Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Классификация (типология) объектов недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля вследствие ее ограниченности и социальной значимости необходимо подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Речь, в частности, идет о целевом характере использования земельных участков, их предельных размерах и т.д.
Комментарий к ст. 130 ГК РФ
1. Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс РФ в новой редакции комментируемой статьи также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно комментируемой статье все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.
Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Следует отметить, что в п. 1 комментируемой статьи ГК помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК. Как известно, понятие «имущество» — это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в комментируемой статье, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование .
———————————
Гражданское право / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. Ч. 1. С. 212.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);
2) объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);
3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.), несмотря на то, что вопрос о правомерности отнесения последних к недвижимости ставился давно, никакие изменения не были внесены в комментируемую статью ГК.
В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель оставил наличие прочной связи с землей. Между тем применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба.
Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты, как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.
Выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, однако базовое, легальное определение понятия помещения в ГК не дано.
В действующих правовых актах легальное определение помещения содержится в следующих правовых актах. Так, Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (ст. 2). Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.
Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость , или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.
———————————
Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 40.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.
Впервые в качестве недвижимых вещей рассматриваются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Виды недвижимого имущества по ГК РФ
Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:
- Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
- Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.
Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:
- земельные участки;
- права, связанные с правом собственности на земельный участок.
Недвижимость — основа национального богатства страны. Объекты недвижимости стали не только товаром, удовлетворяющим потребности людей, но и капиталом в вещной форме, приносящим доход. Вложения в недвижимость (в виде товара или капитала) представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Стоимость такого товара и его доходность зависит в большой степени от правильного управления им, в частности от знания предмета управления, от знания экономики, конъюнктуры рынка, законодательства и прочего, влияющего на управляемый объект.
Понятие «недвижимое имущество» впервые введено в Римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Это понятие стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России понятие «недвижимость» было применено впервые в Указе Петра 1 от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и её наследования. В советский период, в связи с отменой частной собственности, деление вещей на движимое и недвижимое имущество трансформировалось в понятие «основные фонды», собственником которых являлось государство и весь народ. В современной России с переходом к рыночным отношениям, понятия «недвижимость». «недвижимое имущество» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР от 31 мая 1991г. (ст. 4).. Затем этот термин был подтверждён в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплён Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.
Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст.130, 132), (таблица 2.1):
Таблица 2.1
Классификация недвижимости
|
№пп |
Отдельные объекты |
|
1 |
Земельные участки |
|
2 |
Участки недр |
|
3 |
Обособленные водные объекты |
|
4 |
Всё, что прочно связано с землёй, в том числе: — леса; — многолетние насаждения; — здания; — сооружения. |
|
5 |
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: — воздушные и морские суда; — суда внутреннего плавания; — космические объекты; — иные предметы, наделённые статусом по Закону. |
|
№пп |
Сложные объекты |
|
1 |
Предприятия в целом или имущественный комплекс, включая: — земельные участки; — здания и сооружения; — инвентарь и оборудование; — сырьё и продукцию; — требования и долги; — права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги; — нематериальные активы; — информацию; — другие исключительные права. |
В общем виде, можно сформулировать, что к объектам недвижимости отнесены земельные участки и то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно. Вполне движимые воздушные и морские суда причислены к недвижимому имуществу по целесообразности распространения на них специального международного правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. А вот автомобильные, железные дороги, трубопроводы, линии электропередач, кабели и т.п. в состав недвижимого имущества законодательно не включены, хотя таковым являются по факту.
Понятие и различия движимого и недвижимого имущества необходимо раскрыть для того, чтобы впредь не возникало путаницы. Начнем с определений.
Итак, недвижимым называют то имущество, что связано с землей. Характерной чертой является то, что его нельзя перенести с места на место, не причинив вреда. В виде исключения недвижимым имуществом называют космические корабли и морские суда.
Движимое имущество — это такое имущество, которое не относится к недвижимому. Отличительной чертой этого вида является то, что на него не требуется утверждение прав. Сюда можно отнести ценные бумаги, деньги и прочее.
Как вы видите, формулировки общие, и конкретных данных не имеют. По этой причине часто возникают вопросы о том, как платить налог за тот или иной объект.
Какие бывают исключения
Бывают случаи, когда разрешается отнести в категорию движимого имущества инвентарные объекты, которые входят в состав недвижимости и функционально связаны со зданием. Ярким примером послужит ситуация, когда на основу здания устанавливается оборудование для производства, которое можно эксплуатировать только в составе целого комплекса. Получается, что раз оборудование находится на фундаменте, то его нельзя переместить без ущерба для подземных коммуникаций. Но, с другой стороны, его можно демонтировать и перевести на новое место, где оно будет работать в прежнем режиме.
Министерство финансов считает, что подобный станок не относится к недвижимому объекту, а потому налог не взимается. Чтобы подстраховаться, нужно посмотреть на то, какой фундамент залит. Если по техническим документам фундамент не является частью строения, то затраты на его заливку входят в стоимость оборудования и не учитываются при расчете налога.
В случае если фундамент является основой, оборудование причисляется к недвижимому имуществу.
Базовая основа происхождения
Маркетинговая основа включает дифференциацию земель и жилых зданий на элитный продукт, бизнес-класс, эконом-класс. А так же здания и помещения, участвующие в производственной деятельности государства или муниципалитета или предназначенные для извлечения прибыли.
На этой основе формируется представление об эффективности использования того или иного объекта.
- Градостроительные ориентиры зон застроек и расположенных зданий, различающиеся по степени износа (ветхости) и элитарности районирования застроек.
