Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда банк может забрать квартиру за долги». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Семья с детьми купила квартиру в ипотеку. Взяли двушку в Москве площадью 68 м². Ипотека была в долларах, на 15 лет. И вот они несколько лет платили эту ипотеку, а потом перестали. Банк сначала ждал, а потом забрал квартиру в счет долга.
Возможно ли сохранить залоговую квартиру
Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов. «Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях. План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.
Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина. Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами. Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.
По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве. При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости. Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».
Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья. Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов. В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).
Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки
Когда не удалось урегулировать проблемы до суда и банк все же подал заявление о взыскании долга, вариантов решения остается совсем мало, особенно если сумма задолженности велика. Если обратиться к судебной практике, то, как правило, суд встает на сторону кредитора.
Но даже на этапе судебного разбирательства можно выйти на заключение мирового соглашения и договориться с банком о реструктуризации. Или убедить его до решения суда разрешить продать квартиру, иначе после вердикта ее будут выставлять на торги с большой скидкой, которая может не покрыть всю сумму задолженности.
Что точно не стоит делать, так это избегать судебных заседаний. Есть примеры того, что заемщик затягивал судебный процесс, продолжая проживать в это время в ипотечном жилье. Однако заемщик, как правило, выходит из процесса с долгами, квартиру чаще всего теряет и может попасть под банкротство, инициированное банком.
Как реализуют ипотечную квартиру?
Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:
-
оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
-
назначается дата электронных торгов;
-
проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
-
вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.
Что приводит к банкротству?
К банкротству физического лица приводит ухудшение его финансового положения и увеличения платежной нагрузки. Причинами чаще всего становятся потеря работы, чрезмерная закредитованность или другие жизненные ситуации.
Как следствие, если доходов и имущества гражданина не хватает для того, чтобы платить по долгам, он может быть признан банкротом. Вид кредитования при этом значения не имеет: это могут быть долги по ипотечным, потребительским или автомобильным кредитам. Также сюда входят обязательства по уплате алиментов и выплате компенсации за причинение вреда — они учитываются в общей сумме, но не подлежат списанию.
Могут ли забрать другое жилье
Если Вы владеете несколькими квартирами, то кредитор имеет право обратить на них взыскание на основании решения суда. Но все же в первую очередь взысканию подлежат денежные средства должника. Когда их недостаточно, судебный пристав-исполнитель накладывает арест на другое имущество, а уже в последнюю очередь — на жилье. У должника, в свою очередь, есть право указать то имущество, на которое следует обращать взыскание в первую очередь. Если сумма долга меньше 5 % от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, можно не волноваться — в этом случае на жилье нельзя обратить взыскание. Вас не смогут выселить из квартиры из-за незначительной просрочки. Однако к взятым на себя кредитным обязательствам все же стоит относиться серьезно.
Обязательно ли банкротство физического лица при ипотеке?
Для большинства ситуаций банкротство при ипотеке – единственный способ для заемщика избавиться от проблемного долга. Вот самые распространенные примеры из практики работы наших юристов:
- Заемщик не располагает средствами, чтобы своевременно погашать кредит, наблюдаются длительные просрочки по ипотеке. В таком случае банкротство неминуемо, ведь при длительной просрочке банк все равно заберет квартиру только за систематические нарушения условий договора. А если своевременно провести процедуру банкротства, то при правовой поддержке квалифицированного адвоката можно списать большую часть долгов или весь долг за счет реализации залоговой квартиры.
- Заемщик платит по ипотеке, но допускает регулярные и серьезные просрочки по другим кредитам и финансовым обязательствам. Опасность ситуации в том, что запустить процедуру банкротства в таком случае могут кредиторы. Квартира теряется в любом случае, но по закону приоритет на погашение долгов будет у тех, кто инициировал процедуру.
- Изначально заемщик оформлял ипотечный кредит в валюте, но колебания курса привели в тому, что общий размер долга заметно увеличился по сравнению с первоначальным. В такой ситуации процедура банкротства жизненно важна, потому что если не списать долги таким образом, банк все равно отберет жилье. А за счет курсовой разницы после расставания с недвижимостью вы еще и останетесь должны своему кредитору.
Прежде чем инициировать процедуру банкротства при ипотеке, нужно помнить: признание банкротом подразумевает погашение долгов перед всеми кредиторами, а не перед избранными. Невозможно признать себя банкротом по ряду потребительских кредитов с просрочками, но при этом сохранить действующий ипотечный договор. В сети можно найти много советов, как постараться сохранить ипотеку, но все они условно законны или незаконны. Если в процессе судебного рассмотрения выяснится, что заемщик умышленно вступил в сговор с представителями банка и ущемил таким образом интересы иных кредиторов, можно попасть под административную, а то и уголовную ответственность.
