Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная и договор дарения – разница и особенности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Плюсы и минусы дарения
Если сравнивать ее с другими разновидностями сделок.
| Определение | Преимущества | Недостатки |
| Дарение | Нет преимущественного права у других заинтересованных лиц. Включая долевых собственников. Желая отдать кому-то часть имущества, гражданин свободно делает это, не оповещая остальных дольщиков. Их согласие также не нужно. Без нотариуса.Стороны могут обойтись собственными силами. Главное – составить грамотный договор. Останется собрать нужные документы и зарегистрировать соглашение в Росреестре. Все, сделка выполнена, а одаряемый получит новое свидетельство собственника. Без налогов. Если участники соглашения – близкие родственники, получатель дара освобождается от необходимости платить НДФЛ. Избирательность. Владелец имущества волен распоряжаться им как пожелает. Например, при завещании он указывает одного человека, а другие наследники могут оспаривать это. Здесь сделка конечна и права одариваемого останутся неизменными. Собственник один. Им будет только одаряемый. Неважно, женат он или замужем. Супруг не получает части имущества. При разводе подаренная недвижимость остается у одаряемого, не делится. Простота. Достаточно подписать договор и зарегистрировать его. Все, стороны могут расходиться. Каждый получает желаемое. Даритель – облагодетельствовал нужного человека, а одаряемый – стал владельцем. Можно поставить условия. Например, прописать в дарственной возможность дальнейшего проживания бывшего собственника/иного лица в подаренной квартире. Или установить временные рамки завершения сделки. Это поможет защитить права у несовершеннолетнего. Например, даритель, указавший получателем ребенка, укажет время, когда тот достигнет совершеннолетия. Это исключит влияние опекунов. Оспорить сложно. Во-первых, грамотно составленная дарственная существенно снижает возможность аннулирования. Во-вторых, даритель жив. Он может самостоятельно аргументировать в суде принятое решение. | Налоги. Если получатель – дальний родственник или постороннее лицо (коллега/сосед/друг), ему придется выплатить 13% НДФЛ. Налог, составляющий часть фактической стоимости недвижимости. По закону он считается обогатившимся, поэтому платит. Близкие родственники освобождены от подобных трат. Безвозмездное соглашение. Дарителю нельзя устанавливать цену подарка. И требовать получателя дать деньги. Иначе сделка будет расценена как продажа недвижимости. Нет условий. Стороны вправе оговорить их, но указать письменно в договоре можно лишь временные рамки. Другие обязательства одаряемый не несет. Нельзя менять. Договор составляется однажды, и после подписания менять его не получится. Быстрота. После регистрации предмет соглашения будет передан другому лицу. И даритель автоматически теряет права на него. Оспорить сложно. Даже участникам договора. |
| Купля-продажа | Понятна всем. Владелец устанавливает стоимость товара и его наименование. Составляется договор, согласно которому покупатель должен расплатиться. После чего предмет соглашения будет передан ему. Условия понятны, их несложно выполнить. Сопровождение нотариуса. Специалист может подготовить бумаги, составить договор и служить законным гарантом сделки. Недвижимость считается дорогостоящим объектом, поэтому люди стараются перестраховаться. Быстрота. После подписания сторонами бумаг и регистрации сделки, она считается завершенной. Ставить условия. Возможно, главное прописать их в тексте соглашения. Подписав бумагу, покупатель автоматически соглашается выполнить их. Вдобавок, стороны могут заранее обсудить все нюансы процедуры. Например, порядок расчетов, валюту, способ передачи денег, использование квартиры, время выселения бывшего собственника. Оспорить сложно. Если сделку зарегистрировали в Росреестре, это подтверждает ее законность и юридическую завершенность. | Материальный расчет. Когда участники – близкие родственники, им сложно осуществлять взаиморасчеты. Просить деньги с детей/родителей или внуков не принято. Желая просто передать имущество, собственнику проще выбрать дарение вместо купли-продажи. Без денег нельзя. Некоторые указывают цену недвижимости на бумаге, на практике же просто отражают расчет. В реальности покупатель не отдает деньги. Такая сделка аннулируется. Нотариус не примет ее. |
| Завещание | Напоминает дарение, разница – временные рамки. Основным документом, регулирующим отношения участников, является завещание. Любые условия. Наследодатель вправе изложить собственную волю как пожелает. Расписать подробно, кому он планирует оставить имущество. Указать наследника и условия, выполнив которые тот получит капитал. Менять можно. Действительным считается последнее оформленное завещание. Автор вправе аннулировать или переписывать документ сколько пожелает. Обычно это делается когда меняются отношения в семье. Или материальное положение гражданина. Он – посмертный хозяин. Написанное завещание не лишает гражданина прав владения указанным там имуществом. Оно сохраняется до момента смерти автора документа. Безвозмездно. Наследники получают положенные им материальные блага бесплатно. Не считая уплаты налога. | Долго ждать. Увы, до смерти наследодателя, использовать оставленную им квартиру нельзя. И оформить ее как собственность тоже. Долгая процедура. Принять наследство придется официально. Указанные в документе люди выжидают полгода после дня смерти собственника. Затем собирают документы и представляют их в нужные инстанции. На практике если группа преемников – родственники, они выбирают одного, кто принимает наследство. Это дешевле. Потом, после регистрации собственности, стороны делят недвижимость сами. Обязательные наследники. Это круг близких родственников, чьи права закреплены нормативными актами. Наследодатель может указать любого человека главным преемником. Но если он забыл или намеренно вычеркнул близкую родню с завещания, они вправе через суд оспорить документ. И забрать часть имущества, полученного заинтересованным лицом. Отменить это сам наследодатель не сможет, он будет мертв. |
Дарственная выгоднее получателям, а завещание – собственникам.
