора в порядке, предусмотренном законодательством, всем правоприемникам продавца передаются все права и обязательства по данной сделке в порядке, предусмотренном законом.
Вопросы о заключении договора купли-продажи земельного участка и его расторжении решаются в порядке, предусмотренном законодательством.