Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды земельных участков делят по 3 основаниям». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Земельные территории как объекты правовых взаимоотношений, сгруппированы на отдельные категории земель для более эффективного использования. Исходя из законодательства и ввиду уникальных свойств, земельный надел первично позиционируется как природный ресурс и лишь после как вариант собственности.
Немного обобщающей информации
Понятием земельного участка именуется часть суши, имеющая строгие границы, утвержденные документально. В таком случае, отдельная часть территории становится не только одним из базисных ресурсов, но и частью гражданского права, в соответствии с ст.130 ГК РФ. При этом государство оставляет за собой право на наблюдение за экологическим состоянием и целевым использованием имущества.
Разделением территорий исходя из ст. 7-8 ЗК РФ занимаются следующие представительства власти:
- правительство РФ – управляет территориями федерального значения;
- органы исполнительной власти контролируют участки, входящие в состав субъектов РФ;
- органы местного управления следят за состоянием всех остальных категорий земель.
Участок в качестве недвижимости может состоять из нескольких наделов или образоваться благодаря ранее неиспользуемым территориям из муниципального или государственного баланса.
Что такое категория земель
Категория земель — это тип земельного участка, который зависит от его назначения. Например, на нём может быть разрешено строительство жилого дома, а может быть любое посещение посторонними. Данные о категории земельного участка прописаны в Едином государственном реестре (ЕГРН). Деление земель на категории — это целевое зонирование территории всей страны.
Земли по законодательству распределены на семь категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности;
- земли особо охраняемых территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Кaтeгopии зeмeль пo зeмeльнoмy кoдeкcy PФ
🏠 Teppитopии нaceлeнныx пyнктoв. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa жилыx дoмoв, oбъeктoв инфpacтpyктypы и пyтeй cooбщeния мeждy ними. Пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки, cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Кpoмe жилыx oбъeктoв в cocтaв нaceлeннoгo пyнктa мoгyт вxoдит oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны, инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
🌾 Ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния. Teppитopии зa пpeдeлaми нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe иcпoльзyютcя для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции: выpaщивaния, xpaнeния c/x и кopмoвыx кyльтyp, coдepжaния и выпaca c/г живoтныx и птицы. К ним oтнocят вcпoмoгaтeльныe oбъeкты: дopoги и кoммyникaции в paмкax oднoгo xoзяйcтвa, вoдoeмы, кoтopыe иcпoльзyют для пoливa, элeвaтopы, coopyжeния для пepвичнoй пepepaбoтки c/x пpoдyкции, зaщитныe нacaждeния вoкpyг пoлeй.
🏦 3eмли пpoмышлeннocти и cпeциaльнoгo нaзнaчeния. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций, тpaнcпopтa, cвязи, paдиo, тeлeвидeния, oбъeктoв кocмичecкoй пpoгpaммы и oбopoны. Cтeпeнь дoпycтимoгo зaгpязнeния тaкиx зeмeль и пopядoк выбpoca oтxoдoв пpeдпpиятий жecткo кoнтpoлиpyeтcя opгaнaми нaдзopa.
🐯 Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии. 3aпoвeдники, нaциoнaльныe пapки, зaкaзники. Нaxoдятcя в coбcтвeннocти Poccийcкoй Фeдepaции и peгиoнaльнoгo мyниципaлитeтa. Oтличaютcя ocoбыми пpиpoдными, эcтeтичecкими, иcтopикo-кyльтypными и нayчными xapaктepиcтикaми. Нa тeppитopии пpиpoдooxpaнныx oбъeктoв зaпpeщeны вce виды пpoизвoдcтвa. Cтpoитeльcтвo жилыx здaний дoпycкaeтcя c paзpeшeния кoнтpoлиpyющиx opгaнoв.
🌳 Лecнoгo фoндa. Учacтки, кoтopыe пoкpыты лecнoй pacтитeльнocтью, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Иcпoльзyютcя для вeдeтcя лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.
3eмли лecнoгo фoндa зaнимaют нaибoльшyю чacть тeppитopии Poccии — oкoлo 65% или 1122,3 миллиoнoв гeктap. Для cpaвнeния, зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, кoтopыe нaxoдятcя нa втopoм мecтe, зaнимaют чyть бoльшe 22% или 386,5 миллиoнoв гeктap. Oбщaя плoщaдь нaceлeнныx пyнктoв Poccии, включaя гopoдa, пoceлки и дepeвни, cocтaвляeт лишь 1,2% вcex зeмeль.
🌊 Boднoгo фoндa. Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.
🌍 Гocyдapcтвeннoгo зaпaca. Bключeны yчacтки, кoтopыe нe oтнocятcя ни к oднoй из пepeчиcлeнныx кaтeгopий. 3eмeльный peзepв cтpaны.
