Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нормативные параметры малоэтажной жилой застройки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Строго говоря, малоэтажными называют дома не выше четырех этажей. В последнее время у такого жилья сложился довольно благоприятный имидж, поэтому некоторые застройщики применяют слово «малоэтажный» даже в описании среднеэтажных проектов (5–6 этажей). К ним относится UP-квартал «Западное Кунцево» от ФСК «Лидер», расположенный в Одинцовском районе в 2-х км от МКАД. В составе UP-квартала — двадцать четыре 5-ти и 6-ти этажных корпусов.
Преимущества и недостатки
Малоэтажное жилье сегодня очень популярно среди жителей города. Обусловлено это несколькими положительными сторонами таких построек:
- Оптимальная экологическая ситуация. Зачастую дома такого типа строят за городом или недалеко от него. В таких местах нет крупных заводов или предприятий, которые нарушают экологические параметры окружающей среды.
- Невысокая стоимость и минимальные сроки сооружения. Обусловлено это применением небольшого количества материала. При этом вес дома не такой большой, поэтому он не нуждается в крупном фундаменте.
- Уникальный дизайн. Многие малоэтажки разрабатываются с учетом индивидуальных потребностей их владельцев. Это позволяет получить не только красивую, но и практичную конструкцию.
Текущее состояние дел и ключевые проблемы
Несмотря на постоянный рост и развитие рынка недвижимости, вопрос доступного жилья в России стоит по-прежнему остро. И один из способов его если не полного, то частичного решения – это ускоренное развитие малоэтажного домостроения.
Началом его активного роста можно назвать 2008 год, когда случился экономический кризис. Тогда же многие застройщики стали искать новые пути для развития, а в пригородах начали формироваться пятна застройки, в состав которых входили дома, таунхаусы и другие типы зданий с разным количеством этажей. С тех пор, рядом с крупными российскими городами, обозначился постоянный рост в этом сегменте рынка недвижимости.
По данным аналитиков, рынок малоэтажной застройки сегодня составляет 60% от общего количества вводимого в эксплуатацию жилья. Но, нельзя не отметить и то, что существуют вопросы в этой отрасли, тормозящие ее развитие, и один из них — отсутствие полноценной социальной и инженерной инфраструктуры на новых территориях.
Так, при разработке проекта малоэтажного поселка, проектировщики закладывают определенное количество детских и медицинских учреждений, общественных и социальных объектов. То есть, стараются создать максимально комфортные условия для проживания в нем.
Однако, в большинстве случаев, наблюдается другая картина — утром родители везут своих чад в школу или детский садик, находящиеся в городе. А вечером, они вынуждены после работы делать крюк, забирать детей, позже ехать в городские магазины за покупками, и только поздно вечером возвращаться домой.
Все это происходит потому, что социальная инфраструктура в поселках не построена, не достаточно развита, или не обеспечена работниками.
Технологии малоэтажного строительства
Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.
Особенности технологии:
- основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
- степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
- утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
- особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.
Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.
Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.
Другие особенности технологии:
- стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
- в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
- срок службы жилья достигает 50 и более лет;
- такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.
SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.
Особенности технологии:
- для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
- силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
- для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
- стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
- проектный срок службы домов – около 80 лет.
Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.
Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.
Особенности технологии:
- для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
- в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
- максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.
Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.
Особенности технологии:
- за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
- капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
- небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.
Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.
10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. — сохраняемые и планируемые производственно-коммунальные объекты (предприятия коммунального хозяйства, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, предприятия по обслуживанию транспортных средств, но также и автозаправочные станции, отдельно стоящие гаражи, объекты пожарной охраны и пр.);
Обратите внимание => Образец уведомление об изменении оклада в большую сторону
Малоэтажное строительство как локомотив развития экономики
Помимо обеспечения населения жильем малоэтажное жилое строительство параллельно способно решать целый комплекс других задач. Идея использования строительной индустрии в качестве локомотива экономики России не нова. Пока же таковыми являются сырьевые отрасли, но то, что значительная часть полученных от экспорта сырья доходов, конвертированных в средства населения, затем направляется в жилищное строительство ─ факт неоспоримый. Малоэтажное строительство даже в большей степени, чем «многоэтажное» способно стимулировать развитие малого бизнеса, тем самым способствуя увеличению занятости населения. А в отдельных регионах (например, лесных, где с успехом можно развивать деревянное домостроение) – обладает потенциалом, взять на себя функцию ведущего драйвера развития, по крайней мере, для малого бизнеса. Так для одних его представителей основным направлением деятельности может стать малоэтажное строительство под ключ, для других ─ проектирование малоэтажного строительства. Развитие малоэтажного строительства стимулирует рост производства в целом ряде отраслей. Прежде всего, в промышленности строительных материалов. С увеличением объемов малоэтажного строительства, в т.ч. возведения индивидуальных жилых домов, растут секторы экономики, обслуживающие потребности владельцев этой недвижимости. Например, производство малых архитектурных форм, ландшафтный дизайн и другие.
Индивидуальный жилой дом определение градостроительный кодекс
Срок действия разрешения может быть продлён. Для этого застройщику нужно подать заявление на продление разрешения, но не позднее чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство. Если же в течение этих 60 дней не будут начаты ни строительство, ни реконструкция, ни ремонт объекта, то в продлении срока действия разрешения на строительство будет отказано. По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2008 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме
определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.
Нормы строительства жилья
Формирование типов жилых зданий и надворных построек в значительной мере определяется развитием нормативно-методической базы проектирования. В стране действуют строительные нормы и правила проектирования жилых зданий — нормы [СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные] предназначенные для государственного строительства жилых домов и хозяйственных построек.
Строительство домов должно осуществляться в соответствии с требованиями строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее — застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.
При индивидуальном строительстве домов могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству (см. Форум, тема Дачная амнистия — обсуждаем, делимся опытом. >>>)
Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояния от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов (жилых блоков). Во встроенных или пристроенных к дому помещениях общественного назначения не допускается размещать магазины строительных материалов, магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов и обуви).
Площади, а также ширина, глубина и высота помещений дома
Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее:
— общей жилой комнаты — 12 кв.м;
— спальни — 8 кв.м. (при размещении ее в мансарде — 7 кв.м.);
— кухни — 6 кв.м.
Ширина помещений должна быть не менее:
— кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м,
— передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м,
— ванной — 1,5 м,
— уборной — 0,8 м.
Глубина уборной должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м при открывании двери внутрь.
Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни в климатических районах 1А, 1Б, 1Г, 1Д и IIА [10] должна быть не менее 2,7 м, в остальных — не менее 2,5 м.
Высоту жилых комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде, и при необходимости в других случаях, определяемых застройщиком, допускается принимать не менее 2,3 м.
В коридорах и при устройстве антресолей высота помещений может приниматься не менее 2,1 м.
При проектировании и строительстве дома должны быть обеспечены условия для маломобильных жителей, а при необходимости — также для инвалидов, пользующихся креслами-колясками. С этой целью должны быть предусмотрены необходимых габаритов дорожки на участке и пандусы, а также соответствующие размеры дверей, тамбуров, коридоров и кухонь, уборных и ванных комнат.
Классификация высот и типов зданий с разной этажностью
Чтобы посчитать общую высоту дома, здания, сооружения, во внимание берут расстояние от пола до потолка каждого этажа, толщину каждого межэтажного перекрытия. Если чердачное помещение выше 1,8 м и шире 1,6 м, а цокольный этаж возвышается над землей более чем на 2 м, то и они будут засчитываться как отдельные этажи. Об этом говорится в разъяснениях Росреестра – например, письме от ФСГР, кадастра и картографии № 4200-АБ/20 от 12.05.2020г («О количестве этажей объектов ИЖС»).
Краткий общий классификатор этажности и высотности домов:
- Малоэтажный. Количество этажей – от 1 до 3. Максимальна высота дома – до 12 м.
- Средней этажности. Этажей – от 3 до 5. Высота строения – до 15 м (стандарт 5-этажки).
- Повышенной этажности. От 6 до 10 этажей. Самая большая высота – 30 м.
- Многоэтажный. Число этажей – 10-25. Допустимая высота группируется по категориям строений.
- Высотный. Этажи – от 25 до 30. Высота начинается от 100 м и более.
Группы высотности многоэтажных зданий в зависимости от их категории:
- I категория (дома с максимальным числом этажей – 17-18) – общая высота не более 50 м;
- II кат. (до 20 эт.) – высота до 75 м;
- III кат. (25 эт.) – высотой до 100 м.
Примеры: Высота многоэтажного дома II категории в 15 этажей приблизительно равняется 55 метрам. По данным рекордов на 2020 год, самым высоким зданием в России и всей Европе является Лахта-центр в Санкт-Петербурге. Его высота составляет 463 м. Это значительно выше, чем здания комплекса самых высоких объектов Москвы – «Москва-Сити». Но самое высокое строение в мире – это сверхнебоскреб в Дубае (ОАЭ). Он насчитывает 163 этажа, имеет название – «Бурдж-Халифа» и возвышается над землей на целых 828 метра.
Нормы строительства жилья
Формирование типов жилых зданий и надворных построек в значительной мере определяется развитием нормативно-методической базы проектирования. В стране действуют строительные нормы и правила проектирования жилых зданий — нормы [СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные] предназначенные для государственного строительства жилых домов и хозяйственных построек.
Строительство домов должно осуществляться в соответствии с требованиями строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее — застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.
При индивидуальном строительстве домов могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству (см. Форум, тема Дачная амнистия — обсуждаем, делимся опытом. >>>)
Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояния от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов (жилых блоков). Во встроенных или пристроенных к дому помещениях общественного назначения не допускается размещать магазины строительных материалов, магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов и обуви).
Изначально строительство малоэтажных жилых объектов было возможно только на земле, отведенной под индивидуальные жилые дома (ИЖС). Что касательно малоэтажного многоквартирного строительства, использовались площадки, предназначенные для возведения среднеэтажных домов.
В итоге застройщики на законных основаниях начинали проекты жилых многоквартирных объектов, доходящих до восьми этажей. Владельцы частных или малоэтажных построек были крайне недовольны сложившейся ситуацией. Местные органы управления получили десятки недовольных отзывов. При этом никакой закон строительными компаниями нарушен не был.
Власти нашли решение возникшей проблемы и добавили новую категорию земельных участков в утвержденный список ВРИ. Таким образом, был создан новый тип – малоэтажные многоквартирные объекты (код классификатора – 2.1.1). Рассмотрим разновидности земельных участков:
1. Участки, отведенные под строительство индивидуальных жилых объектов (2.1). Разрешено:
- строительство частных жилых домов до трех этажей высотой;
- установка построек хозяйственно-бытового назначения, в том числе гаражей для автомобилей, бани;
- облагораживание земельного участка и обустройство хозяйства, также строительство теплиц, выращивание овощей и фруктов, плодовых деревьев, кустарников, ягод и прочей растительности.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Как получить разрешение на ИЖС? Что необходимо знать застройщику?
Разрешительные органы следуют порядку разработки и согласовывают документы для ИЖС по РСН 70-88. Благодаря им определяется не только точность застройки участка, но и планировка жилища и вспомогательных строений. Этот проект нужно хорошо обдумать, т. к. то что не отображено в плане, будет признано самовольным строением и надлежит сносу либо повторному согласованию.
Без разрешения, то есть раньше утверждения плана и получения документов начинать работу не следует, иначе могут возникнуть серьезные проблемы. Для того что бы точно узнать, какие потребуются документы для начала застройки, следует ознакомиться к «Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99».
В 2010 году СниПы признали сводами правил, обязательных к исполнению.Они регулируют деятельность в области градостроительного планирования, а также инженерные работы, проектирование и строительство.
Для того что бы получить разрешение нужно обратиться в БТИ или архитектурный департамент города предоставить:
- заявление на разрешение застройки;
- документы устанавливающие право пользования участком;
- свидетельство о натурном определении границ, размещения строений и т.д.;
- кадастровый план участка;
- проект дома.
После выдачи разрешение действительно 10 лет.
ЖК “Катуар” от “Катуар Девелопмент”
Расположенный рядом с деревней Сухарево, что в 22 километрах к северу от МКАД, жилой комплекс комфорт-класса “Катуар” занимает 70 гектар земли и состоит из 43 монолитных жилых домов. Все они многоквартирные, но при этом, видимо, в согласии с окружением, не очень высокие, четырёхэтажные. Всего в 50 метрах от последних корпусов ЖК располагается озеро, вокруг него стоит лес, так что его район смело можно назвать экологичным – и даже проходящие рядом железная дорога и Дмитровское шоссе тому не помеха.
От многих конкурентов, перечисленных в этой статье, ЖК “Катуар” выгодно отличается тем, что квартиры в нём сдаются сразу в готовом виде. Вы можете взять хоть студию на 29 квадратных метров, хоть трёшку на 80, а в ней уже будет всё самое необходимое для жизни, разве что кроме мебели. Точно так же в ЖК будут и все необходимые для комфортной жизни объекты инфраструктуры – магазины и аптеки, спортивные и детские площадки, детский сад и торгово-развлекательный центр. Покупатели первой очереди строительства должны получить ключи от своих квартир уже в этом году, а вторая, с квартирами евроформата, вот только поступила в продажу и должна быть закончена к началу 2020-го. Самая дешёвая квартира в “Катуаре” стоит 2 миллиона рублей, самая дорогая из тех, что уже в продаже – 4,6 миллиона.
ЖК “Пушкарь” от ГК “Рассвет”
“Пушкарь” – жилой комплекс комфорт-класса, разместившийся на 6,5 гектарах земли в Пушкинском районе Подмосковья. Он состоит из четырёх монолитных четырёхэтажных домов комфорт-класса. Некоторые ругают ЖК за близость к дороге и ж/д-путям, но на самом деле зелёных зон вокруг так много, что с экологией тут всё в порядке. Хотя богатой собственной инфраструктуры на территории комплекса не будет (только детский сад на 60 мест), самые необходимые социальные объекты вроде школы и поликлиники можно найти неподалёку.
Около 900 предлагаемых покупателям в “Пушкаре” квартир довольно сильно отличаются друг от друга по площади – есть студии на 29 квадратных метров, а есть и четырёхкомнатные на 89. Но в остальном внутри они почти одинаковые, благо застройщик сдаёт их сразу в готовом виде, с авторской чистовой отделкой. Если верить проектной декларации объекта, его начнут сдавать в четвёртом квартале 2018-го, то есть уже вот-вот. За один квадратный метр в “Пушкаре” придётся заплатить от 52,1 до 93,8 тысяч рублей, за квартиру – от 2,3 до 7,2 миллионов.