Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие на покупку квартиры от супруга». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Первый: Семейная пара подобрала себе квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступала жена. Среди продавцов несовершеннолетних не было, поэтому договор купли-продажи можно было составить в простой форме. Продавцы по совету своего риэлтора попросили предоставить согласие мужа на покупку, иначе отказывались выходить на сделку. Их смутил п. 2 ст. 35 СК, о котором я писала выше. Я не смогла их переубедить, что согласие необязательно и боятся нечего. Покупателям очень понравился вариант, поэтому супруг потратил пару часов и 2 500 рублей на оформление документа у нотариуса. Так им было проще.
Второй: Тоже самое, что и в первом примере, только квартира покупалась в ипотеку. Застройщик отказывался подписывать ДДУ без нотариального согласия супруга. Покупателю снова пришлось идти на уступки.
В каких случаях согласие супруга не требуется
Есть ситуации, когда на вопрос, нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, можно ответить отрицательно. В некоторых случаях совершить сделку с недвижимостью (купить квартиру) можно без согласия супруга. Есть пять ситуаций, когда договоры купли-продажи недвижимости заключаются мужем или женой без согласия второго члена семьи, заверенного у нотариуса:
- у мужа и жены заключено брачное соглашение, в котором четко прописаны все условия пользования совместным имуществом. При этом положения договора могут идти вразрез с нормами семейного законодательства;
- квартира приобретается в дар мужу или жене;
- объект недвижимости – часть наследства одного из супружеской пары;
- жена (муж) оформил нотариальную доверенность на вторую сторону, дающую право совершать сделки с недвижимостью единолично. Такой документ имеет силу нотариально заверенного согласия;
- квартира приобретается с привлечением средств материнского капитала (в ипотеку или наличными). В этом случае муж и жена составляют нотариально удостоверенное обязательство о том, что они обязуются выделить доли детям.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.
Для того чтобы оспорить законность приобретения недвижимости, потребуется составить исковое обращение и направить его в суд. Основанием выступает отсутствие нотариально заверенного согласия второго супруга.
Но если в определенной ситуации письменное согласие супруга не было обязательно, он все равно имеет возможность оспорить сделку, доказав, что его имущественные права были нарушены. Ему потребуется обратиться в суд с исковым требованием признать сделку ничтожной.
В следующих ситуациях может быть установлена Недействительность сделок, оформленных без согласия второго супруга.
- Супруг-покупатель или Продавец квартиры были в курсе о том, что вторая сторона против совершения сделки, однако все равно ее провели.
- Если сделка нуждается в госрегистрации, то второй супруг вправе направиться в суд с требованием признать ее недействительной в течение 12 месяцев с того момента, как ему стало известно о покупке жилья (к примеру, об оформлении ипотечного кредитования).
- Супруг не был в курсе о том, что планируется покупка квартиры, так как его не проинформировали о данном факте.
Для того чтобы оспорить сделку, потребуется обратиться в районный суд по адресу регистрации истца или ответчика. В исковом обращении необходимо отразить следующую информацию:
- название суда, адрес его расположения;
- сведения об истце и ответчике: ФИО без сокращений, адреса регистрации, контактные данные для связи (№ телефона, адрес электронного почтового ящика);
- информация о жилье, включая ее адрес, реквизиты документа купли-продажи и т. д.;
- основание для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи и признать ее недействительной, с указанием соответствующих законодательных статей, а также с приведением доказательственных фактов;
- просьба суду установить недействительность сделки;
- перечень прикладываемой документации;
- дата направления иска в суд, подпись заявителя.
К необходимым документам относятся паспорт заявителя, договор купли-продажи и иная документация, имеющая отношение к рассматриваемому делу.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Что происходит после развода?
Несмотря на то, что с момента официального расторжения брака семейные отношения между бывшими супругами прекращаются, это не означает, что люди становятся абсолютно независимыми друг от друга.