Это вправе инициировать даритель и сам получатель. Второй может выбрать легкий путь, отказавшись принять дар. Тогда договор автоматически отменяется.
Оспаривается сделка через суд.
Это возможно при условиях:
1. На дарителя совершено покушение. Была в опасности его жизнь, здоровье или благополучие близких.
2. Одаряемый признан недостойным. Он легкомысленно обращался с переданным имуществом. В результате подарок утерян или безвозвратно испорчен.
3. Состояние здоровья или финансовое положение бывшего собственника существенно изменилось. И утрата имущества – объекта сделки – нанесет ему значительный урон.
4. Участник предоставил ложные сведения о себе, обманув дарителя, в результате оказался мошенником.
Важно! Истец должен показать суду исчерпывающие доказательства, подтверждающие его аргументы.
Правила оформления договора
Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Документ должен включать следующие пункты:
- Название документа. Вверху бланка необходимо написать слово “Договор”.
- Дата и место оформления договора. Указывается число, когда стороны планируют обратиться в Росреестр или к нотариусу. В качестве места оформления указывается город, в котором располагается квартира.
- Данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные, место постоянной регистрации).
- Информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь).
- Кадастровую стоимость квартиры.
- Права и обязанности сторон. Здесь стороны могут предусмотреть, кто платит за государственную регистрацию перехода прав, возможность возвращения квартиры дарителю в случае гибели одаряемого, право одаряемого отказаться от дара до государственной регистрации прав.
- Реквизиты и подписи сторон.
- Дарственная и договор дарения – это одно и то же.
- Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ.
- Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование.
- Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации.
- Дарение — это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу.
- При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.
Аннулирование дарения
Это может происходить даже тогда, когда он прошел государственную регистрацию. В случаях:
- после того, как финансовое положение или здоровье дарителя ухудшается, а исполнение условий дарения усугубляет положение и качество жизни человека;
- одаряемый совершает действия, которые наносят ущерб второй стороне, близким дарителя;
- одаряемый обращается с предметом дарения таким образом, что его действия создают угрозу для его сохранения.
Если даритель не успел расторгнуть дарение, наступила его смерть, то иск о том, чтобы аннулировалось соглашение, подают его наследники.
На практике популярностью пользуются сделки с недвижимостью, на машину, земельными наделами. Такие соглашения обязательно составляются в письменной форме. Участие нотариуса в этом процессе является не обязательным в силу закона. Но помощь юристов в составлении дарения не лишнее, так как необходимо соблюсти все положения соглашения. В частности, в тексте указываются следующие положения:
- день, место оформления;
- четкие данные об участниках соглашения;
- полные данные о предмете;
- документы о правах дарителя на объект недвижимого имущества;
- договор не должен указывать на условия, сопутствующие его заключению.
Нужно помнить, что принятие дара влечет за собой необходимость оплаты налога на доходы для граждан по ставке 13% от цены подарка. Но уплачивать налог не нужно, если сторонами по соглашению являются люди, которые находятся между собой в кровном родстве.
В бытовом плане под дарственной понимается документ, по которому одна сторона что-либо передает другой. Но с юридической точки зрения понятие «дарственная» некорректно, так как упоминание этого термина отсутствует в юридических документах.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Что говорит закон о завещании и дарении
Завещание. Это способ распорядиться своим имуществом после смерти. Фактически это односторонняя сделка. Завещать можно что угодно и кому угодно. Подробно о том, как составлять завещания и какие права есть у завещателя и наследников, мы уже рассказывали.
Право собственности на имущество по завещанию переходит только после смерти собственника. Завещание можно в любой момент изменить или отозвать, как будто его вообще никогда не было. Это значит, что вы можете сейчас завещать свою квартиру внуку — после вашей смерти он будет собственником жилья. Но пока вы живы, внук не сможет продать эту квартиру, пригласить туда арендаторов или заложить ее.
Если вы передумаете, то сможете переписать завещание: тогда квартира достанется не внуку, а, например, соседке, которая будет за вами ухаживать.
Дарение. Это тоже договор, но двусторонний: один человек дарит, а другой принимает подарок. Но этот договор всегда безвозмездный. Если написать, что в обмен на подарок нужно что-то сделать, сделка ничтожная.
Дарить можно только при жизни. Нельзя написать в договоре дарения, что подарок перейдет только после смерти. Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Подробно о договоре дарения мы тоже рассказывали.
Если заключить договор дарения квартиры, право собственности на нее перейдет сразу после регистрации. Не после смерти, а еще при жизни собственника.