- Технические характеристики и виды рынков: первичный и вторичный рынки жилья.
- Дифференциация по видам объектов недвижимости: здания различной этажности, частные дома,гаражи, стоянки, промышленные здания, торговые и культурно-спортивные комплексы и т.п.
По формам собственности
Каждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета.
Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности:
- государственная;
- муниципальная;
- коммерческая;
- индивидуальная.
В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам.
Но полноправными собственниками таковые не являются, так как делегированное полномочие перешло к ним на основании постоянного бессрочного пользования.
При этом в их ведении распоряжение массивами. Но – в соответствии с государственным законодательством, а так же при предоставлении полной отчётности. Поэтому муниципалитеты играют роль уполномоченных посредников.
В свою очередь они вправе вести имущественное управление, передавая недвижимость предприятиям и гражданским лицам:
- в собственность;
- в аренду или наём.
Движимое имущество — все остальное, что не может быть признано недвижимостью. Прекрасный образец движимого имущества — деньги и ценные бумаги. Отличие в том, что регистрация прав на них не требуется.
Тем не менее из-за расплывчатости формулировки понятия движимого имущества возникает много неясностей, в частности в сфере налогообложения. Даже бухгалтер со стажем не всегда имеет верное представление, что именно из «движимости» освобождается от налога на имущество (ст. 374 НК РФ). Попробуем внести в этом вопросе некоторую ясность. Рассматривается имущество, принятое на баланс после 1.01.2013 г.
Транспорт (автомобили и прочие средства перевозки) полностью подпадает под определение движимого имущества. Тут все однозначно. Как уже было упомянуто, исключение — лишь водные суда, самолеты и космические корабли.
Сложнее с некоторыми объектами, которые входят в состав зданий и сооружений.
Недвижимое имущество его виды
Основные понятия и определения недвижимого имущества
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
[2]
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).
Виды недвижимого имущества
| № п/п | Отдельные объекты | Сложные объекты |
| Земельные участки | Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права | |
| Участки недр | ||
| Обособленные водные объекты | ||
| Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения | ||
| Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону |
Функции, происхождение, готовность
Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.
По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).
По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.
А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.
Движимое или недвижимое имущество – как определить?
Гл.30 НК РФ даже в редакции, действующей с 01.01.2019, не дает понятия недвижимого имущества и его отличий от движимого. Поэтому налогоплательщику необходимо руководствоваться порядком, указанным в п. 1 ст. 11 НК РФ. Так, если иное не предусмотрено НК РФ, институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.
Что относится к движимому и недвижимому имуществу, указано в ст. 130 ГК РФ. Отмечается, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
К недвижимому имуществу относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Соответственно, то имущество, которое не относится к недвижимости, признается движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Нюансы, разработанные для бюджетных учреждений
Для бюджетного учреждения имущественные отношения также очень важны. Подобное имущество классифицируется стандартным образом — делится на движимое и недвижимое. Происходит это в соответствии с обычными правилами, применяемыми для классификации собственности физических или юридических лиц. В моменты расчета налога и его последующей оплаты необходимо будет руководствоваться стандартными и едиными для всех законодательными нормами. Также имеются некоторые отличия. Заключаются они прежде всего в режиме владения определенными объектами и применяемом к ним налогообложении.
Со всеми тонкостями процесса деления имущества на движимое и недвижимое нужно ознакомиться всем собственникам. Очень важно сделать это прежде, чем возникнет необходимость его регистрации, так как имеются особые моменты, позволяющие в некоторых случаях экономить финансовые средства.
Таким образом, объекты, находящиеся в собственности, относятся к недвижимому имуществу. Люди могут владеть землей, домами, зданиями или производственными мощностями, а также лодками или воздушными судами. В каждом из этих случаев перед собственником возникает необходимость не только следить за сохранностью, но и оплачивать полагающиеся налоги и сборы. Все расчеты, относящиеся к имуществу, производятся в рамках правовых норм.
Недвижимость, это имущество физических и юридических лиц.
То есть принадлежать такое имущество может людям и организациям.
Имущество измеряется в объектах.
Прямо так и говорят – «объект имущества» или «объекты имущества», когда речь идет о множественном числе или нескольких объектах одновременно.
Все что вы видите вокруг, выходя на улицу это и есть имущество. И у каждого объекта есть свой хозяин.
А если хозяина нет, то имущество становится собственностью того государства, на чьей территории оно построено.
В нашей стране люди не имеют имущества по праву рождения.
И имущество, достается каждому человеку в течение жизни разными путями.
Одни люди получают имущество в наследство от родителей.
Другие получают его в подарок от родных и близких родственников.
Гражданский кодекс Российской Федерации (п. 1 ст. 130)
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Об отнесении объектов к движимому
Вопрос отнесения объектов к движимому и недвижимому был рассмотрен в письме Федеральной налоговой службы от 02.08.2018 года.
Государственный орган говорит о том, что гражданин не может самостоятельно отнести сооружение к движимым объектам собственности (далее — ОС), ведь подобный статус имущества позволяет избежать оплаты налогов. Этот подход касается как физических, так и юридических лиц.
Несмотря на то что для признания имущества недвижимым, должна быть запись в Едином государственном реестре (далее — ЕГРН), налоговые органы вправе самостоятельно установить прочную связь объекта с землей и присвоить ему статус недвижимости.
Для этого предусмотрены следующие основания:
- документы технического учета или инвентаризации;
- разрешение на строительство или ввод здания в эксплуатацию;
- проектная документация на создание объекта или его характеристика.