Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое Предоплата за аренду квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Залог, еще известный как страховой депозит, необходим собственнику жилья, чтобы обезопасить себя от непредвиденных расходов по вине арендатора. Четкого определения этого понятия в российском законодательстве нет, однако на практике залог представляет собой некую сумму, которую квартиросъемщик передает арендодателю при заключении договора.
На законодательном уровне размер залога никак не прописан — собственник может определять сумму самостоятельно. В большинстве случаев он равен размеру арендной платы за один месяц, однако может быть и меньше.
Иногда арендодатель, наоборот, требует от будущего жильца внести депозит, превышающий ежемесячную арендную плату. В основном с таким повышенным коэффициентом сталкиваются арендаторы, которые, по мнению хозяина недвижимости, несут наибольшие риски, например жильцы с домашними животными или семьи с детьми. Сумму залога могут повышать, если в квартире находятся дорогая техника и мебель.
Хозяин жилья может пойти квартиросъемщику навстречу и разбить залоговый платеж на несколько частей, чтобы арендатору не пришлось выплачивать слишком большую сумму сразу. Однако идти на такой шаг готовы не все.
Размер депозита, как и сам факт передачи денег, обязательно должен быть зафиксирован в отдельном документе, который оформляется в дополнение к основному договору аренды. В нем должна быть указана сумма залога, как цифрами, так и прописью, паспортные данные обеих сторон, совпадающие с теми, что указаны в основном договоре, а также дата заключения соглашения, которая также должна совпадать с той, что прописана в договоре аренды.
Эксперты советуют указывать в документе и полный список имеющегося в квартире оборудования вместе с информацией о состоянии и степени износа каждой вещи.
Документ должны подписать и собственник, и квартиросъемщик. Заверять его у нотариуса необязательно, однако оформление через агентство может упростить возврат депозита, когда жилец решит съехать.
Какие документы понадобятся для аренды?
Перед передачей денежных средств хозяину недвижимости обязательно убедитесь в наличии оригиналов документов, заверенных копий и необходимых подписей.
Предметы интерьера, бытовая техника, вещи, которыми будет пользоваться будущий жилец, характеризуется состоянием внешнего вида и отделкой, все огрехи и дефекты мебели необходимо задокументировать, приложить фотографии. Вам нужно как можно подробнее описать свои претензии к вещам и обратить на все дефекты внимание хозяина. В этом случае в будущем у вас не возникнет конфликтной ситуации с хозяином и вы всегда сможете доказать свою правоту, приложив фотографии имущества.
Главный документ, в котором прописаны права и обязанности владельца квартиры и квартиросъёмщика – это договор найма.
Согласно законодательству РФ, договор должен быть в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, если:
- сделка осуществляется между юридическим и физическим лицом;
- квартира сдается на 12 месяцев и больше.
Незарегистрированный договор обладает той же юридической силой. А вот форма договора предпочтительна всё же письменная, особенно при наличии в квартире дорогого ремонта или оборудования. Кодекс допускает соглашение и в устной форме, но такого рода договорённость не будет иметь юридической силы в суде.
К договору необходимо приложить дополнительные документы:
- ксерокопию паспорта собственника сдаваемого жилья и квартиросъемщика;
- выписку из ЕГРН в доказательство права собственности владельца сдаваемой квартиры;
- техплан квартиры с указанием количества комнат, общей и жилой площади.
Как защитить свой залог
Самое важное правило: не лениться оформлять официально каждый шаг.
Всё, что вы передадите и о чём договоритесь, должно быть прописано в договоре и скреплено подписями сторон.
В том числе оформляя залог, квартирантам следует взять с арендодателя расписку с суммой и числом, когда была совершена передача денег.
Но важно помнить, что это отдельное дополнение к договору аренды, соответственно, заверяется оно также отдельно, при этом скрепляется подписями обеих сторон.
Обратите внимание, чтобы:
- сумма должна быть прописана цифрами и прописью;
- данные владельца и будущего жильца совпадали с данными из договора;
- даты проставлены и соответствуют действительности.
Для дополнительной страховки стоит сделать ксерокопии паспортов обеих сторон.
Большая ошибка — не обращать внимания на даты в договоре и залоговой расписке. Это действительно важно! Они должны совпадать, только в этом случае залог будет возвращён в дату вашего выезда из квартиры.
Если залог вносится не полностью, а частями, то на каждую сумму оформляется отдельная расписка.
Аванс, предоплата или задаток при аренде квартиры – платить или не платить?
Не во всех ситуациях, но иногда при съеме жилья арендодатель или агент требуют уплаты авансового платежа. Что это, и можно ли не платить задаток при аренде квартиры?