Если вы подарите внуку квартиру, то он сразу станет ее собственником. Если захочет, то продаст ее, пригласит туда нанимателей, подарит кому-то еще, а вас выпишет и больше не пустит. Вы не сможете запретить ему распоряжаться квартирой, потому что это будет уже не ваша собственность. Отменить дарение можно, но в редких случаях и только если найдутся серьезные основания. А иногда это вообще невозможно.
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Условия выполнения сделки
Неважно, каким будет предмет соглашения. Дарение машины это, квартиры или иная ценность:
· отсутствие обременений – нет залога или наложенного ареста (про дарение с обременением в отдельной статье);
· участники оба – дееспособные граждане, если один несовершеннолетний, участие опекуна обязательно;
· даритель – законный и основной владелец имущества;
· все действия совершаются участниками добровольно;
· участники – физические лица, особенно получатель;
· подарить может лишь совершеннолетний.
Невыполнение любого из вышеперечисленных условий гарантирует возможность судебного оспаривания процедуры.
Оформление дарственной: пошаговая процедура
Выполняется стандартно:
1. Участники встречаются, обсуждают нюансы соглашения. Посещают вместе нотариуса.
2. Там пишется договор, где указаны все подробности сделки, данные сторон, характеристика объекта недвижимости и время наступления (обычная или отложенная).
3. Специалист подсказывает клиентам, какие документы им следует собрать.
4. После подписания готовой дарственной, участники регистрируют ее в Росреестре, дополнив нужными бумагами.
Важно! Регистрацию может вместо клиентов провести нотариус.
Требуемые документы:
· договор дарения (3 экземпляра, 2 – участникам, 1 – Росреестру);
· паспорта сторон;
· акт приемки;
· заявление о проведении регистрации;
· разрешение банка – если предмет соглашения находится еще в ипотеке;
· свидетельства, подчеркивающие родство участников (о браке, о рождении);
· свидетельство участников о браке (когда есть);
· правоустанавливающие бумаги дарителя на имущество;
· согласие супруга передать имущество (если имеется, оформляется письменно и заверяется нотариусом);
· выписка БТИ;
· лицевой счет (с квартиры);
· кадастровый паспорт;
· согласие остальных собственников (если имущество – долевое);
· согласие опеки (участник сделки – несовершеннолетний, или его интересы задеты);
· техпаспорт жилья.
Эти бумаги нужны для передачи недвижимости – дома, квартиры, гаража или иного строения.
Передача машины проходит в 3 простых этапа. Раньше, чтобы подарить кому-то автомобиль, владельцу приходилось снять его с общего учета ГИБДД.
Изменения законодательства, произошедшие в 2013 году, изменили порядок действий:
1. Сбор бумаг. Клиент посещает нотариуса, проводит оценку машины.
2. Участники составляют, затем подписывают договор.
3. Осуществление перерегистрации собственности. У одаряемого есть 10 дней, иначе сделка автоматически прекращается.
Заранее выплатить долги (если имеются) по транспортному налогу и штрафы, чтобы освободить машину от всех обременений.
Пакет бумаг:
· паспорта сторон;
· техпаспорт ТС;
· свидетельство проведенной госрегистрации автомобиля;
· полис ОСАГО;
· справка, свидетельствующая об отсутствии любых обременений у машины;
· заверенное нотариально письменное согласие, выраженное супругом.
Регистрировать дарственную, где предмет передачи – автомобиль, не надо. Достаточно одаряемому переоформить транспортное средство на себя в ГИБДД.
Чем отличается дарственная от договора дарения в 2020 году
В юриспруденции существует немало понятий и ситуаций, которые могут ввести в заблуждение обычного человека. Сегодня мы рассмотрим один из наиболее распространённых примеров, а именно — чем отличается дарственная от договора дарения и в каких случаях уместно использование каждого из этих терминов при передаче недвижимости на примере квартиры и дома.
Итак, схожие термины «договор дарения» и «дарственная», являются идентичными не только с точки зрения лексики. Оба они означают нотариально заверенный договор, выступающий в качестве законного основания для передачи или же «дарения» определённого имущества со всеми обязанностями и правами, переходящими от одной стороны договора к другой.
При этом, употребляемое в разговорной обыденной речи понятие дарственная – не является приемлемым в юридической практике, в которой более уместным представляется употребление термина договор дарения.
В первую очередь, данный факт связан с тем, что для каждого юриста рассматриваемая сделка выступает как договор, который заключается между двумя сторонами.
Проще говоря, для специалиста важен не принцип сделки, а её документальное подтверждение.
Важно: Основной сутью договора дарения считается обоюдное стремление передающей и принимающей дар сторон совершить сделку, передав определённый объект на безвозмездной основе.
Объектом совершаемой сделки могут выступать как материальные блага (дом, квартира, вещи, акции), так и нематериальные (к примеру, обязанности или интеллектуальная собственность).
Обоюдное желание, в свою очередь, означает факт того, что даритель по собственной воле желает передать в собственность другого человека (одаряемого) определённое имущество, а одаряемый не имеет никаких возражений по этому поводу и готов принять дар на соответствующих условиях.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).