Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартиры или альтернатива: схема, документы, доплата.». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Нехватка времени, опыта и сил на продажу своего жилья
Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.
Обмен квартиры с доплатой в ипотеку – это не дело одного дня, на это могут уйти месяцы, и даже годы.
Альтернативный способ
Ранее мы говорили, что существует альтернативный вариант обмена недвижимости. Его суть заключается в том, что вы продаёте квартиру с обременением, но тут же покупаете новую жилплощадь снова в ипотеку. Из подводных камней такого метода стоит заострить внимание на нескольких вещах:
- Заблаговременно получите подтверждение от банка на новый ипотечный кредит. В противном случае рискуете остаться без обоих объектов недвижимости.
- Подайте заявление вместе с необходимым пакетом документов, на которое банк должен ответить разрешением на сделку.
- Ипотечное жилье выйдет из-под залога через краткосрочный займ. Далее недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене.
- Квартира продана – деньги идут на погашение краткосрочного займа. Остальные средства покрывают покупку новой недвижимость или оплату первого взноса по ипотеке.
Что предлагают банки?
Обычно кредитующие организации дают три пути, если вы хотите расквитаться с ипотекой побыстрее и продать жильё.
- Полностью погасить кредит. Понятно, что далеко не каждому под силу выложить большую сумму денег одномоментно.
- Перевести долг на третье лицо. Такой подход сопряжён с трудностями: во-первых, необходимо найти такое третье лицо, во-вторых, сами банки часто против, потому что подобное развитие событие ухудшает качество кредита перед Центробанком.
- Замена залога. Равняется обмену квартиру. Подробнее об этом варианте мы и поговорим.
Советы, которые могут пригодиться
Если заемщик решился на обмен ипотечной квартиры на более подходящий ему вариант, то он должен учесть несколько нюансов:
- При обмене квартиры, находящейся в ипотеке, придется произвести замену залога. Для этого потребуется переоформить кредит на другой объект.
- Банк вправе отказать клиенту в произведении замены.
- Эта процедура регулируется не только ипотечным соглашением, но и другими внутренними регламентами банка-кредитора, что усложняет процедуру.
- Если заемщик пользовался услугами риелторов при покупке жилья, то логично и в дальнейшем использовать услуги именно этой компании, поскольку данные специалисты в курсе всех нюансов данной сделки. Они помогут сэкономить время и нервы.
- Следует рассчитывать, что эта процедура потребует много времени, больше месяца. Для ускорения процесса следует предварительно проконсультироваться у кредитного менеджера банка. Он сможет определить точный порядок проведения процедуры.
- Следует учесть необходимость уплаты налогов.
Таким образом, обменять ипотечную квартиру возможно. Однако это сложный и трудоемкий процесс, который займет не один месяц, и потребует дополнительных издержек. Поэтому сначала нужно убедиться в реальной необходимости данной сделки.
Какие документы понадобятся
Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:
- паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
- документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
- документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
- документы на приобретаемую квартиру.
Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.
Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
- кадастровый паспорт жилплощади;
- справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
- отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.
Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.
Обмен дома на квартиру
Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.
Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.
При этом нужно учесть несколько важных отличий:
- В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
- К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.
Обмен ипотечной квартиры может выполняться на равноценную и на более дорогую. Рассмотрим особенности этих сделок.
Заёмщики, планирующие произвести равноценный обмен (например, при переезде в другой микрорайон или город), имеют больше шансов получить согласие банка. Здесь в качестве основного фактора выступает месторасположения нового жилья. Идеальный вариант – квартира находится в непосредственной близости к отделению финансовой организации. Это важно, так как представитель банка должен иметь возможность без каких-либо трудностей убедиться в нормальном состоянии залогового объекта.
На следующем этапе выполняется проверка выбранной квартиры. Сбором необходимых данных придётся заниматься как заёмщику, так и службе безопасности финансового учреждения. Клиент в обязательном порядке представляет выписки из домоуправления, ЖЭУ, ЕГРП. Банк со своей стороны проверяет юридическую чистоту квартиры, кредитную историю, а также выясняет по всем доступным базам, имеет ли собственник проблемы с законом.
Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.
Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.
Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.
Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:
- прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
- продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
- использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.
Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.
На момент заключения сделки покупатель должен иметь сумму, которой хватит для закрытия ипотеки. Одна часть этих денег идет на досрочное погашение займа, а вторая кладется в банковскую ячейку с условием, что после завершения регистрации она может быть забрана продавцом недвижимости.
Внимание! Покупателю рекомендуется получать кредит в том же банке, где оформлен кредит продавца. В противном случае могут возникнуть трудности с оформлением.
Когда сделка будет заключена, необходимо передать всю документацию, предоставленную банку, в Росреестр, с целью регистрации прав покупателя на приобретенное имущество. Без этой процедуры обременение не будет снято.
После регистрации покупатель может начать пользоваться квартирой, а продавец получает разницу между стоимостью недвижимости и суммой ипотеки, заранее положенную в ячейку. Завершающий шаг – подписание актов приемки-передачи.
Обмен ипотечного жилья имеет множество нюансов, которые в обязательном порядке необходимо учитывать. Тем не менее, при грамотном подходе вполне возможно успешно провести эту процедуру. Чтобы не допустить возникновения проблем, важно заранее указать в тексте договора все условия сделки и убедиться, что вторая сторона с ними ознакомилась.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.