Часто собственник или агент требуют оформления аренды квартиры только с условием оплаты аванса, или задатка, как дополнительной гарантии, обеспечивающей возвращение убытков при нарушении условий договора арендатором.
Не стоит путать аванс с комиссией агенту и депозитом при съеме жилья. Аванс – ни то и ни другое. Это третий вид платежа, который может потребоваться к уплате в самом начале аренды.
Аванс, или задаток, по истечению срока аренды может быть возвращен арендатору в полной сумме, или зачислен в счет оплаты какого-то периода аренды, по договоренности сторон.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
Обеспечительный платеж
В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.
Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.
Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.
Депозит оставляйте только за порчу имущества.
Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.
Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.
Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.
Какие документы проверить перед арендой
Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.
Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.
Кaк пpaвильнo oфopмить дoгoвop apeнды и пepeдaчy зaлoгa
Ocoбeннocти финaнcoвыx взaимopacчeтoв, в тoм чиcлe пepeдaчy и нaзнaчeниe зaлoгoвыx cpeдcтв, yкaзывaют в дoгoвope apeнды. Cтaндapтный дoкyмeнт включaeт инфopмaцию oб:
📝 apeндaтope — ФИO, пacпopтныe дaнныe;
📝 apeндoдaтeлe — пacпopтныe дaнныe и дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo влaдeния cдaвaeмoй нeдвижимocтью;
📝 жильe — aдpec, cocтoяниe, oпиcь мeбeли и тexники;
📝 ycлoвияx apeнды — cyммa и пopядoк внeceния eжeмecячнoгo плaтeжa, пopядoк oплaты кoммyнaльныx ycлyг, paзмep зaлoгa и ycлoвия eгo вoзвpaтa, пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн дoгoвopa, cpoк apeнды, ycлoвия pacтopжeния дoгoвopa.
Пpи пepeдaчe зaдaткa oфopмляют pacпиcкy, в дoкyмeнтe квapтиpocъeмщик yкaзывaeт cyммy, кoтopyю пepeдaл apeндoдaтeлю, eгo дaнныe, aдpec квapтиpы. 3aвepять pacпиcкy y нoтapиyca нe oбязaтeльнo, дocтaтoчнo пepeдaть дeньги пpи cвидeтeляx, кoтopыe пoдтвepдят coглaшeниe. Пacпopтныe дaнныe и пoдпиcи cвидeтeлeй yкaзывaютcя в кoнцe дoкyмeнтa.
Baжнo! B pacпиcкe тoчнo yкaзывaют нaзнaчeниe плaтeжa — зaлoг в cвязи c зaключeниeм дoгoвopa apeнды жилья. Oшибки и нeтoчнocти пpи cocтaвлeнии дoкyмeнтa мoгyт быть иcпoльзoвaны для нeвepнoй тpaктoвки c цeлью oбмaнa и пpиcвoeния дeнeг нeдoбpocoвecтным apeндoдaтeлeм. Нaпpимep, зaлoгoвый плaтeж мoжeт квaлифициpoвaтьcя кaк зaйм бeз yкaзaния ycлoвий кpeдитoвaния.
Дoгoвop дoлжeн включaть пapaгpaф «Уcлoвия oплaты», в кoтopoм пpoпиcывaeтcя пopядoк и ycлoвия иcпoльзoвaния зaлoгoвoгo дeпoзитa. Пpocлeдитe, чтoбы в дoкyмeнтe были yкaзaны cлeдyющиe ycлoвия:
📌 coбcтвeнник нe мoжeт иcпoльзoвaть зaлoг в личныx цeляx — пpeдпoлaгaeтcя, чтo yкaзaннaя cyммa пepeдaeтcя eмy нa xpaнeниe и нaxoдитcя в cвoбoднoм дocтyпe;
📌 тoчный пopядoк пpиeмки пoмeщeния, пocлe кoтopoгo cocтaвляeтcя aкт вoзвpaтa — дoкyмeнт, пoдтвepждaющий oтcyтcтвиe пpeтeнзий y coбcтвeнникa к квapтиpaнтy;
📌 cтpaxoвoй дeпoзит мoжeт быть иcпoльзoвaн для кoмпeнcaции yщepбa или в cчeт oплaты apeнды.
Baжнo! Нeкoтopыe apeндoдaтeли yкaзывaют в дoгoвope ycлoвиe: ecли квapтиpaнт пpoжил мeньшe 11 мecяцeв, cтpaxoвoй дeпoзит нe вoзвpaщaeтcя. Taк coбcтвeнник cтpaxyeт ceбя oт нeoбxoдимocти иcкaть нoвoгo apeндaтopa. Пoэтoмy cтoит внимaтeльнo пpoчитaть тeкcт дoгoвopa пepeд пoдпиcaниeм.
