Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения в 2023 году: особенности согласования». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.
Согласование перепланировки офиса.
Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме
Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.
Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.
По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:
- соответствие реальных работ проекту;
- доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
- наличие Актов проведения скрытых работ;
- корректное ведение журнала строительных работ.
Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.
Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:
- собственник или его доверенное лицо;
- представитель разработчика;
- подрядчик, проводивший строительные работы;
- представитель Мосжилинспекции;
- руководитель Мосжилинспекции.
Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.
В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:
- неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
- имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
- отсутствует разрешение на работы;
- имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
- перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
- некорректно заполнен журнал производства работ.
Сэкономить время и деньги можно законным путем! Перепланировка нежилых помещений под ключ!
Специалисты нашего центра окажут услуги по перепланировке нежилого помещения, разработают и соберут комплект необходимых документов для получения разрешения на переустройство – быстро и в полном соответствии с требованиями Мосжилинспеции, МосгорБТИ и Департамента городского имущества г. Москвы.
А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении».
Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку любой сложности в Москве!
С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.
| Вид услуги | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании | от 60 000 руб. | 1,5 месяца |
| Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме | от 90 000 руб. | 2 месяца |
Для определения возможности согласования с ДГИ перепланировки арендуемого имущества необходимо провести ряд процедур:
- Анализ условий договора аренды, регламентирующих право Арендатора проводить перепланировку.
Иногда бывает что отдельные пункты договора противоречат друг другу и возникает возможность в судебном порядке отстоять право проводить перепланировку арендуемого помещения без согласования с ДГИ.
Этот вариант предпочтительнее, поскольку дает арендатору больше возможностей в использовании арендуемого помещения. - Анализ условий аукциона, по итогам которого был заключен договор аренды.
Иногда бывает, что условия проведения аукциона противоречат условиям договора, позднее заключенного по итогам и, также, возникает возможность в судебном порядке отстоять право проводить перепланировку арендуемого объекта недвижимости без согласования с ДГИ. - Анализ документов и помещения на предмет отсутствия нарушений договора аренды (задолженности по арендной плате, несогласованные перепланировки, неуплаченные штрафы, претензии, судебные споры и пр.).
Любое нарушение условий договора может быть не только причиной отказа в согласии на перепланировку до устранения, но и причиной расторжения договора аренды с выставлением существенного штрафа и обязанием арендатора привести помещение в исходное состояние. Такие нарушения должны быть выявлены и устранены до подачи запроса о согласии на перепланировку. - Анализ документов и помещения на техническую возможность проведения желаемой перепланировки.
Стоимость согласования перепланировки в нежилых домах
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
|
Проектная документация: — ТЗК (техническое заключение) от 25 000 — Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 25 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки |
| Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры)
Заказ/Вызов/Получение документов БТИ. от 60 000 |
30-60 | Выход архитектора
Выход инспектора БТИ. |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 45 000 |
Официальные платежи. |
Порядок регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости
До 1 января 2017 года после завершения переустройства и перепланировки нежилого помещения выдавались два документа:
- Кадастровый паспорт;
- Выписка из Единого госреестра недвижимости.
После объединения Росреестра и Кадастровой палаты законодательство регламентирует оформление и выдачу вместо двух документов одного — выписки из ЕГРН. В ней кадастровый паспорт заменен на «графическую часть». Процедура оформления и выдачи выписки формально свидетельствует факт полного завершения работ. Благодаря ей можно узаконить все, что перепланировано. Правило является идентичным и обязательным для узаконивания реконструирования всех объектов недвижимости нежилого фонда.
Занесение поправок в Единый ГРН по итогам изменения планировки проводится в 2 этапа:
- Получение технического плана помещения (заказывается в БТИ либо у иного другого кадастрового инженера);
- Подача в Росреестр заявления о регистрации изменений в ЕГРН.
На практике эти формальные действия превращаются в продолжительную процедуру, сопровождаемую приостановками и отказами: то не читается диск, то невозможно отыскать необходимую информацию.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Перепланировка нежилых помещений без получения разрешения
Если собственник, на свой страх и риск, провел перепланировку нежилого помещения без оформления разрешения, ему стоит ожидать серьезных репрессивных мер (вплоть до постановления о возврате помещения в первоначальное состояние или, при грубом нарушении уголовного права, законного заключения под стражу).
Несогласованные работы необходимо узаконить. С этой целью необходимо:
1. Подготовить соответствующий проект перепланировки.
2. Собрать упомянутый выше пакет документов.
3. Получить официальное заключение независимой экспертной группы о соответствии проведенных работ всем действующим строительным нормам и нормам безопасности.
4. Написать заявление в государственные органы о необходимости узаконить проведенную перепланировку.
5. Передать весь пакет документов в МФЦ.
Не редкость, когда обращение с просьбой о легализации перепланировки встречает отказ со стороны государственных структур. В этом случае собственнику остается только обратиться в суд и попробовать через судебное решение узаконить проведенную перепланировку.
Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании
Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).
Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.
При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.
На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.
В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.
То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.
Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.
Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?
Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.
Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.
Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.
Согласование это достаточно трудоемкий процесс. Чтобы достигнуть желаемого результата, необходимо соблюдать установленный порядок действий:
- Получение документации в БТИ. Сюда входит поэтажный план здания, а так же план конкретного помещения. Данные документы вправе запросить любой собственник недвижимости.
- Разработка и оформление проекта. Это один из самых сложных этапов, поэтому составлением проектов занимаются специализированные организации, имеющие лицензию на данный вид работ. Кроме того, потребуется техническое заключение о возможности данной перепланировки, которое выносится после обследования основных конструкций.
- Направление документов в Мосжилинспекцию г.Москвы или в архитектурный отдел администрации города.
- Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.
- Проведение переустройства в соответствии с утвержденным проектом. Отступления от проектной документации, будут считаться незаконной перепланировкой, которая доставит массу юридических проблем.
- Прием работ и подписание акта о завершении перепланировки.
- Обращение в бюро технической инвентаризации с целью получения новых документов на объект.
- Получение новой выписки ЕГРН с измененной перепланировкой.
Сроки, необходимые для того, чтобы подготовить проект перепланировки и получить разрешение на перепланировку при помощи наших специалистов составляют 2-4 месяца. Величина сроков зависит от сложности перепланировки и проведения ее в жилом или нежилом помещении. Цены на наши услуги демократичны, а их качество не оставит равнодушным: мы составляем индивидуальные проекты, максимально удовлетворяющие потребностям клиентов.
| Услуга | Стоимость, руб. | Сроки |
| Согласование перепланировки нежилого помещения без затрагивания несущих конструкций | От 70 000 | От 3 мес. |
| Согласование перепланировки нежилого помещения с затрагиванием несущих конструкций. | от 90 000 | От 3 мес. |
| Согласование перепланировки нежилого помещения с изменением фасада. | От 100 000 | От 4 мес. |