Созаемщики и ипотечное банкротство
Как только должник признал себя банкротом, он освобождается от обязательств перед кредитором, но сами обязательства не аннулируются. Они переходят на законных основаниях к поручителям или созаемщикам по кредиту. Судебная практика показывает, что подобные ситуации чаще всего решаются по такому алгоритму:
- Должник инициирует процедуру банкротства, этап реструктуризации пропускается (или невозможен), поэтому банк сразу приступает к реализации имущества. Часть проблемного долга таким образом аннулируется, но кредитор теряет право предъявить финансовые требования к банкроту.
- Остаток долга предъявляется поручителям или созаемщикам.
- По итогам банкротства последним приходится возвращать средства за несуществующую квартиру, которая уже реализована по решению суда.
Чтобы избежать такой ситуации, нужно инициировать процедуру банкротства одновременно и должнику, и его созаемщикам. В случае с ипотекой это второй супруг/супруга. Рекомендуется прибегнуть к совместному банкротству супругов, это позволяет избежать перехода долга на второго члена семьи.
От теории к практике.
К сожалению, результаты анализа судебной практики показывают что почти во всех случаях суд принимает сторону кредитора, которому не составляет труда доказать нарушения договорных обязательств заемщиком. Более того в истории ипотеки существовало немало случаев, когда даже такие факторы, как тяжелая экономическая обстановка, например, в виду экономического кризиса, не принимались во внимание. Чуть больше повезло тем, в чьих квартирах зарегистрированы маленькие дети. Здесь закон предусматривает участие в процессе представителей органов опеки и попечительства, которые могут не дать своего согласия на реализацию жилья. Вместе с тем обнадеживаться также не стоит – скорее всего, данный факт будет лишь поводом для отсрочки, а не сделает ваше жилье неприкосновенным.
Что происходит после образования задолженности по ипотеке?
Банк не сразу переходит к крайним мерам. Для начала организация попробует разобраться, почему образовался долг. Сотрудники отдела просроченной задолженности начнут звонить, писать письма и приглашать в банк для урегулирования ситуации.
Как правило, банк предложит заемщику оформить реструктуризацию долга или кредитные каникулы. Первый вариант представляет собой увеличение срока кредитования, в результате чего уменьшается размер ежемесячного платежа. Другой вариант – это временное освобождение от обязанности выплачивать ипотеку. Период кредитных каникул обычно не превышает одного года, но этого времени достаточно для восстановления финансовой стабильности.
Если должник не идет на переговоры с банком, то остается единственный вариант вернуть средства – изъятие квартиры. Обычно банк действует следующим образом:
- Направление письменного уведомления о намерении начать процедуру изъятия недвижимого имущества, находящегося в залоге. Уведомление направляется должнику за месяц до предполагаемой даты начала судебного делопроизводства.
- Если заемщик не предпринимает никаких действий (реструктуризация, выплата долга и т.д.), то банк может потребовать досрочно погасить ипотеку в полном объеме.
- При игнорировании требования банк подает в суд.
- Суд выносит решение о выселении должника и изъятии предмета залога.
В результате судебного разбирательства на жилье накладывается арест, и имущество выставляется на торги. Погашение долга происходит за счет средств, полученных от реализации недвижимости. Если после закрытия ипотечного кредита остается какая-либо сумма – она возвращается неплательщику.
Как могут забрать ипотечную квартиру
Ипотечный кредит является одним из наиболее востребованных банковских продуктов, которые существуют сегодня. Именно благодаря ему многие наши сограждане могут приобрести собственное жилье. Вместе с тем, главным фактором, останавливающим многих потенциальных заемщиков, являются санкции за неисполнение обязательств по такому договору, которые заключаются в обращении взыскания на недвижимость, переданную в залог.
К счастью, ситуация, когда банк забрал ипотечную квартиру у своего клиента, является крайней мерой и используется только тогда, когда другие попытки решить проблему невозврата ссуды остались безуспешными. Что касается права банка потребовать от заемщика возврата займа в полном объеме, то список таких ситуаций четко определен законом об ипотеке:
- Если банку стало известно о сокрытии клиентом факта того, что недвижимость, выступающая в качестве залога, обременена правами других лиц, например, одновременно является залогом у другого кредитора;
- В случае, когда вы нарушили правила ремонта жилья или когда в результате вашего халатного к нему отношения она стало непригодным для проживания;
- Третье причиной, по которой банк вправе изъять квартиру является нарушение обязанностей по ее страхованию;
- Одно из прав банка заключается в периодическом осмотре вашей недвижимости. Если по каким-либо причинам вы станете препятствовать его реализации, это будет поводом попросить вас полностью погасить ссуду;
- Если вы решите продать квартиру, не проинформировав кредитную организацию и не получив ее одобрения;
- Обращение взыскания кредитором по последующей ипотеке;
- При неуплате заемщиком ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев, либо когда он нарушает сроки их осуществления, более чем 3 раза за год.
