Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самозахват земельного участка соседями: как защитить свои права». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.
Новое направление работы юристов — разрешение конфликтов без обращения в суд. Помогают найти решение: адвокат, юрист, геодезист, медиатор, специалист по недвижимости, оценщик и/или эксперт. Коллектив специалистов (не обязательно все), иногда достаточно одного профессионала, анализирует ситуацию, и имея опыт работы по таким делам, может предложить ряд решений, удобных для обеих сторон, или аргументированно доказать каждой стороне ее правоту или неправомерные действия. Итогом работы будут различные документы, заканчивающие спор на взаимовыгодных сторонам условиях, например, соглашение, акт согласования границ, обязательство, нотариальная гарантия, депозит нотариуса, аккредитив, перераспределение земельных участков и пр.
Очевидно, что забор должен проходить по настоящим границам участков. Смещение его расценивается как самозахват территории. Есть и другие требования. Так, например, высота забора в соответствии с пунктом 6.2 СП 53.13330.2019 по периметру садовых земельных участков рекомендуется от 1,2 до 1,8 м, нельзя устанавливать глухие заборы, так как они будут создавать тень на участках соседей. Кроме того, у садового товарищества, если ваш участок в него входит, могут быть свои критерии и требования – их лучше узнать заранее.
Если отношения с соседями оставляют желать лучшего, рекомендуется перед установкой забора согласовать с ними параметры и получить письменное согласие, сделать соответствующую отметку в документах садоводческого или дачного объединения. В этом случае при возникновении конфликта у вас будет подтверждение, что вы проводили работы с согласия соседей.
Общее правило, как обычно, таково: все работы нужно проводить с учетом требований законодательства, а спорные моменты обсуждать и утверждать с соседями, тогда общение на даче не будет омрачено имущественными или другими конфликтами.
Межевой спор – это всегда спор между соседями, предметом его является земля, но характер может существенно различаться.
Имеются виды межевых споров, возникшие:
- в случае отсутствия у соседей информации о произошедшем межевании;
- при проведении процедуры межевания с нарушением законодательства;
- между соседями близлежащих участков, если один из них отказывает другому в восстановлении его нарушенных прав;
- между соседями, один из которых полагает, что другой совершил в его отношении незаконные действия (присвоил часть земли ему не принадлежащей);
- при отсутствии каких-либо процедур по определению точных границ участка (межевание ни разу не проводилось).
Чаще всего соседи пытаются решить такие межевые споры самостоятельно. Путем установления приблизительной границы между участками и строительства ограды.
К сожалению, отсутствие правового обоснования случившему в дальнейшем может привести к усугублению конфликтной ситуации уже между их наследниками, либо новыми владельцами.
Как происходит межевание земельного участка с соседями поэтапно
Процедура межевания земельного участка с соседями проводится поэтапно и имеет свой алгоритм проведения работ. Указанный порядок необходимо строго соблюсти. От этого будет зависеть законность проводимых действий. Поэтапность состоит в следующих работах:
- обратиться к инженеру кадастра для заключения договора на оказание услуг по межеванию. Специалистом будет оформлен акт, на основании которого осуществится регистрация участка;
- осуществить извещение заинтересованных лиц. Для этого необходимо выбрать письменный способ уведомления. Такие действия помогут в дальнейшем при возникновении от соседей претензий;
- если на процедуре будут отсутствовать заинтересованные лица, уведомленные заранее, то отказываться от ее проведения не стоит;
- при отсутствии хозяина участка, который не высказал письменных возражений по поводу межевания, необходимо сделать в акте согласования отметку. Межевой план при этом должен быть дополнен документацией, которая подтвердит факт надлежащего и своевременного уведомления;
- неизвестного хозяина земли извещают через размещение объявления о межевании в СМИ. Если по истечении месяца ответ не поступил, то согласование произведено по умолчанию.
Что делать, если сосед не согласен
Если сосед смежного участка не подписывает акт согласования границ земельного участка, то самым лучшим вариантом станет обращение в суд. Наиболее остро такой вопрос встанет в ситуации самовольного захвата соседом части не принадлежащих ему земель и отказа от устранения нарушения. Что делать, когда сосед залез на мой участок станет сразу же понятно – обращаться в суд.
В таком случае судом будут восстановлены законные границы участков и внесены соответствующие корректировки в документацию.
Осуществить межевание без получения на это согласия владельцев смежных участков возможно в некоторых случаях:
- Игнорирование соседом уведомлений о планирующемся межевании, которое было трижды направлено ему заказным письмом;
- Уведомление проведено надлежащим образом и имеются соответствующие подтверждения, но при этом соседом не высказаны претензии;
- Отсутствие соседа длительное время при неизвестности его местонахождения или наличии информации о его выезде из страны;
- Наличие разрешения соседа, полученного посредством электронной подписи. Такой вариант может быть использован, если сосед длительное время находится в другом регионе и не имеет реальной возможности приехать на процедуру.
Понятие «межевой спор». Почему появляются споры?
Межевание земельного участка (инструкция вам уже известна) не всегда проходит без проблем. Часто между соседями возникают конфликты, которые не всегда можно решить мирно. Межевой спор — это несогласие между соседями, которое возникает в том случае, если они считают, что границы участка определены неправильно. Однако владельцы смежных территорий не всегда оспаривают решение геодезиста. То есть во многих случаях вопрос можно решить мирно.
Учтите, что если спор существует, то он не является достаточным основанием для отказа в регистрации права собственности на территорию. Причины появления таких конфликтов могут быть разными: действительное нарушение со стороны третьих лиц, невозможность оформить землю как положено, банальная жадность.
Судебное разбирательство: процедура
Истец может участвовать в суде лично или заключить договор с адвокатом. Важно прибегать к помощи квалифицированного специалиста, практикой которого являются земельные и имущественные споры. Если вы выиграете дело, ответчик будет нести все ваши издержки на судебное разбирательство и привлечение специалистов.
Согласно ст. 30 ГПК РФ, иск необходимо подавать в территориальный суд. То есть в этом случае оно подается в суд, который располагается по месту расположения участка. При этом устанавливается следующий порядок рассмотрения:
- Мировой суд рассматривает споры, связанные с определением порядка применения имущества, к числу которого относят земельные участки.
- Районный суд рассматривает вопросы, связанные с установлением границ.
Межевания выполняется только специалистом, имеющим лицензию на такой вид деятельности. При этом нужно необходимо соблюдать ряд требований и исполнителю услуги, и ее заказчику. Для того, чтобы инженер смог приступить к работе, владелец земли должен предоставить правоустанавливающие документы.
- Если у заказчика несколько участков, он оплачивает работу по каждому из них отдельно.
- Оповещение соседей – обязательное условие. При его несоблюдении заказчик межевания может снова столкнуться с претензиями и спорами.
- Важный документ, который заказчик получает по завершению работы – это акт согласования границ.
- Результат межевания отражается в базе Росреестра.
Срок давности земельного спора
Порядок изучения границ земельного участка, выделяемого в форме доли, определяется комитетом по землеустройству либо землеустроительными организациями. Срок давности для иска наступает с того момента, как лицу становится известно о каком-либо нарушении в плане его прав по пользованию землей. Однако владелец, разумеется, не обязан посещать свои владения в какие-либо определенные промежутки времени, так что нарушенное право может быть обнаружено и о нарушении может быть заявлено в любой момент. Давность для такого заявления будет варьироваться, и определить сроки будет довольно-таки непросто. Исковая давность для требования о признании судом недействительности сделки, связанной с землей, равняется трем годам; оспоримая же сделка оспаривается в течение одного года.
Вышедшие сроки лишают владельца возможности пользоваться участком и отстаивать свои права, поскольку из-за сложившейся практики использования земли иным лицом, то есть нарушителем, он становится владельцем. Для этого он заявит о своих правах на собственность и может потребовать их признания. Восстановить же свое положение и пресечь нарушение своих законных прав истинный владелец сможет с помощью судебных органов. Субъективные права хозяина нарушаются посредством изъятия земли либо наложения ограничений на права, по поводу нарушенных границ участка.