Кaк cнять квapтиpy бeз зaлoгa
3aлoгoвый дeпoзит — нeoбязaтeльнaя чacть cдeлки apeнды жилья, oбe cтopoны — кaк apeндaтop, тaк и coбcтвeнник — впpaвe зaключить дoгoвop apeнды кaк c зaлoгoм, тaк и бeз нeгo. Нa пpaктикe cтpaxoвoй дeпoзит чaщe вceгo тpeбyют, ecли в квapтиpe нoвый peмoнт, coвpeмeннaя мeбeль и тexникa. Ecли в apeндy пpeдлaгaeтcя нe мeблиpoвaннoe жильe или co cтapoй мeбeлью, тexникoй бyдyщий квapтиpaнт мoжeт пpeдлoжить cвoи ycлoвия — cнизить paзмep cтpaxoвoгo дeпoзитa или apeндoвaть бeз зaлoгa. Пpи этoм мoжнo иcпoльзoвaть apгyмeнт, чтo cтpaxoвaть в квapтиpe нeчeгo. Ecли влaдeлeц жилья coглacитcя, cдeлкa cocтoитcя бeз зaлoгa.
Cyщecтвyют нecкoлькo cпocoбoв cнять жильe бeз зaлoгa:
▪ нaйти cooтвeтcтвyющee пpeдлoжeниe нa pынкe;
▪ дoгoвopитьcя c coбcтвeнникoм
▪ cнимaть чepeз aгeнтcтвo, чтoбы pиэлтop нaшeл пoдxoдящee пpeдлoжeниe или дoгoвopилcя c coбcтвeнникoм oб oтмeнe зaлoгa.
Условия возврата залога
Согласно юридическим нормам, залог является возвращаемой суммой. То есть, после прекращения договора аренды сумма, переданная квартиросъемщиком арендодателю, возвращается обратно своему законному владельцу.
Как при передаче залога, его возврат подтверждается в письменном виде. В документе указывается техническое состояние квартиры, степень износа, данные об отсутствии долгов по арендной плате и прочее.
Нередко возникают конфликтные ситуации между квартирантами и собственниками. Причинами споров являются разногласия по отношению к состоянию имущества. В связи с этим, владелец квартиры отказывается возвращать залог полностью или частично. Дело в том, что далеко не каждый учитывает естественный износ имущества, что неизбежно при длительной аренде. Такое непонимание не вызывает удивления, ведь собственникам выгоднее произвести восстановление за счет квартиранта.
Чтобы решить спорную ситуацию с возвратом залога, стороны обращаются в суд.
В качестве примера можно привести следующее. Расшатанные вешалки и застиранный ковер — естественный износ, причиной которого является время, а не действия квартирантов. А царапины на мебели и разбитое окно — порча имущества, компенсацию за которое можно вычесть из залоговой суммы.
Для чего нужна предоплата при посуточной аренде?
Сейчас предоплата – распространённая практика почти в любой сделке. Утром деньги, в обед стулья, как говорится. Но ведь некоторые арендодатели предлагают своим гостям заселение без предоплаты, завлекая к себе больше клиентов! Да, такие заявления можно встретить в сети, но зачастую это мошенники или дельцы средней руки.
Дело в том, что предоплата как таковая является гарантией, что обе стороны сделки выполнят условия. Гость приедет, а арендодатель подготовит квартиру к заселению. Те, кто говорят, что сдают жильё без предоплаты, либо себя ставят в зону риска, либо не дают гарантий клиенту.
По факту, если арендатор не приезжает к заселению и не предупреждает вовремя об отмене брони, то залог остаётся арендодателю в качестве компенсации. Ведь один или несколько дней квартира будет стоять пустая, а на кануне арендодатель отказал нескольким другим потенциальным клиентам.
Это решение также индивидуально. Такой платёж, как правило, осуществляется синхронно с первыми платежами собственнику недвижимости. Однако в договоре может быть указан и другой срок. Для того чтобы не создавать дополнительную финансовую нагрузку на бюджет арендатора, сроки выплаты могут быть распределены на несколько частей. Однако, как правило, единоразовая выплата комиссионных обусловлена договором, и в таком случае, требование по выплате будет законным.
Оплата услуги риелтора калькулируется или оговаривается сразу же, отдельным пунктом в договоре. Срок её выплаты может не привязываться жёстко к датам и оговаривается сторонами по соглашению.
Сумма оплаты в договоре должна быть указана в российских рублях и только условно обозначена в долларовом эквиваленте. Расчёт с посредником производится обычно, перечислением на карточку в банке или безналично, со счёта на счёт.