Интepecнo! B мecтax тpaдициoннoгo пpoживaния кopeнныx мaлoчиcлeнныx нapoднocтeй, кoтopыe вxoдят в cocтaв Poccийcкoй Фeдepaции, мoгyт дeйcтвoвaть ocoбыe пpaвилa экcплyaтaции зeмeль. Taкaя вoзмoжнocть пpeдycмoтpeнa нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe для coxpaнeния yклaдa жизни этничecкиx oбщин.
Чтoбы yзнaть, к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя тoт или инoй yчacтoк, иcпoльзyйтe кaтaлoг нa caйтe Pocpeecтpa.
Какие бывают виды территориальных зон на землях населенных пунктов?
В границах населенных пунктов муниципальные власти могут устанавливать следующие виды территориальных зон:
1) жилые зоны;
2) общественно-деловые;
3) производственные зоны;
4) зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационные зоны;
6) зоны сельскохозяйственного использования;
7) территориальные зоны специального назначения;
8) зоны военных объектов;
9) иные территориальные зоны.
Как видно из перечня, список территориальных зон является открытым.
Иными словами муниципальные власти могут устанавливать и иные зоны.
Обратите внимание на зону под номером 6.
Это зона сельскохозяйственного использования.
Таким образом, в населенных пунктах могут находиться земли сельхоз использования.
При этом данные земли не относятся к категории земель сельхозназначения.
Переходим к третьей из 7-ми категорий земель.
Виды земельных участков из категории земель водного фонда.
К землям водного фонда относят 2 группы территорий.
Первая группа: земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах.
Вторая группа: земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
Водные объекты имеют очевидные внешние признаки. Поэтому земли водного фонда легко отделять от других видов земельных участков.
Тем не менее, приведу перечень водных объектов, чтобы было полное представление о землях водного фонда.
Поверхностные водные объекты состоят из следующих видов:
1) моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие);
2) водотоки (реки, ручьи, каналы);
3) водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища);
4) болота;
5) природные выходы подземных вод (родники, гейзеры);
6) ледники, снежники.
Исходя из перечня поверхностных водных объектов, легко визуально определять какие земли относятся к водному фонду.
Переходим к седьмому из 7-ми категорий земель.
Основные типы разрешённого использования земельного надела
В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:
- Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
- Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
- Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
- Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
- Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
- Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
- Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
- Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
- Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.
Участок СНТ, земля под дачное строительство
Земля СНТ (садовое некоммерческое товарищество) является категорией земель, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Примечательно, что земельный участок статуса СНТ имеет более высокий бал бонитета (уровня плодовитости земли), соответственно, и стоимость такой земли будет выше относительно других категорий. Участок СНТ обычно располагается в красивых живописных и экологически чистых районах, имеет удобный подъезд и доступную транспортную развязку, регулярное движение маршрутных автобусов. В ряде преимущественных особенностей, которыми обладает участок земли в СНТ, стоит отметить:
- относительно низкая стоимость по сравнению, к примеру, к категорией земель под ИЖС;
- расположение в экологически чистом районе, за городом;
- возможность использовать землю только для выращивания сельскохозяйственных культур, без возведения загородного дома.
Земельные фонды населенных пунктов
Такие площади обычно необходимы для постройки жилых объектов и возведения необходимой инфраструктуры. Определены их точные границы с землями прочих категорий.
В этом группу объединили следующие типы земель:
- выделяемые муниципалитетами под индивидуальное строительство жилья для граждан;
- площади, занятые административными и промышленными строениями, постройками коммунального, продовольственного и не продовольственного значения;
- под многоэтажные жилые здания – они могут образовывать улицы, микрорайоны;
- рекреационные земли в черте города или поселка, или в их пригороде.
Положениями ст. 98 ЗК РФ установлено, что здесь ведется оздоровительная и спортивная деятельность, они также подходят для отдыха и туризма. Сюда также причисляют места расположения разных пансионатов, домов отдыха, туристических баз, отелей и кемпингов, детских оздоровительных и спортивных лагерей и иных подобных организаций.
Базовое требование – соответствовать функциональному предназначению земли. Иначе владелец может лишиться права собственности.
Возможно сооружение построек, зафиксированных в ст. 98 ЗК РФ; - зоны, на которых ведется строительство систем электроснабжения;
- территории в самом городе или поселке, находящиеся под особой охраной – парки, ботанические и зоологические сады, заказники, музеи, расположенные под открытым небом, предметы культурного и исторического значения;
- площади, занятые под транспортную инфраструктуру – вокзалы, аэропорты, речные вокзалы;
- участки с водоемами, причисленные к собственности поселений;
- резервные площади для развития населенных пунктов;
- пространства с расположенными на них дорогами, причалами, трубопроводами;
- площади, подходящие для сельскохозяйственной деятельности. Ими распоряжается администрация поселения, выделяет под организацию подсобных хозяйств жителей;
- прочие пространства – улицы и площади города, земли из резервного запаса, участки, не находящиеся в обороте, зоны отчуждения и охранные территории.
На таких землях разрешено строить объекты, являющиеся частными или федеральными владениями, имуществом субъектов федерации или муниципалитета.