Какая статья за драку с телесными повреждениями?
Статей за нанесение телесных повреждений несколько, они могут быть административными или уголовными, в зависимости от обстоятельств драки. Последствия рукоприкладства могут быть разными — кто-то избил до полусмерти прохожего, кто-то поставил синяк супруге, кто-то толкнул в пылу ссоры знакомого, и тот упал, больно ударившись. Выдергивание волос, выкручивание рук — все это тоже может классифицироваться как нанесение телесных повреждений.
Наказание должно соответствовать деянию, поэтому за синяк на скуле будет одна статья, за отбитые почки — другая. И даже когда на теле не осталось никаких следов, в дело все равно может вступить статья о побоях — если после драки пострадавший отправился к врачу, и тот зафиксировал, что человек чувствовал боль или головокружение.
Очень много случаев избиения не доходят до полиции, особенно если речь идет о домашнем насилии. Но драки — они и в Африке драки, и обидчик должен быть наказан. Как известно, с 2017 года легкие повреждения, нанесенные членами семьи, были декриминализированы, но впоследствии к закону приняли многочисленные поправки. Так что нельзя думать, что, периодически избивая близких, можно избежать уголовного преследования. Такие дела нельзя спускать на самотек. Обращение в суд — верный способ добиться справедливости. Особенно если заручиться поддержкой опытного адвоката.
Положение дел перед обращением банком в суд.
За четыре года вы выплатили 869 309,76 рублей. Но тело кредита уменьшилось всего на 78 634 рубля, то есть остаток долга банку составляет 1 421 366 рублей. Из 869 309,76 рублей проценты составили 790 675,76 рублей. Не очень выгодный для вас получился договор. По каким то причинам вы не смогли платить более трёх месяцев. С начало банк вам звонил, потом служба безопасности звонила, надоедала. Но вы думали, что единственную квартиру у вас не отнимут. И вообще не придавали этому значения. Прошло определённое время, пеня за просрочку составила 200 тысяч. Банк видит вы денег не платите. Решает надо забирать квартиру. Когда вы регистрируете ипотечный договор в росреестре, то на квартиру накладывается ограничение, вы продать её не можете самостоятельно.
Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке?
Сначала необходимо обратиться за помощью к квалифицированному юристу и пояснить сложившееся положение. Мало людей, которые намеренно перестают оплачивать проценты по кредиту и погашать основную задолженность, чаще всего причиной этого являются серьезные проблемы с материальным положением.
Если не упускать никаких нюансов и грамотно подготовить необходимый пакет документов, то реализации квартиры и выселения можно избежать.
Необходимо также знать несколько моментов, которые помогут гражданину не остаться на улице:
- По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
- Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
- Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.
В каких случаях ипотека после банкротства невозможна
Есть ряд нюансов, которые крайне отрицательно сказываются на репутации гражданина, признанного несостоятельным:
-
Утаивание информации. Если физлицо при оформлении заявки на займ, не сообщит банковскому работнику о своем статусе банкрота, — это автоматически отправляет его в черный список. Репутация будет окончательно испорчена и банки откажут в кредите, даже незначительном.
-
Бездействие должника до банкротства. Если гражданин не вносит обязательные платежи, проценты и пени за просрочку, не предпринимает никаких действий по улучшению ситуации, инициировать процедуру банкротства приходится кредиторам. В этой ситуации физическое лицо характеризуется, как неблагонадежный, безответственный заемщик. Таким людям банки неохотно дают кредиты.
-
Нет дохода. Если нет постоянного источника дохода или он крайне низкий (на уровне МРОТ), то банки откажут в оформлении ипотеки, даже если первоначальный взнос будет составлять большую половину стоимости жилья. Прогноз платежеспособности у человека с минимальным заработком негативный.
Можно ли вернуть банку квартиру взятую в ипотеку
Как осуществить возврат квартиры по ипотеке? Клиенты нашей компании нередко задают вопросы о том, можно ли вернуть ипотечную квартиру банку — то есть, передать заложенное имущество залогодержателю в счет погашения долга? На сегодняшнее время организациями, занимающимися предоставлением во временное пользование денежных средств юридическим и физическим лицам под залог квартиры, практикуются два способа возврата ипотечной квартиры: заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем, и заключение договора об отступном. Федеральный закон «Об ипотеке» предоставляет залогодателю и залогодержателю право заключить между собой нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Но указанное соглашение по своей правовой природе не тождественно отступному.