В случае если стороны договариваются о получении наличных средств, как правило, выдаётся на месте заключения сделки документ, подтверждающий получение денег — чек или ордер.
Такой вариант вполне возможен. Но он в основном относится к нанимателям. Как мы говорили выше, поиск клиента для аренды квартиры может полностью оплачиваться собственником. Это самый цивилизованный способ поиска арендаторов. Но, далеко не все собственники недвижимости, в том числе ликвидной, комфортной и пользующейся популярность, считают своим долгом при поиске клиента, оплатить услуги риэлтора.
Аренда с минимальной комиссией возможна при низком спросе на аренду. Удобно снимать квартиру зимой или весной. В большинстве случаев потенциальные арендаторы ищут подходящие варианты в летний период или в начале осени.
Когда наблюдается спад спроса, лучше запастись терпением и погрузиться в поиски подходящего варианта. Однако во время спада рынка и уменьшения предложений, можно найти очень хороший вариант по высоким скидкам.
Есть только одна опасность – несмотря на то, что есть более дешёвые варианты, удастся найти не самый удобный и подходящий по расположению и прочим свойствам, вариант. Но снимать в «мёртвый» сезон недвижимость, значительно дешевле, чем в разгар.
Что такое вклад при съеме жилья? Страховой депозит, он же обеспечительный платеж подразумевает утвержденную обоими сторонами сделки денежную сумму, вносимую арендатором в качестве гарантии возмещения возможных убытков в случае повреждения имущества арендодателя.
Другими словами, страховой вклад при сдаче жилья — это страховка за гипотетический ущерб, который может принести съемщик хозяину в случае, к примеру, затопления соседей, поломки мебели, техники и т.п.
Если по окончанию действия контракта сдачи помещение передается арендодателю в первоначальном виде, депозит возвращается в полном объеме.
Если же после обратного приема-передачи ключей выявлено несоответствие первоначальному состоянию, арендодатель вправе удержать из вклада нужные суммы на покрытие расходов.
Особенности договора между физическими лицами и его образец
Что нужно знать при заключении соглашения между физическими лицами:
- Выступать в качестве арендодателя может только владелец квартиры или доверенное лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. Право собственности на объект недвижимости подтверждается соответствующим документом.
- Арендодатель может владеть квартирой лишь на основании договора социального найма. Следует учитывать, что в таком случае полноправным собственником является государство или муниципалитет.
- Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то для вселения арендаторов потребуется согласие органов опеки.
- Срок аренды оговаривается между собственником и арендатором и прописывается в договоре.
- В договоре могут быть указаны любые аспекты сделки, которые важны для сторон и не противоречат российскому законодательству.
Чтобы максимально обезопасить себя от проблем, желательно ещё на начальном этапе позаботиться о том, чтобы в соглашении были обозначены абсолютно все нюансы касательно возвращению залоговой суммы.
Поводом служит немного поцарапанная поверхность мебели, даже если само покрытие было некачественным, а также загрязнённые занавески. Нанимателю желательно содержать квартиру в идеальном состоянии, чтобы хозяева не могли ни к чему придраться.
Опись имущества составляется участниками договора совместно. Если наниматель в процессе эксплуатации пожелает осуществить ремонтные работы или перестановку мебели, этот факт также должен фиксироваться в письменном виде с подписью обеих сторон.
В их число входят следующие условия и положения:
- требования и обязательства по реализации оплаты аренды имущества;
- условия и требования, касающиеся возмещения в результате причинённого по тем либо иным причинам вреда снимаемой квартиры;
- одностороннее решение о досрочном расторжении соглашения;
- условия договора другого плана.
В любом случае, составление этого документа нуждается в некоторых юридических познаниях.
Незнающему человеку сложно составить ценный договор, который максимально будет отвечать всем требованиям, и невозможно оспорить в судебном порядке. Следовательно, хорошо если стороны смогут воспользоваться услугами профессиональных юристов.
Предлагаем ознакомиться: Риски смешанных договоров. Как разграничить поставку и подряд
Между тем, российское законодательство не предоставляет чёткую структуру требований и условий, касательно возвращения залоговой суммы.
Для удобства участники договора могут использовать уже имеющуюся схему. На её основании составляется большая часть договоров.
Тогда внимание нужно заострить на нескольких моментах:
- уплата найма, несоответствующая описанному времени;
- порча, причинённая предметам интерьера, которые располагаются в имуществе;
- условия отсутствия платы за аренду, коммунальные платежи и разговоры по телефону;
- требования к расторжению договорным отношениям без предупреждения, и до момента окончания сроков его действия.