Председатель СНТ не подписывает межевание
Согласно ФЗ Российской Федерации № 221, после определения границ надела необходимо согласовать результаты замеров с заинтересованными сторонами. Если участок относится к СНТ, одним из участников процедуры является председатель товарищества. Если у него есть возражения, отсутствие подписи не может стать препятствием для инженерных изысканий. В этом случае процедура займет немного больше времени. Она состоит из таких шагов:
- Организация общего собрания владельцев пограничных наделов и председателя СНТ — пригласить нужного участника собрания можно по телефону. Желательно звонить ему при свидетелях по громкой связи. Если он не захочет прийти, необходимо попросить его написать письменный отказ;
- Выяснение юридического адреса СНТ — он необходим для отправки официального извещения председателю о предстоящем собрании по поводу определения границ территории;
- Ожидание ответа на официальное письменное извещение — если ответного письма не будет, через месяц на почту вернется ваше послание;
- Подача объявления о предстоящей процедуре определения границ в местной газете;
- Запрос на выдачу генплана застройки садового товарищества — его должен выдать председатель или отдел архитектуры;
- Подача заявления в МФЦ — после установления границ земельного надела, нужно подать заявление на постановку на кадастровый учет и регистрацию права в ЕГРН.
Межевой план и проект
Вопросы определения площади надела и его принадлежности, находятся на контроле у региональных органов исполнительной власти. Отвечающих за вопросы землеустройства и земельных ресурсов.
Сотрудники данных органов власти выдают собственнику технический паспорт, определяют план границ и составляют акт контроля за их сохранностью. Споры по межеванию они не решают, но прилагают максимуму усилий для того, чтобы таковых не возникало.
Межевой план представляет собой документ, в котором указываются точные размеры и границы собственности, перечислены подъездные пути, а также инженерные постройки, имеющие общественное значение.
Межевой план является основой для составления кадастрового реестра, представлен в виде текста и графических рисунков. Разработкой его занимается организация, которой владелец собственности доверил заниматься геодезической съемкой.
Как решить спор о границах?
Чтобы избежать судебных разбирательств, необходимо попробовать предварительно договориться с соседями. Если же уладить вопрос мирно не получилось, применяется следующий алгоритм действий:
- Если в реестре содержится техническая ошибка, необходимо подать в Росреестр заявление о ее исправлении. Приложите документы, доказывающие наличие ошибки. Регистрирующий орган должен принять решение в течение 3-х дней. Ошибка будет исправлена или в этом будет отказано в виду правильности имеющихся сведений.
- Уточните границы своего участка по отношению к соседним территориям. Это будет лучшим доказательством для суда. Кроме того, некоторых собственников это может убедить до судебного разбирательства. Пригласите для межевания кадастрового инженера и заключите с ним официальный договор подряда на проведение работ. В процессе процедуры определяются границы, после чего составляется акт о согласовании. Его должны подписать все соседи, заинтересованные в решении спора. Важно известить всех о совершении процедуры как минимум за 7 дней до ее начала.
Если все получили извещение, но один из соседей не смог присутствовать, он может ознакомиться с актом и подписать его у кадастрового инженера. В случае неявки, законодательство разрешает утверждение документа без него.
Согласно ст. 43 ФЗ № 218, если один из соседей отказывается согласовывать границы, вопрос может быть решен только через суд. Для этого составляется исковое заявление и прикладываются подтверждающие документы. Ответчиком будет выступать владелец смежного надела, оказывающий препятствия к оформлению кадастровых документов.
Межевание законно устанавливает границы, которые должны иметь все земельные участки. Длительное время землю могли выдавать без правоустанавливающих документов, не проводят разделение соседних наделов по границам. В итоге такие владельцы не могут даже доказать теперь свои права, а также доказать точную площадь своей недвижимости.
Если не проводились официальные работы по межеванию, спорные вопросы по земельным участкам неизбежны, многие захотят добавить своему наделу еще несколько сантиметров и даже метров. Отсутствие межевания поэтому и выявляется чаще всего тогда, когда происходит конфликт между владельцами соседних территорий.