Чтобы перестать быть зависимыми, бывшим супругам придется пройти процедуру раздела имущества. До этого момента приобретенное за годы брака имущество (в отсутствие брачного договора) остается общим. Это же относится и к финансовым накоплениям на счету любого из бывших супругов. Как только в судебном порядке или в добровольном раздел будет завершен и надлежащим образом заверен, каждый из супругов сможет по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а также покупать квартиру без согласия бывшего мужа или жены.
Если же развод состоялся, а раздела имущества так и не произошло, тогда любому из бывших супругов перед покупкой квартиры обязательно придется получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2022 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
Первый: Семейная пара подобрала себе квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступала жена. Среди продавцов несовершеннолетних не было, поэтому договор купли-продажи можно было составить в простой форме. Продавцы по совету своего риэлтора попросили предоставить согласие мужа на покупку, иначе отказывались выходить на сделку. Их смутил п. 2 ст. 35 СК, о котором я писала выше. Я не смогла их переубедить, что согласие необязательно и боятся нечего. Покупателям очень понравился вариант, поэтому супруг потратил пару часов и 2 500 рублей на оформление документа у нотариуса. Так им было проще.
Второй: Тоже самое, что и в первом примере, только квартира покупалась в ипотеку. Застройщик отказывался подписывать ДДУ без нотариального согласия супруга. Покупателю снова пришлось идти на уступки.
✅ Законодательная база
Покупка квартиры семейной парой регулируется следующими положениями Семейного кодекса (№ 391-ФЗ от 29.12.2015):
- — Предполагается, что все действия, связанные с совместным имуществом (в данном случае, трата денег на покупку дома), осуществляются по взаимному согласию, каждый из них действует с согласия другого. Однако это не исключает права другого супруга обратиться в суд в случае доказательства отсутствия согласия и незнания о покупке. — Разъясняет необходимость получения нотариального согласия супруги (супруга) при заключении имущественных сделок, требующих государственной регистрации прав (в данном случае приобретение жилого помещения), а также подлежащих государственной регистрации или нотариальному удостоверению. Если это действие (фактическое или планируемое) не будет совершено в течение 12 месяцев с даты регистрации, может быть заявлено о недействительности сделки.
Таким образом, пункты 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса противоречат друг другу и могут привести к спорам, вплоть до расторжения договора купли-продажи, при покупке дома супружеской парой.
Оформление разрешения на покупку недвижимости
Согласие супруга на покупку недвижимости надо оформлять у нотариуса. Простая письменная форма не допускается. Документ составляется на основании пожеланий волеизъявителя, в нем должно быть понятно кто, кому и на что дает свое одобрение. В разрешении на совершение сделки желательно указать конкретный объект недвижимости, можно устанавливать рамки допустимых условий для совершения покупки, например, максимальную цену.
Нотариальное согласие срока не имеет, если только его не ограничил сам волеизъявитель. Но оно должно быть сделано до подписания сделки купли-продажи. Присутствие будущего собственника недвижимости не обязательно.
Рассмотрим в таблице ниже список документов, необходимых для оформления согласия на сделку с недвижимостью:
|
Вид документа |
Когда требуется |
|
Паспорт супруга, который дает согласие |
Всегда |
|
Паспорт второго супруга — приобретателя |
Всегда |
|
Свидетельство о браке |
Всегда |
|
Свидетельство о разводе |
В случае развода |
|
Данные об объекте недвижимости (предварительный договор, проект договора купли-продажи) |
При наличии |
Когда не требуется разрешение
Когда необходимо согласие супруга на приобретение недвижимости? Ответить на этот вопрос теперь не составляет никакого труда. На основании всего ранее сказанного следует вывод, что в браке лучше на все сделки «спрашивать разрешение». Исключение — это реализация личных вещей и объектов.
Разрешение супруга не нужно, если:
- деньги, используемые при проведении операции, получены покупателем в наследство;
- денежные средства, передаваемые потенциальным «клиентом», получены им в качестве подарка;
- у супругов есть брачный контракт, в котором прописаны операции, не требующие совместного согласия;
- человек имеет доверенность от мужа/жены на совершение сделок от своего имени;
- оформляется договор долевого участия в строительстве;
- во время операции используются только средства, полученные супругом-покупателем до вступления в брак.
