Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Договор соцнайма предполагает, что жильем владеет муниципалитет, а значит права собственности у квартиросъемщика не имеется. Наниматель не вправе распоряжаться жильем при жизни и не может завещать его после смерти, поскольку статус жилья остается прежним, т.е. муниципальная собственность.
Кому достанется муниципальная квартира после смерти нанимателя
Если наниматель проживал один, и в квартире никто не был прописан, кроме него, судьбой квартиры, если умер квартиросъемщик, будет распоряжаться муниципалитет. Он сможет передать жилье другим лицам, имеющим право на жилье по договору соцнайма.
Если были другие жильцы, вписанные в договор с муниципалитетом, они вправе продолжить использование жилыми помещениями в прежнем объеме.
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика: кому перейдет, переоформление договора
Процесс приватизации, начатый с 90-х годов прошлого века, помог многим российским семьям получить в собственность жилье, которым ранее пользовались по договору соцнайма. Не всем удалось переоформить недвижимость в силу различных обстоятельств. Что привело к необходимости решения вопроса, кому отойдет муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика.
Если частная собственность подлежит передаче в числе общей имущественной массы, то муниципальным жильем распоряжаться человек не вправе.
Пока квартира относится к муниципальному фонду, юридически ей владеет муниципалитет, решающий кому передать квартиру, если ответственный квартиросъемщик умирает.
Перспективы родственников, рассчитывающих на наследование права, зависят от многих причин, и в первую очередь от наличия в квартире регистрации.
✔ Апелляционное определение Московского городского суда от 2 февраля 2021 г. по делу № 33 – 4591/21
По договору соцнайма бабушка (наниматель) и ее внук (член семьи нанимателя) были зарегистрированы и проживали в одной из муниципальных квартир г. Москвы.
После смерти бабушки внук решил заключить с Департаментом городского имущества г. Москвы новый договор соцнайма и самостоятельно выступить нанимателем занимаемой квартиры. Однако на свое обращение он получил отказ «в связи с истечением срока предоставления услуги на основании постановления Правительства г. Москвы от 10 сентября 2014 г. № 521-ПП».
Не согласившись с отказом, внук (далее — истец) обратился в суд.
В исковом заявлении к Департаменту городского имущества (далее — ответчик, Департамент) он просил признать отказ незаконным и обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к имеющемуся договору соцнайма.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 61, 67, 69 Жилищного кодекса РФ, удовлетворил исковые требования:
• Истец является родным внуком умершего нанимателя; был вселен в квартиру при ее жизни; включен в договор соцнайма в качестве члена семьи нанимателя; на протяжении всего времени с момента вселения постоянно проживал с бабушкой и вел с ней общее хозяйство; вносит квартирную плату и оплачивает коммунальные услуги, которые предоставляются наймодателем.
• Данное жилое помещение является для истца единственным местом жительства и единственным жилым помещением, в отношении которого он обладает самостоятельным правом пользования в соответствии с законодательством.
• Квартира относится к городскому жилищному фонду социального использования и может предоставляться гражданам по договорам социального найма.
Истец «приобрел право пользования вышеуказанной квартирой на условиях социального найма и ему не может быть отказано в заключении дополнительного соглашения к договору социального найма».
Департамент подал апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что представленные истцом запрос и документы не соответствовали требованиям законодательства РФ.
Апелляционный суд не счел этот довод основанием для отмены ранее вынесенного решения.
Вселение истца в спорное жилое помещение произведено с соблюдением норм действующего законодательства. После смерти нанимателя он продолжает добросовестно выполнять его обязанности, предусмотренные ст. 69 Жилищного кодекса РФ. Это свидетельствует о фактически сложившихся между сторонами отношениях по использованию жилого помещения, вытекающих из договора социального найма.
В случае смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса РФ).
В данном деле «наниматель жилого помещения по ранее заключенному договору соцнайма умерла, единственный член ее семьи (истец) обладает правом на внесение изменений в договор соцнайма путем заключения дополнительного соглашения с указанием его в качестве нового нанимателя».
Имеющиеся ограничения
Статус муниципального жилья ограничивает нанимателей в распоряжении недвижимостью. В частности, они не могут подарить его или продать. Квартира принадлежит не им, а местным органам власти.
Не меняется статус муниципального жилья после смерти нанимателя. Квартира по-прежнему остается на балансе государственных органов. Но здесь следует понимать определенный нюанс. Если в квартире никто не прописан, кроме умершего нанимателя, она перейдет государству. Иными словами, местные органы власти обратно поставят ее на баланс. Поэтому, если граждане по каким-либо причинам не приватизируют жилье, то они должны следить за тем, чтобы в нем был прописан как минимум не один человек.
Почему это так необходимо? Обратимся к положению ст. 82 ЖК РФ. Статья говорит о том, что любой из членов семьи усопшего родственника, которые имеет полную дееспособность по закону, вправе переоформить договор социального найма на себя. Условия соглашения от этого не меняются. Если с умершим человеком никто не был зарегистрирован, жилое помещение после смерти изымается, переводится на государственный баланс. Оно предоставляется гражданам, которые стоят в социальной очереди на жилье. Родственники умершего нанимателя лишаются всех прав на квартиру.
Форму утвердило российское правительство Постановлением от 2015 года под №315. Существенными условиями договора выступает его предмет – квартира с точными характеристиками и сведения о лицах, которые в нее вселяются. В действующие соглашения могут быть внесены поправки. Но это делается в соответствии с положениями, которые содержит ЖК РФ.
Наниматели коммунальной квартиры вправе оформить один договор, если они стали членами одной семьи. Например, заключили официальные брачные отношения.
При наличии согласия жильцов жилого помещения и уполномоченного органа, который отвечает за социальный найм, договор можно переоформить на одного из жильцов (нанимателей). На это требуется согласие других.
Договор социального найма расторгается:
- по соглашению, достигнутому между сторонами;
- в случае если наниматель грубо нарушает условия договора;
- использование жилого помещения невозможно из-за сноса дома, а также проведения реконструкции.
При этом закон защищает права нанимателей. Это выражается в норме о том, что расторгнуть социальный найм полностью по инициативе органа, на балансе которого стоит муниципальная квартира, можно только через суд.
Особенности составления договора соц. найма
Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.
Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.
Смерть квартиросъемщика
Смерть нанимателя совершенно не означает прекращения или расторжения договора социального найма.
Право пользования помещения перейдет к кому-либо из его дееспособных членов семьи. Лица, зарегистрированные в указанном жилье, со смертью нанимателя не теряют права продолжать там жить.
Статья 82 ЖК РФ гласит, что после смерти нанимателя социального жилья любой из его близких родственников пишет ходатайство в уполномоченный орган.
Там следует потребовать признать его ответственным квартиросъемщиком на основании заключенного ранее соглашения найма квартиры.
Очень важно, чтобы было соблюдено следующее условие: все остальные члены семьи должны согласиться с новой кандидатурой. Это делается путем написания коллективного заявления.
Когда имеется несогласованность во мнениях, вопрос будет рассматриваться в процессе судебного разбирательства. Поскольку на это придется потратить время и деньги, рекомендуется договориться в досудебном порядке и не переводить все в юридическую плоскость.
Проживающие с нанимателем близкие родственники фиксируются в ДСН, и получают такое же право на нее и на участие в приватизации. Другими словами, внесенные в договор зарегистрированные лица, обладают теми же правами, что и наниматель.
В данном документе содержатся сведения о предоставляемом жилье и вселяемых лицах, а также о правах и обязанностях сторон, согласно постановлению Правительства РФ №315.
Изменения в ДСН вносятся в соответствии с этими нормами:
- Нанимателям жилья в коммунальной квартире предоставляется право переоформить отдельные договора в общий документ, если они стали членами одной семьи (заключили брак).
- В случае согласия уполномоченного органа и жильцов квартиры, договор можно переоформить на дееспособного проживающего в квартире, как в случае смерти нанимателя.
Кто не имеет права на жилье
Для приватизации квартиры гражданин должен иметь постоянную регистрацию по конкретному адресу. Если речь идет о родственниках, то таковые обязательно прописываются в договоре и проживают совместно с нанимателем. Чтобы прописать иных лиц и дать в дальнейшем возможность таковым приватизировать жилье, потребуется получить согласие муниципалитета.
В случае смерти нанимателя неприватизированное жилье остается за близкими родственниками (дети, супруги, родители), если таковые прописаны в квартире. Иные граждане претендовать на жилплощадь и оформлять приватизацию не могут. Выступить в качестве получателя жилья может любой из проживающих совместно с умершим нанимателем родственников при условии совершеннолетия и дееспособности таковых.
Кто не может быть претендентом на неприватизированное жилье
Лица, которые не являются наследниками умершего нанимателя в понимании норм Гражданского кодекса РФ, не могут претендовать на его неприватизированное жилье.
Одним из необходимых условий наследования такой жилплощади является факт совместного проживания с наследодателем на момент его смерти.
Если родственник квартиросъемщика не проживал с ним и не вел совместное хозяйство, он не является претендентом на жилье. Недостойные наследники также не получают право проживать в квартире и пользоваться ею.
Судебные решения по вопросам, кто наследник, если квартира не приватизирована, содержат в себе определение о включении муниципального жилья в состав наследства и признания права собственности за заявителями.
Важно отметить, что такой исход спора возможен только в случае наличия заявления о приватизации, поданного при жизни нанимателя.
Как уже было отмечено, если квартира не была приватизирована, то наследование не осуществляется. Вместо этого договор о социальном найме жилья переоформляется на другого жильца. Как это сделать?
Процедура переоформления
Как правило, уполномоченным органом по распоряжению собственностью муниципалитета в жилищном фонде является жилищная инспекция. Обычно это отдел в администрации муниципального образования.
В зависимости от того, представляет ли МФЦ в соответствующем районе услуги по переоформлению договоров о социальном найме жилья, можно обратиться туда.
В любом случае перед обращением ответственный житель квартиры должен осуществить следующие действия:
- получить согласие других жильцов на переоформление квартиры на его имя;
- осуществить выписку из соответствующей квартиры умершего нанимателя и получить свидетельство, удостоверяющее факт смерти из органа ЗАГС;
- подготовить соглашение о социальном найме.
После заключения соглашения копию нужно передать в уполномоченную жилищную организацию. Она должна внести соответствующие изменения в записи, чтобы в дальнейшем определять, кто ответственен за пользование квартирой.
Когда жители муниципальной квартиры не могут прийти к согласию по поводу лица, на которого будет переоформлен договор, то им нужно обратиться в суд. Тот, кого определит суд и будет правомочным жильцом.
Какие потребуются документы?
Переоформление осуществляется путем заключения нового соглашения в уполномоченном муниципальном органе. Для этого подается заявление, в котором необходимо указать всех жильцов, отметить обстоятельства, вследствие которых понадобилось переоформление.
При повторном заключении соглашения обязательно присутствие каждого жителя. Если кто-то из них участвовать не может, то ему нужно составить нотариально удостоверенную доверенность на имя одного из жильцов, чтобы тот представлял его в администрации.
Помимо указанного заявления необходимо представить следующие документы:
- паспорта каждого из жильцов;
- свидетельство из органа ЗАГС, которое подтверждает факт смерти прежнего нанимателя;
- договор о найме, который был заключен с предыдущим нанимателем;
- справка из жилищной организации, где отражается факт оплаты всех задолженностей по коммуналке;
- выписка из домовой книги, где отражены лица, которые прописаны в муниципальной квартире на данный момент.
После заключения соглашения, каждый житель, который в нем указан, будет иметь правомочие приватизировать квартиру наравне с остальными.
Кому переходит муниципальное жилье после смерти основного квартиросъемщика?
Так как квартирой, переданной в пользование граждан по договору социального найма, владеет местная администрация, распоряжаться тоже может только она. Поэтому жилье не может быть объектом наследования.
Если наниматель жил один, и в жилом помещении больше никто не прописан, после его смерти квартира переходит муниципалитету. Он может оставить квартиру без жильцов или передать ее другим гражданам по договору социального найма.
Полезно знать:
- Приватизация квартиры: с чего начать и куда обращаться в первую очередь
- Плюсы и минусы неприватизированной квартиры
- Пользование жилым помещением по договору социального найма
Если в квартире вместе с нанимателем жили другие люди, им предоставляется право продолжить снимать жилое помещение на прежних условиях, но сменив данные о квартиросъемщике.
Что делать после переоформления?
Важно понимать, что долги по кварплате перед оформлением наниматели обязаны погасить. После того, как новый договор вступит в силу, жилье, если существует необходимость, приватизируется. Правом на это обладают граждане, проживающие и зарегистрированные в квартире, не реализовавшие его ранее. Иными словами, наниматели никогда не принимали участия в приватизации. Что дает им эта процедура? Если жилье будет им передано от государства на безвозмездной основе, то они становятся их собственником. И уже не важно, что будет после смерти одного из нанимателей. Закон защищает право частной собственности, поэтому в случае, если один из нанимателей уйдет из жизни, жилье будет наследовано по закону или завещанию.
Следует понимать, что квартира, которая перешла к наследникам после смерти завещателя, также ими оплачивается. Если есть непогашенные долги, задолженности по налогам, наследники обязаны все оплатить. Это объясняется тем, что вместе с имуществом от наследодателя, переходят и его долги.
Как оформить наследство на муниципальную квартиру
До начала процедуры приватизации гражданину-наследнику следует собрать определенный перечень документов:
- Паспорт.
- Заявление, поданное в регистрационный отдел.
- Специальный документ, взятый из БТИ.
- Выданный ордер на жилье.
- Заключенный договор о социальном найме, который должен быть на имя наследника.
- Справка из домового регистра, в которой прописаны все члены семьи, проживающие в нанимаемом жилом помещении.
- Доверенность, выданная нотариусом гражданину, который выступает представителем наследника в договоре социального найма жилья.
Процедура наследования жилого помещения происходит по закону или по завещанию. Как упоминалось выше, если на момент смерти завещатель не оформил квартиру в свою собственность путем приватизации, по завещанию получить ее наследники не смогут.
После смерти ответственного квартиросъемщика все прописанные с ним по этому адресу и имеющие право проживания граждане получают возможность провести приватизацию на себя.
Использование жилого помещения без приватизации происходит на основании социального найма. Правовое регулирование взаимоотношений квартиросъемщика и собственника жилья осуществляется Жилищным кодексом РФ. Собственником в договоре выступает государство или органы местного самоуправления через уполномоченных лиц или органы.
Одной из особенностей данного договора является то, что в нем не установлен срок действия. Составляется текст документа по типовой форме, утвержденной Правительством РФ. Также законодатель установил требования к нанимателю помещения.
Жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилье или улучшении условий проживания. Обязательным условием является гражданство России.
Бывает так, что вместе с нанимателем прописаны и проживают не только члены его семьи, но и лица, таковыми не являющиеся. Часто юристам задают вопрос, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру, если на нее претендует не член семьи.
Например, муж и жена жили в неприватизированной квартире, нанимателем которой был отец жены. Муж был прописан в этой квартире. После развода семейной пары муж выехал, но остался прописанным. В такой ситуации, если он не оплачивал коммунальные услуги и фактически не проживал, его можно выписать в судебном порядке.
В противном случае после смерти отца он на равных со своей бывшей супругой сможет претендовать на право приватизации жилья.
Оставшиеся проживать в муниципальной квартире родственники покойного нанимателя имеют право и дальше пользоваться недвижимостью. Лишить гражданина права занимать жилое помещение можно только в судебном порядке. Поэтому, если кто-либо из родственников не желает делиться правом жительства в квартире, ему необходимо обратиться с аргументированным иском в суд.
Разобраться, кому достанется муниципальная квартира после смерти нанимателя, можно основываясь на действующих нормах Жилищного кодекса РФ.
Так, ст. 69 ЖК РФ определяет, кто является членами семьи нанимателя:
- супруг/супруга;
- дети;
- родители;
- иные родственники, если они были вселены в жилье по его инициативе и ведут с нанимателем общее хозяйство;
- лица, признанные членами семьи в судебном порядке.
В договоре обязательно упоминаются все члены семьи нанимателя, несмотря на то, что стороной выступает он. Поэтому переоформление муниципальной квартиры после смерти владельца происходит путем заключения договора социального найма с одним из членов его семьи.
Для переоформления договора социального найма необходимо обратиться в уполномоченный орган – департамент жилищной политики. Обращаться в указанный орган имеет смысл в том случае, если от иных родственников, прописанных в данной квартире, получено письменное согласие.
Подписи на документе о том, что они не против переоформления договора, необходимо заверить у нотариуса или паспортиста.