ВНИМАНИЕ! При межевании земельных участков границы устанавливаются официально, закрепляются документально, поэтому и разрешаются все споры между соседями за дополнительную площадь.
Чтобы заказать процедуру межевания, нужно обратиться с заявлением в отвечающий за земельный учет органы и вызвать соответствующего специалиста.
Согласование земельных границ
Прежде всего, для урегулирования земельно-правовых споров путем межевания придется согласовать границы земель с собственниками соседствующих участков. Для участия в согласовательном процессе требуется личное присутствие всех землевладельцев, чьи юридические интересы затрагивает межевание, или их представителей, имеющих соответствующую нотариальную доверенность на представительство.
Вся процедура начинается с заключения соглашения заинтересованного лица (собственника земли) с кадастровым инженером, который затем проводит все требуемые кадастровые работы, составляет и оформляет акт. На основе данного акта соответствующий участок земли регистрируется в общероссийском кадастровом реестре.
Следующий этап после заключения договора на межевание со специалистом – это как раз согласование границ. Кадастровый инженер в этих целях по собственному усмотрению либо проводит собрание землевладельцев (заинтересованных сторон), либо согласовывает межевые вопросы с соседями смежных земель в индивидуальном порядке. Если кадастровым инженером был выбран первый вариант, все заинтересованные стороны заблаговременно информируются им о предстоящем собрании.
Если соседи, оповещенные надлежащим образом, не появляются на собрании и не подписывают согласовательный акт, а также не предоставляют письменных возражений, обосновывающих отказ от согласования границ земельной территории, в акте делается соответствующая запись, а к составленному специалистом межевому плану обязательно прилагается подтверждение, доказывающее соблюдение надлежащего порядка извещения всех заинтересованных сторон.
В случае неявки извещённого соседа выполняется предварительное межевание, о чем ему снова направляется уведомление. Если же и после этого в течение 30 дней он не появляется для выражения своей воли, предварительно определённые границы земель будут по умолчанию считаться установленными.
В некоторых ситуациях кадастровый инженер по каким-то причинам не может вступить в контакт с землевладельцем участка и направить ему извещение. Такое возможно, например, когда соседствующий участок заброшен, и местонахождение его владельца вообще неизвестно.
В рассматриваемой ситуации необходимо, чтобы соблюсти процедуру уведомления соседей, публиковать в местной газете объявление о предстоящем межевом процессе. Если спустя месяц после публикации соответствующего объявления землевладелец соседней территории не выйдет на связь, земельные границы участка будут по умолчанию считаться согласованными.
Если одна заинтересованная сторона представит письменные возражения с аргументированным отказом от согласования, в акте выполняется соответствующая запись, а все представленные землевладельцем соседствующего участка письменные возражения и доводы прилагаются к оформляемому межевому плану. Отказавшиеся подписывать акт несогласные соседи в последствие могут оспорить межевую процедуру в суде.
Землевладельцу нужно знать, как выполняется межевание по закону, при нарушении процедур следует обратиться в кадастровую службу, Росреестр.
- Первый шаг – заявление в геодезическую организацию с заказом услуги по межеванию участков земли. Нужно проверить, имеет ли эта организация лицензию на данный вид деятельности.
- Для выполнения работы следует подписать с исполнителем договор, в котором указываются условия сотрудничества.
- Когда будет определена дата выполнения работы, о ней следует оповестить владельцев смежных наделов. Обязательно их присутствие и согласие на процесс межевания. Если это сделать без соседей, они потом могут оспаривать результат межевания через суд, что доставит много неприятностей и заберет время.
- В присутствии владельца надела и соседей инженер выполняет процедуру, определяет точные границы. Составляется акт, согласие с результатом работ подписывают все присутствующие.
- Потом специалисты занимаются составлением плана межевания, работа часто завершается в течение месяца. Владельцу нужно только забрать готовый документ и зарегистрировать свое имущество в Росреестре.