К сожалению, факт использования только своих денег доказать проблематично. И если гражданин решил купить квартиру на средства, заработанные или отложенные за время брака, придется получать согласие супруга на покупку недвижимости.
Когда согласие второго супруга — необходимость
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.
По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.
Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:
- для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
- сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.
Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:
- мена;
- дарение;
- продажа;
- сдача в аренду на длительный срок.
необходимо согласие второго супруга.
Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.
Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.
Порядок оформления документа
Чтобы законным образом зарегистрировать сделку с недвижимостью, необходимо в первую очередь обратиться в нотариальную контору. Используя образец согласия супруга на продажу квартиры, нотариус оформит заверенное разрешение на сделку. Перечень обязательных документов, необходимых для предъявления:
- паспорт;
- ИНН;
- свидетельство о браке (или о его расторжении);
- документы, подтверждающие право собственности;
- квитанция об оплате госпошлины за оформление договора.
Само разрешение не имеет установленного бланка, поэтому составляется в свободной форме. В нотариальном согласии должна присутствовать следующая информация:
- точное наименование объекта недвижимости, находящегося в собственности супругов;
- полный адрес данного объекта;
- паспортные данные обоих совладельцев отчуждаемого объекта;
- реквизиты свидетельства о браке;
- сведения о покупателе квартиры (указываются не всегда).
Подписывается согласие в присутствии нотариуса, который заверит факт принадлежности подписи заявителю. В большинстве случаев данный документ не имеет временных ограничений. Но иногда заявитель может указать определенный период действия разрешения.
Супруг, давший согласие на реализацию общей недвижимости, в любой момент может передумать и отозвать его. Для этого необходимо обратиться в ту же контору и составить соответствующее заявление, о чем нотариус должен уведомить второго супруга письмом.
Все нюансы, сопровождающие оформление согласия одного из членов семьи на продажу недвижимого имущества, регулируются следующими документами:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (пункты о сделках с недвижимостью, об обеспечении их законности).
- Семейный кодекс РФ (пункты о совместно нажитом имуществе состоящих в браке людей).
Оформление согласия у нотариуса будет стоить 1 000 рублей плюс госпошлина 100 руб. (ст. 333.24 НК РФ) В каждом регионе Нотариальной палатой прописаны свои цены на подобные услуги – следует предварительно узнать их стоимость у любого нотариуса.
Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры – что говорит закон?
Тут все базируется на совместной собственности супругов – то есть на том факте, что все имущество, приобретенное в браке, по закону является общей совместной собственностью мужа и жены, независимо от того, на кого именно это имущество оформлено (хотя там есть и исключения, подробнее – см. в Глоссарии по ссылке).
Когда речь идет о распоряжении общим имуществом супругов, то по умолчанию предполагается, что оба супруга всегда действуют по обоюдному согласию (п.1, ст.35, СК РФ).
Но при этом, если один из супругов продает квартиру (буквально – для «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации»), он должен заручиться нотариально удостоверенным согласием другого супруга на отчуждение (п.3, ст.35, СК РФ).
А что если речь идет о распоряжении «общими» деньгами, которые один из супругов собирается потратить на покупку недвижимости? Нужно ли здесь получать нотариальное согласие мужа или жены на сделку? Закон тут однозначного ответа не дает. Видимо, наши думные дьяки не очень глубоко анализировали такую ситуацию.
Некоторые юристы считают, что деньги – это тоже общее имущество супругов, а покупка квартиры – это сделка «подлежащая обязательной государственной регистрации», значит, согласно тому же п.3, ст.35 СК РФ, нотариальное согласие супруга здесь обязательно.
Другие юристы возражают, что этот пункт статьи подразумевает только продажу квартиры (общего имущества), а не его покупку.
Договоры купли-продажи квартир уже не регистрируются (за исключением ипотечных), да и Верховный Суд РФ в свое время указывал, что сделки хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение.
В общем, законы, как всегда, не идеальны, а юристы, как всегда, зарабатывают на их толковании. А что же делать покупателям квартир? Идти к нотариусу за «согласием супруга» или нет? Обратимся за ответом к всемогущему Росреестру.
По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.