Определение категории земельного надела
При постановке участка на кадастровый учет его причисляют к определенной группе земель. Все земли одной категории отделяются от других посредством зонирования.
Категорию определяет особая комиссия, осуществляющая ревизию земель, которые планируют ввести в оборот.
Целевое назначение земли указывается в документах о праве собственности. При межевании подобная информация указывается и в межевом деле.
Для того, чтобы установить принадлежность к определенной категории, необходимо изучить техническую документацию. Альтернативным решением станет обращение в отделение кадастра и картографии за соответствующей выпиской.
С собой необходимо взять удостоверение личности и документ, подтверждающий право собственности. Срок оформления документов занимает около 5 дней.
Получить данные о наделе можно и на сайте Росреестра по кадастровому номеру или адресу.
Обычно участки, расположенные в одной зоне, имеют одинаковое назначение.
При переходе земель из государственного резерва они поступают под контроль регионов. Все сведения отражаются в специальном акте. При необходимости возможна смена категории в соответствии с требованиями Земельного Кодекса РФ.
Менять категорию участка — прерогатива уполномоченных органов. Владельцу земли необходимо обратиться с заявкой в муниципалитет. Если комиссия выдаст согласие, то в кадастр вносятся необходимые коррективы.
Кто определяет категории земель
Принцип деления земель на категории, поскольку они находятся под особой охраной и контролем государства, учитывают уполномоченные органы власти. Законодатель разграничивает полномочия чиновников в этом отношении, определяя юрисдикцию тех или иных органов в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на интересующий земельный участок.
Так, в соответствии со ст. 7 ЗК, установление категории земельного участка, а также ее изменение осуществляет:
- правительство – в отношении территорий, являющихся государственным имуществом;
- региональные органы исполнительной власти – в отношении земельного фонда, являющегося имуществом субъекта федерации и земель сельхозназначения муниципалитетов и частных лиц;
- местные органы власти (управление городской или сельской администрации) – в отношении остальных земель муниципального имущества, а также участков, находящихся в частном владении, кроме сельскохозяйственных наделов.
Отнесение территорий к той или иной категории, а также перевод между ними осуществляется путем принятия решения полномочного органа. По результатам его рассмотрения принимается постановление о присвоении категории земельного участка или переводе из одной в другую.
Такие решения могут быть приняты в случае:
- подачи заинтересованным лицом ходатайства о переводе территорий в другую категорию;
- выявления земель, находящихся в той или иной собственности, не отнесенных к какой-либо категории (ст. 14 ФЗ № 172).
Какой вариант выбрать?
При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.
Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.
Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.
Какой земельный участок подходит для строительства дома?
Согласно земельному законодательству России, постройка жилья возможна на таких участках:
- участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ИЖС;
- участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ЛПХ (приусадебный участок);
- участок в садово-некоммерческом товариществе; ВРИ – «для садоводства».
Обратите внимание: Земли сельскохозяйственного назначения, выделенные под ЛПХ, называются полевыми участками – на них строительство жилья не предусмотрено.
Рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех вариантов земель, пригодных для жилых застроек.
|
Категория/ВРИ |
Плюсы |
Минусы |
|
Земли поселений ИЖС |
Гарантии централизованного водоснабжения, электричества Прописка и адрес Удобная инфраструктура |
Самые дорогие участки Двойные налоги, если дом не построен за 10 лет |
|
Земли поселений ЛПХ |
Участки дешевле, чем ИЖС Налоги ниже Возможность заниматься приусадебным хозяйством |
Самостоятельное проведение коммуникаций |
|
Земли сельхоз назначения СНТ |
Самые дешевые участки Хорошая экология Живописная местность Плодородная земля |
Проведение коммуникаций затруднено Сложности с регистрацией дома, с пропиской, с инфраструктурой Регулярные членские взносы Площадь не более 15 соток |
Нецелевое использование земель и санкции
Использование земли не по назначению может быть выявлено контролирующими органами и приведет к административной ответственности согласно статьи 8.8. КОАП РФ.
Нецелевое назначение – использование земельного участка не предусмотренное его категорией, невыполнение обязательств по его сохранению и рекультивации.
Влечет наложение штрафа на физическое лицо от 20-50 тыс. рублей, на должностное лицо от 100-200 тыс. рублей, на юридическое лицо от 200-400 тыс. рублей.
Применяются и другие виды наказаний:
- штраф в размере 1% от кадастровой стоимости участка для физлиц, 1,5% для должностных лиц, 2% для юридических.
- владельца могут лишить земельного участка по решению суда;
- с арендатором могут расторгнуть договор раньше срока.
Неделимый земельный участок — это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (ст. 39.20 ЗК РФ). В отношении такого земельного участка невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом.
Делимый земельный участок — это участок, который может быть разделен на части и при разделе образует два или более самостоятельных земельных участка, разрешенное использование которых по целевому назначению возможно без осуществления перевода в состав земель иной категории.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ.